Рассрочка при покупке квартиры между физическими лицами

У покупателей не всегда есть возможность внести единоразовую оплату за жилье. В такие моменты на помощь приходит рассрочка. Оформление договора такого типа позволит клиенту избежать высоких процентов, которые обычно предлагают кредитные организации. Чтобы сделка была заключена успешно, покупатели должны учесть нюансы договора, всевозможные ловушки и ошибки новичков.

В статье мы рассмотрим, как заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа между физическими лицами, как оформить сделку, какие риски и подводные камни существуют для продавца и покупателя.

Что такое рассрочка на покупку квартиры между частными лицами

Под рассрочкой на квартиру между физическими лицами понимают оплату недвижимости в несколько этапов (по частям). На практике такие сделки считаются более выгодными, чем договоры с банками, которые берут высокий процент. Предложения с ипотекой на квартиру между частными лицами чаще встречаются на первичном рынке, однако бывают и исключения. Например, документ о купле/продаже в рассрочку между собой могут оформить близкие родственники или друзья, которые находятся в доверительных отношениях.

Рассрочка на покупку жилья оплачивается покупателем поэтапно. График внесения средств обсуждается между продавцом и клиентом, на практике распространены ежемесячные, квартальные и ежегодные выплаты. Главная задача ипотеки на квартиру заключается в том, чтобы покупатель мог приобрести недвижимость, даже если на данный момент у него на счету нет полной суммы. Такой вариант поможет молодым или семейным парам уменьшить нагрузку на бюджет за счет взносов по частям.

Ипотека между физическими лицами и рассрочка от банка – в чем отличия:

1. Отсутствие процентов. Договор о купле-продаже покупатель и продавец могут оформить на основе выплат без процентов. Это большой плюс для клиентов, у которых нет возможности вносить повышенный взнос. В случае с банком договориться об отсутствии дополнительных выплат не получится.
2. Взносы и комиссии за оформление и обслуживание. В банках заключение договора на рассрочку сопровождается не только дополнительными процентами, но еще и выплатами за оформление документов и страховку. В случае заключениями договора между частниками на этом этапе можно сэкономить приличную сумму.
3. Проверки и долгие сроки. Чтобы клиент банка получил одобрение на рассрочку, ему необходимо пройти проверку платежеспособности. Этот процесс может затянуться на неделю, а то и больше – не самый выгодный вариант, когда нужно решить вопрос как можно быстрее. Ипотека по договору в свою очередь не требует подтверждений и потраченного времени.

Один из распространенных случаев по выдаче ипотеки – покупка недвижимости у застройщика. Девелоперы соглашаются на рассрочку на этапе возведения, чтобы иметь средства для завершения стройки. Другой вариант – когда в многоэтажном доме остались квартиры, пустующие уже долгое время. Чтобы как можно быстрее получить с них выгоду, застройщик идет на крайние меры и даже предлагает оформить выплаты без процентов.

Важно! Оформить ипотеку между частными лицами можно лишь в случае, если клиент учтет все особенности договора. После подписания документа покупатель также не имеет права продавать, передавать в наследство или обменивать объект недвижимости без согласия бывшего владельца. Для этого в выписке ЕГРН ставится штамп, подтверждающий обременение квартиры, поэтому любые сделки будут заблокированы.

Плюсы и минусы сделки

Чтобы понять, стоит ли вообще оформлять ипотеку на квартиру, клиенты должны взвесить все за и против. Принять решение помогут положительные и отрицательные стороны сделки между физическими лицами.

Ипотека от физического лица на квартиру – положительные стороны:

• частичные (поэтапные) выплаты;
• отсутствие дополнительных процентов;
• отсутствие выплат за обслуживание и оформление договора;
• возможность пользоваться объектом недвижимости с начала выплат;
• право на передачу прав на квартиру (при согласии бывшего владельца).

Рассрочка между частниками будет выгодна не только покупателю. Например, продавец может получить дополнительный заработок с % (если они были установлены и отмечены в условиях договора). Еще один плюс от сделки – возможность избавиться от оставшегося жилья.

Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами – отрицательные моменты:

• вероятность потерять квартиру, если не вносить своевременно выплаты по договору;
• возможность получения штрафа (при нестабильной оплате).

Владелец недвижимости в данном случае будет терять возможность воспользоваться всей суммой сразу. Вместо этого ему придется довольствоваться частичными выплатами, что не всегда удобно.

Как составить договор ипотеки между физическими лицами

Составление договора – самая важная часть процесса. В дальнейшем обе стороны будут действовать по положениям документа, поэтому нужно серьезно подойти к его оформлению. В первую очередь следует определиться с видом ипотеки.

Ипотека между физическими лицами – основные виды:

1. Внесение задаточной суммы и выплаты оставшейся части. Самый популярный вариант оформления ипотеки, по условиям которого клиент вносит первоначальный взнос (чаще всего от 10 до 40%). После определения задатка составляется предварительный договор купли-продажи, где обязательно должна быть указана сумма для оплаты и условия для составления основного документа. В дальнейшем клиент вносит деньги в соответствии с графиком. Если по каким-либо причинам сумма не поступила владельцу недвижимости в срок, он имеет право расторгнуть договор без возвращения задаточной суммы.
2. Ежемесячная/квартальная/годовая выплата без процентов. Такой вариант довольно редко встречается на практике, однако некоторые застройщики предпочитают работать по его условиям. В договоре цена за квартиру делится на несколько равных частей, которые покупатель погашает без задатка. Единственный недостаток – возможность нарваться на мошенников. Чтобы избежать неприятной ситуации, рекомендуется изучать условия договора вместе с профессионалом.
3. Внесение задатка и выплата остатка с %. Если владелец квартиры решил добавить % к окончательной сумме, они обязательно должны фигурировать в договоре. Их количество определяется ключевой ставкой Банка России или обсуждается между участниками сделки. Клиент обязательно должен проверить положения документа: в положениях указано наличие всей суммы и % для выплат.

Как только клиент и продавец будут ознакомлены с видами рассрочки, можно приступать к оформлению договора. Специалисты рекомендуют обращаться за помощью к нотариусу. Услуги профессионала обойдутся в несколько тысяч рублей, зато документ будет составлен быстрее и за меньший срок.

Оформление договора о купле/продаже квартиры в рассрочку – основные шаги:

1. Сбор пакета документов. Список для покупателя: паспорт, свидетельство о браке, подтверждение на согласие от мужа/жены, выписка из ЕГРН, справка об отсутствии задолженностей.
2. Определение основных положений договора. На втором этапе оба участника сделки обсуждают условия работы: график внесения денег, наличие или отсутствие %, размер задатка и т. д.
3. Согласование документа. Физические лица проверяют договор на наличие ошибок или подводных камней.
4. Подписание договора о купле-продаже недвижимости в ипотеку. Подпись ставится обоими участниками сделки.
5. Регистрация купчей на сайте Росреестра (с учетом обременения).

Важно! При составлении договора следует указать паспортные данные продавца и покупателя. В положения документа прописывается способ оплаты (номер счета владельца в банке) или другой вариант внесения суммы. Также отмечается график внесения денег (конкретные даты и цифры).

В итоге все условия договора должны присутствовать в документе, при необходимости следует внести дополнительную информацию. Например, это может быть ситуация, при которой клиент не вносит деньги в соответствии с графиком, или причины расторжения договора.

Порядок сделки с рассрочкой платежа между частными лицами

Порядок сделки с ипотекой между частными лицами определяется условиями договора. Они играют важнейшую роль в самом процессе, так как и владелец недвижимости, и покупатель будут следовать их положениям.

В большинстве случаев условия сделки прописываются в основном договоре о купле-продаже (существует и предварительный договор, который составляют для первоначального взноса). В документе указываются положения и суммы: внесенную и оставшуюся.

Условия в договоре о купле-продаже квартиры в ипотеку:

• задаток (определяется сторонами, на практике составляет от 0 до 50%);
• порядок и график выплат (ежемесячно, квартально, ежегодно);
• возможность досрочного погашения долга;
• минимальные/максимальные сроки выплат (от 3 месяцев до 12 лет).

Важно! Если участники договора не установили в договоре, что подтверждение выплат не требуется, продавцу придется составлять заявление о том, что деньги были получены на счет. В документе также фигурирует предложение о том, что владелец и покупатель согласны со всеми условиями договора.

Порядок сделки регулируется основными положениями, на которые следует обратить внимание. Например, если документ оформляется на несколько человек, то погашение задолженностей одним из покупателей освобождает остальных от расчетов с продавцом (ст. 325 ГК РФ).

Что нужно знать физическим лицам об условиях договора:

1. Процесс выплат. Внесения указанной в документе суммы с процентами и без регулируются ст. 485, 486, 487 и 488 ГК РФ. Существует три варианта оплаты для клиента: на банковский счет, в кассу (при заключении сделки с застройщиком) и наличными (обязательно письменное подтверждение). По условиям Гражданского кодекса, владелец недвижимости имеет право потребовать у клиента возврат квартиры, если деньги не были получены по графику.
2. Ответственность/убытки продавца. Если клиент не внес сумму по условиям договора, он считается просроченным. В таком случае владелец недвижимости имеет право потребовать компенсации, т. е. начисления пени. Убытки могут превышать количество процентов, которые должен был выплатить покупатель, и тогда продавец может рассчитывать на возмещение в большем размере.
3. Индексация. На индексацию выплат можно рассчитывать в случае, если средства идут на содержание гражданина (ст. 314 ГК РФ). В другом случае повышение суммы в одностороннем порядке невозможно.

Необходимые документы

Чтобы оформить договор о рассрочке на недвижимость, следует собрать пакет документов. Со своей стороны покупатель должен предоставить паспорт и заверенное согласие на сделку от супруга/супруги. Список бумаг у продавца будет значительно больше, перечисленные документы также в него входят.

Если владелец квартиры – застройщик, ему нужно предъявить свидетельство о государственной регистрации компании, ИНН, выписку из ЕГРЮЛ и устав. В случае если жилье предоставляется на вторичном рынке, продавец должен иметь на руках выписку из домовой книги (проверяется отсутствие прописанных граждан), документы на недвижимость и справку из ЖКХ (отсутствие задолженностей за коммунальные услуги).

Важно! Договор будет считаться действительным после того, как будет зарегистрирован и проверен на сайте Росреестра. Как только документ появится в электронном виде, право на собственность автоматически перейдет к покупателю, однако до погашения ипотеки она будет находиться под обременением.

Риски при рассрочке на покупку жилья между частными лицами

Договор ипотеки между физическими лицами несет в себе опасность для всех участников сделки. На практике распространены случаи, когда покупатель в определенный момент перестает оплачивать задолженность. Она постепенно растет, появляются штрафы в виде пени, а спустя несколько месяцев приходится расторгать договор без возврата части средств. Чтобы такого не произошло, клиентам следует рассчитывать свои финансовые возможности, по необходимости – максимально делить сумму по частям.

Какие риски существуют для покупателей:

• изменение дохода в меньшую сторону, потеря работы;
• отказ владельца недвижимости снимать обременение после окончательной выплаты;
• оспаривание погашения ипотеки.

Нарваться на продавца-мошенника может любой клиент, поэтому нужно составлять договор о купле-продаже с рассрочкой очень внимательно. Если доверия между сторонами нет, можно прописать в документе положения о том, что ждет владельца недвижимости в случае нарушения обязательств.

Чтобы не возникло проблем с обременением квартиры, нужно обговорить с продавцом сроки, когда он отправится в Росреестр (после погашения долга). Если одна из сторон планирует на этот период времени покинуть страну, нужно передать права своему представителю.

Погашение рассрочки – важный момент, к которому нужно готовиться серьезно. Продавец может заявить, что клиент не выплатил деньги по договору, когда по факту все средства были переведены на его счет. Чтобы доказать свою правоту, покупатель должен сохранить и предоставить квитанции о перечислении денег. Если выплаты производились наличными (из рук в руки), необходимо каждый раз требовать расписки от получателя.

Опасности при оформлении рассрочки для продавца:

• неплатежеспособный клиент;
• регулярные просрочки по условиям договора;
• возможность покупателя расторгнуть договор и вернуть выплаченные средства;
• возврат объекта недвижимости в ненадлежащем виде.

Владельцы недвижимости также подвергаются рискам при оформлении сделки. Например, клиент имеет право по закону вернуть выплаченные деньги, если утратил возможность выплачивать ипотеку. В таком случае продавцу придется возвращать средства (они уже давно могут быть потрачены или переданы другому человеку). Избежать подобной ситуации можно лишь в случае, если владелец не будет тратить вырученную сумму до момента погашения долга.

Специалисты рекомендуют не составлять договор на слишком долгий срок (от 10 лет и более), так как в большинстве случаев клиенты перестают выплачивать ипотеку. Чтобы получить квартиру в хорошем состоянии назад (если документ будет расторгнут), следует прописать в положении пункт о проведении ремонта и поддержании чистоты объекта до окончания сделки.

Можно сделать вывод, что рассрочка между физическими лицами – удобный, но в то же время опасный вариант. С ее помощью покупатели могут приобрести жилье, даже если у них нет на руках всей суммы за квартиру. Продавец, в свою очередь, может продать собственность, которая долгое время пустует без хозяина. Для оформления сделки составляется договор, где четко прописываются обязательства обеих сторон и пути решения возникших проблем. Документ играет важную роль как для владельца квартиры, так и для покупателя. Чтобы не нарваться на мошенников, следует знать о существующих рисках и вовремя предотвратить их.

Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.

Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.