Живой пример последних дней, - хотим переехать в Краснодар с Дальнего Востока.
При этом хотим воспользоваться дешевыми кредитными деньгами — господдержка под 7%.
На другие программы (семейная, сельская) мы не претендуем или по требованиям или по размеру первоначального взноса.
Нам нужен вариант ипотеки без ПВ!
#всепростоеслизнать #ипотекабезпервоначальноговзноса #купитьквартирувкраснодаре
Ставьте ЛАЙК и ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ, чтобы я понимал, что такие материалы вам полезны и интересны))
Меня зовут Бондаренко Леонид, - я эксперт по инвестиционной недвижимости в Краснодаре и в этом блоге пишу о краснодарском рынке. Здесь вы найдете ответы на большинство своих вопросов о переезде на ПМЖ или инвестициях в метры в Краснодаре.
Записаться на первую бесплатную консультацию можно
по телефону 8 960 888 222 5.
Получаем одобрение от нескольких банков (Сбер, ВТБ, Уралсиб, Альфа) — выбираем лучшие условия — 6 млн, под 6,7% на 27 лет.
Как действует механизм «без ПВ».
Два варианта:
А (без удорожания - редко):
- Застройщик через кассу по договору займа выдает покупателю сумму ПВ. Тот несет деньги в банк, - вносит.
- Подписывает кредитный договор.
- Документы уходят в Росреестр на регистрацию.
Б (с удорожанием):
- В договоре долевого участия для банка цена квартиры указывается с завышением (на сумму ПВ);
- В банк предъявляется документ (чек/квитанция/кассовый ордер) о внесении суммы ПВ застройщику (иногда подкрепляется справкой);
- Далее, кредитный и на регистрацию.
Анализирую застройщиков.
Сразу оговорюсь, - если речь про ипотеку без ПВ, то мы выбираем не где хотим, а ГДЕ ПОЛУЧИТСЯ, т. к. не все застройщики на сегодня поддерживают такие условия.
В итоге (на июнь 2022) у нас список всего из трех застройщиков:
1. Капитал-Инвест - ЖК Оникс;
2. Метрикс- ЖК Краски и Славянка;
3. Догма — Парк Победа — только лит. 2 и 4.
В Ониксе под наш бюджет товарные остатки только в 5 литере.
По прайсу однокомнатная квартира (№311) — 36,6 м2 — 3843 тр (сейчас акция — 105 тр/м2).
Удорожание и налоги застройщика приводят к завышению и итоговой стоимости — 5280 тр.
Взамен мы получаем ставку 0,01% на весь период кредитования.
Ежемесячный платеж 13,87 тр.
Но Оникс сдается в 1 кв 2024 года — для нас это достаточно долгий срок.
Краски и Славянка.
В Красках однокомнатных нет - остается Славянка.
По прайсу однокомнатная (№495, лит.9) — 36,96 м2 — 4398 тр (119 тр/м2).
Удорожание приводит к цене — 5773 тр (156 тр/м2).
Взамен получаем ставку 2,3% на весь период. Ежемесячный платеж — 20,35 тр.
Срок сдачи — 2 кв 2024 года.
Хм… и дольше, и дороже…
В Парке Победы от СК Догма нас ждут только двухкомнатные от 8,5 млн. рублей(((((.
Видимо выбирать придется или Оникс или Славянку.
Итого:
1. Ипотека без ПВ — не означает, что расходов нет будет вообще!
Будут расходы на юридическое сопровождение от застройщика (бронирование), страховку, оценку, электронную регистрацию и систему безопасных расчетов. Плюс расходы на компенсацию «налогов» застройщика — ведь он продал товар (квартиру) по большей цене, значит получил (для налоговой) больший доход и должен заплатить налог.
Весь букет расходов я бы оценил примерно суммарно - до 100 тр.
2. Субсидированная ставка от застройщика, несмотря на удорожание квартиры, существенно снижает ежемесячный платеж. Ради интереса проанализировал покупку в Славянке при условии, что мы нашли первоначальный взнос 648 тр (15%) и для нас стоимость квартиры осталась бы 4398 тр. При ставке 6,7% и сроке 27 лет ежемесячный платеж составил бы 24,56 тр.
3. Информируют о возможной неприятной ситуации, когда дом вводится в эксплуатацию и заемщик должен предоставить в банк акт оценки квартиры (смоделируем — пришел 2024 год, ввели в эксплуатацию Оникс, готовим акт оценки и согласно ему квартира не стоит 5280 тр (как фигурирует у нас в ДДУ), а меньше, например 4900 тр. Банк не возьмет в залог переоцененный актив, чтобы уравновесить ситуацию он может попросить вернуть разницу между выданными средствами и оценочной стоимостью залогового актива.
От себя.
В своей работе я сталкивался только с двумя случаями, когда ипотека без ПВ была логичной, безопасной и не приводила меня в ощущения, что «мы идем не туда».
1. Заемщик был перевод оформлен в госструктуре с одной должности на другую с существенным повышением должности и официальной зарплаты. Я понимаю, что ранее у него не было возможности накопить первоначальный взнос, но сейчас за полгода он легко его сформирует и в ближайшие 5-7 лет закроет ипотеку вообще.
2. У покупателя (инвестора) изначально есть полная сумма на покупку, но он хочет, чтобы деньги работали и приносили деньги в другой сфере, а здесь он просто пользуется более дешевыми заемными средствами. При этом в любой момент он относительно быстро (2 недели) может закрыть ипотеку и выйти на сделку.
Во всех остальных случаях — найдите первоначальный взнос!
#всепростоеслизнать
Леонид Бондаренко
WA 8 960 888 222 5
