Приобрести квадратные метры по ценам более низким, чем на вторичном рынке, весьма логичное желание. Поэтому покупка квартиры на этапе строительства не только выгодная и привлекательная инвестиция, но и опасная. Риск в том, что строительная компания может так и не сдать дом в эксплуатацию. О том, какие существуют подводные камни, при таких сделках и как собственнику себя обезопасить от рисков – в материале Росконтроль.
Что по закону?
Регулируется двумя законами:
- №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004.
- №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Правильно покупаем квартиру в новостройке
Обезопасить себя можно, даже если вами была приобретена квартира еще на этапе котлована, пользуясь вариантом долевого участия (через эскроу-счет). Трехсторонний договор между дольщиком, застройщиком и банком.
Как это работает? Пока идет возведение дома, банк хранит ваши средства на своих счетах, а строительной организации он выдает кредит. Только после того, как застройщик сдаст объект, а вы получите свою квартиру, строительная компания получает ваши деньги и ими же погашает кредит, полученный от банка.
Выходит, что при наличии эскроу-счета инвестиции жильцов выступают в качестве страховки. То есть, средства будут возвращены покупателям в случае, если дом будет не сдан. Деньги также подлежат возврату, если застройщик обанкротится. Или у банка изымут лицензию. В этой ситуации с дольщиками будет расплачиваться агентство по страхованию вкладов.
Если вами все же был заключен старый договор долевого участия, но застройщик уплачивал взносы в «Фонд защиты прав дольщиков», то возможны варианты:
- Стройка будет завершена за счет отчислений в фонд;
- Из средств фонда дольщики получат денежную компенсацию.
Какой из вариантов будет выбран – решают на собрании дольщиков.
Существует вариант и того, что проект может быть передан другому застройщику, у которого есть заинтересованность в достройке с целью получить одобрение проектов в других локациях.
Плюсы и минусы долевого строительства
В подписании договора участвуют – строительная компания и будущий жилец. Важно понять разницу. Покупая жилплощадь в недостроенном доме, вы приобретаете право требования, а не право собственности. На основании заключенного договора долевого участия, только после сдачи объекта, дольщик имеет право на оформление квартиры в собственность.
Плюсы долевого строительства:
- Цена квартиры в новостройке ниже, чем на вторичном рынке;
- Нет юридической истории;
- Большой выбор комфортабельного жилья;
- Более низкая ставка по ипотеке;
- Дополнительная прибыль при перепродаже.
Минусы долевого строительства:
- До момента заселение в новую квартиру нужно ждать в среднем 1-2 года;
- Необходимы средства на ремонт;
- Право требования не дает гарантии, что объект будет достроен.
Тонкости выбора застройщика
Выбирая девелопера, обращайте внимание на:
- Темпы возведения и время сдачи объекта (учитывайте даже то, что сроки строительства могут срываться не по вине застройщика, например была приостановка стройматериалов). Вероятнее всего такой застройщик и в будущих проектах будет позволять себе такие ошибки;
- У надежного застройщика всегда есть в открытом доступе данные документации и аккредитации у банковских учреждений. Например, проектная декларация или разрешение на возведение.
- Если у выбранной строительной компании нельзя оформить «Договор долевого участия», насторожитесь, т. к. только этот тип договора дает гарантию того, что проект соответствуем всем требованиям 214-ФЗ.
- У надежного застройщика есть сайт каждого объекта застройки, где размещаются фотографии проектов и актуальная информация о ходе строительных работ.
- Подозрительно низкие цены также говорят о том, что проект или сама компания могут оказаться ненадежными.
Основные ошибки покупателя
Как это неудивительно, но, если бы покупатели избегали:
- Желание договориться дистанционно;
- Невнимательность к планировке квартиры.
- Недооценка всех возможных неудобств и вероятных развитий событий.
И действовали бы более разумно и осторожно, то счастливых историй о покупке квартиры в строящемся доме было бы в разы больше.
