Главный город-курорт страны принимает в гости миллионы туристов каждый год. Где как ни в Сочи можно зарабатывать такие деньги на аренде недвижимости? О том, как этого добиться поговорим в сегодняшней статье.
Для того, чтобы зарабатывать в качестве рантье, вам нужно определиться с видом недвижимости. Существует несколько подходящих вариантов:
- Коммерческие помещения
- Гостевой дом
- Апартаменты элит-класса
- Несколько апартаментов
Давайте рассмотрим каждый из этих видов недвижимости подробнее.
Коммерческие помещения
Город, в который слетаются туристы из всех уголков нашей необъятной страны пестрит кафе, магазинами и различными объектами развлекательной инфраструктуры. Казалось бы, нет ничего проще и выгоднее, чем сдавать в аренду помещения для подобных целей. Но давайте немного посчитаем.
Средняя арендная ставка по городу выходит в районе 1500 руб./кв.м. Математика простая. Необходимо порядка 250-300 кв. метров коммерческих площадей (чтобы обеспечить себе 300 000 рублей в месяц чистой прибыли после вычета налогов). Опять же нужно учитывать, что большая площадь сдается сравнительно дешевле, чем несколько небольших помещений. И стоит обратить внимание на локацию и проходимость места.
Давайте считать. За последние 2 года средняя стоимость квадратного метра коммерции выросла с 95 000 руб. до 250 000 руб. То есть на 163%. 300 кв.м. умножаем на 250 000 рублей и в результате, необходимо вложить 75 миллионов рублей, чтобы начать зарабатывать 300 000 рублей в месяц, на аренде коммерческих помещений. Средний срок окупаемости - 15 лет. Для всей остальной части России это стандартный показатель, но только не для Сочи. Это слишком долго. Необходимо также брать в расчет поиск арендаторов, расходы на маркетинг, арендные каникулы… Не самая оптимистичная картина.
Гостевой дом или мини-гостиница
Стать владельцем частной гостиницы кажется голубой мечтой для многих. Особенно для тех, кто с этим видом бизнеса никогда не сталкивался.
Среднегодовая ставка размещения в подобных гостевых домах варьируется в диапазоне 2500 тысяч рублей. Как правило номеров в таких гостевых домах порядка 18-24.
Стоимость таких гостевых домов в Сочи в среднем 30-60 миллионов. Еще нужно учитывать среднегодовую загрузку.
Принято считать среднегодовую загрузку в Сочи за 65%. Грубо говоря, это 237 дней.
Теперь считаем: 24 номера х 2500 рублей х (365 дней х 65%) = 14 235 000 рублей в год. Это 1 200 000 в месяц. На первый взгляд все выглядит отлично. А теперь пройдемся по расходам:
- Налог 6%: 854 100 рублей за год
- Коммунальные услуги: 3000 в месяц в среднем за номер * 24 номера = 72 000 рублей * 12 мес = 864 000 рублей
- Реклама: (10-15% от прибыли) = 2 135 000 рублей
- Мебель и оборудование, которые придется обновлять раз в 3-5 лет: около 2 000 000 рублей.
Итого: 14235000 - 854100 - 864 000 - 2135000 - 2000000 = 8381900 получается 700 000 в месяц.
700 000 рублей чистой прибыли в месяц – отлично! А теперь добавьте услуги клининга, прачечной, зарплату для персонала. Это еще около 4 000 000 рублей в год.
Остается как раз-таки около 300 000 в месяц. И снова, окупится эта история только через 15 лет.
Апартаменты элит-класса
Арендная ставка в элитных апартаментных комплексах гораздо выше, чем в остальных. Огромную роль играет первоклассный сервис, статус, приватность, локация, уровень комфорта отдыхающих, инфраструктура.
Для того, чтобы зарабатывать от 300 000 рублей в месяц на аренде, необходимо купить минимум 2 апартамента в комплексах элит-класса. Средняя цена за покупку 2 таких апартаментов обойдется вам примерно в 40 000 000 рублей.
Срок окупаемости таких апартаментов примерно 8-9 лет. Этот вариант уже более заманчив, особенно если учитывать приятный бонус – владельцы апартаментов могут сами отдыхать в комплексе.
Кстати, вам не придется самостоятельно заниматься поиском клиентов или обслуживанием номеров. Все хлопоты на себя возьмет компания-отельер.
Покупка 5-10 апартаментов в разных комплексах
Опытные инвесторы давно заучили одно правило – не хранить все яйца в одной корзине. Для того, чтобы диверсифицировать риски можно приобрести апартаменты в разных комплексах и в разных локациях.
Да, каждый из апартаментов сам по себе обеспечит меньший доход, но вероятность получить из них максимальную прибыль заметно выше. Хотя стоимость таких апартаментов значительно ниже. Например, апартаменты в 3-х звездочных комплексах с услугами отельного оператора обеспечивают в среднем 800 000 рублей чистой прибыли в год.
И снова немного математики: Учитывая ежемесячную прибыль в размере 65 000 рублей, для того чтобы зарабатывать 300 000 рублей в год, необходимо приобрести около 5 апартаментов. Срок окупаемости составляет около 8-9 лет.
Вместо резюме
Да, возможно инвестирование в недвижимость не самый быстрый способ приумножить свой доход, но однозначно самый стабильный и безопасный. Выбор за вами.