ЦБ 10 июня в четвертый раз подряд снизил ключевую ставку — с 11% до 9,5%. Насколько подешевеет ипотека? Как это скажется на спросе на квартиры в целом? Вырастет ли спрос на вторичку? И главное, продолжит ли ставка снижаться? Спросили у экспертов.
Ольга Ульянова, директор по маркетингу Полис Групп, Санкт-Петербург
Если говорить о рынке новостроек, то термин «подешевеет» не совсем корректный. Сейчас застройщики и банки готовы предлагать клиентам ставки 0,01% годовых. Это субсидированные банковские продукты, но для вторичного рынка снижение ставок по ипотеке сможет рынок активизировать.
Сегодня практически мертвый вторичный рынок жилья в том числе мешает развитию первичного рынка, ведь часть покупателей улучшают свои жилищные условия, а значит должны продать имеющуюся недвижимость. В целом ждем дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ, не думаю, что это будет какая-то существенная корректировка вниз, скорей всего на 0,5–1%.
Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва»
Насколько подешевеет ипотека?
Базовые ставки по кредитам могут сократиться до 10,5–11% годовых, то есть фактически мы вернемся к уровню ипотечных ставок конца 2021 года. Впрочем, нельзя сказать, что такой процент очень привлекателен для покупателей, потому что еще в начале 2021 года кредит на жилье можно было получить под 7–8% годовых. Но «кризисным» уровень ставок в 10–11% тоже уже назвать нельзя. К тому же действуют льготные программы ипотечного кредитования, условия которых тоже могут быть смягчены в связи с очередным решением Центробанка.
Как это скажется на спросе на квартиры в целом?
Скорее всего, полного восстановления спроса на жилье на уровне конца 2021 года не произойдет. Покупатели сейчас отталкиваются не только от стоимости кредита — каждый соизмеряет свои потребности с реальными финансовыми возможностями и рисками, которые определяются не только ипотечными ставками, но и ситуацией в экономике в целом. Во второй половине 2022 года спрос повысится относительно апреля-мая, но пока трудно прогнозировать до какого уровня. В любом случае основные предпосылки для возврата большей части потенциальных клиентов на рынок новостроек есть.
Вырастет ли спрос на вторичку
Безусловно, спрос на вторичное жилье начнет восстанавливаться при текущих ипотечных ставках. В начале июня банки выдавали кредиты на покупку вторичного жилья в среднем под 11,36% годовых. Соответственно, ставка может опуститься до 10–10,5%. Правда нужно понимать, что цены на вторичное жилье также заметно возросли, примерно на 18–20% за последний год. Многие продавцы сейчас снимают с продажи квартиры, так как спрос резко упал весной.
Вернутся ли к покупке жилья все, кто ее откладывал с февраля
Определенная часть клиентов, которые уже были на финальном этапе принятия решения, теперь вернутся на рынок, когда ставки по ипотеке приблизились к досанкционному уровню. Если в их жизни за последние полгода не было крупных потрясений (потеря бизнеса или работы), то они завершат намеченную сделку.
Другая часть покупателей, которая пока только присматривается к рынку жилья, я полагаю, пока еще будет сохранять выжидательную позицию. С одной стороны, они видят, как постепенно снижаются ставки по ипотеке и рассчитывают, что процент будет еще ниже. С другой стороны, они хотят стабильности в экономике.
Будет ли дальнейшее снижение ключевой ставки
Пока трудно прогнозировать дальнейшие действия Центробанка. Очевидно, рубль очень укрепился, а инфляция снизилась. Возможно, ЦБ возьмет техническую паузу, чтобы оценить эффект от смягчения кредитно-денежной политики. В любом случае, я полагаю, откладывать покупку квартиры в ипотеку не стоит — едва ли в дальнейшем ставка будет снижаться также радикально, как в последние два месяца. А цены между тем продолжают расти, объем предложения сокращается. Поэтому возможный выигрыш от более комфортного процента по ипотеке может быть нивелирован скудным выбором нового жилья по сравнительно высоким ценам.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»
Снижение ключевой ставки Центробанком направлено на повышение покупательской способности населения, развитие производства, увеличение налоговых отчислений в бюджет. Другая сторона этой «медали» — риск роста темпов инфляции. По официальным данным в июне инфляция превысила 17%, что значительно превосходит принятую в стабильный экономический период норму в 4%.
При низкой платежеспособности населения дешевые кредиты в основном будут использоваться для покупки подорожавших потребительских товаров. В период экономических кризисов капиталоемкая недвижимость теряет свою доступность для широких слоев населения. Повышение качества жизни за счет покупки новых квартир для семьи или получения пассивного дохода более распространено при расцвете экономики страны.
И тем не менее, клиенты, которые ждали низких ставок, чтобы спасти свои средства от инфляции, вложив в надежную недвижимость, оживят рынок. Новые предложения от застройщиков с практически нулевыми ставками уже вызвали повышенный интерес. Но важно помнить, что помимо ставок, на сумму переплаты влияет ряд других более весомых факторов. Опасаясь неплатежей, банки более избирательно подходят к одобрению ипотеки, увеличивают сроки кредитования, первоначальный взнос, дополнительные страховые платежи.
Что касается вторичного рынка, то опасения покупателей по поводу качества новых проектов из-за сложностей с поставками строительных материалов сыграют для него позитивную роль. Популярность комфортных квартир в старом фонде и «новой вторички» в престижных жилых комплексах возрастет. Появление спроса на вторичном рынке будет стимулировать популярность сервиса «трейд ин», который в кризис становится особенно актуальным и для продажи новостроек.
При обострении геополитической ситуации и нарастающих санкциях любые даже среднесрочные прогнозы нерелевантны. Вероятность дальнейшего понижения ключевой ставки будет зависеть от темпов инфляции. Центробанку придется балансировать между сдерживанием инфляции и оживлением экономики для укрепления федерального бюджета за счет налоговых поступлений.
