Задача - самостоятельно выбрать новостройку для инвестиции с целью получения максимального спекулятивного дохода (перепродажи).
Пошаговые действия.
1. Определяемся с суммой инвестиции.
2. Ищем перспективную локацию.
Что такое перспективная локация?
Например, места, где планируется реконструкция районов (в Москве 17% старой Москвы до 2030 года будут реконструированы).
Планируется открытие метро, МЦД, МЦК, строятся транспортные развязки.
3. Рассматриваем жилой комплекс класса Бизнес, Комфорт, Комфорт + с несколькими очередями ввода.
4. Анализируем Застройщика, при эскроу счетах - банк, его кредитующий. Изучаем первичную разрешительную документацию (сайт нашдом.рф).
5. Ловим предстарты продаж желательно в первой очереди строительства))). Об этом я уже писала в прошлой статье. Выгода 0,5-1 млн. при стоимости объекта 10 млн.
Если не имеете информацию о предстартах, покупайте на стартах продаж.
6. Просчитываем коэффициент окупаемости.
7. Выбираем квартиру.
В перспективных ЖК профессиональные инвесторы уже на предстартах могут забрать большую часть котируемых лотов.
Берем план этажа, выбираем лучший вариант.
Нас интересуют студии, однушки, евродвушки с натяжкой.
Общие рекомендации:
- выбираем более квадратные формы,
- чем меньше коридор, тем лучше,
- обращаем внимание на окна, чем они больше, тем светлее квартира, тем лучше. Если два окна в комнате, можно потом зонировать - очень хорошо.
- санузел раздельный всегда лучше совмещенного,
- наличие балкона - желательно, но стоимость с балконом всегда выше, а наша задача - забрать объект максимально бюджетно. Если бы мы искали квартиру для последующей сдачи в аренду, это было бы критичней.
- этажность. С этим интересно - чем выше этаж, тем дороже стоит лот у Застройщика, а во вторичке стоимость будет одинаковой.
Кстати, оставшиеся квартиры у Застройщика на 2 и 3 этажах продаются часто с дисконтом до 30%.
Последний тоже не очень ликвидный (люди опасаются шума от мотора лифта, вытяжка, возможные протечки).
При выборе второго или последнего этажа выбираем последний (но проверяем).
Оптимальный выбор в 21-25 этажном доме квартиры на 5-10 этажах.
-видовые характеристики важны при перепродаже (а на стоимость аренды не влияют).
8. Все, объект найден.
Получаем у Застройщика максимальные преференции, оформляем сделку.
Отмечаем удачное инвестирование.
В следующей статье - выбираем объект недвижимости для получения пассивного дохода.