По данным издания РБК, с 2022 года кадастровая стоимость жилой недвижимости в Москве в среднем выросла на 21,4% относительно 2018 года. Тогда в последний раз проводилась государственная кадастровая оценка.
Для граждан России это означает повышение налоговой нагрузки, что заставляет собственников недвижимости понервничать. В России налог на имущество (недвижимость, земельные участки, арендные платежи за пользование государственной или муниципальной собственностью и т.д.) рассчитывается именно с кадастровой стоимости.
По замыслу законодателей кадастровая стоимость приближена к рыночной стоимости. На практике же она может оказаться намного выше. В результате собственникам приходится оплачивать налоги на имущество с «виртуальной» стоимости.
Кадастровая стоимость высчитывается с использованием методов массовой оценки, предполагающих сегментацию объектов со схожими признаками (различные экономические и ценообразующие факторы) и распределение их по группам.
По закону (статья 248 КАС РФ) результаты определения кадастровой стоимости оспаривают в случаях:
- если при вычислении к/c были использованы недостоверные сведения;
- если дата определения кадастровой стоимости совпадает с датой установления его рыночной стоимости.
С 2019 года в России был установлен единый подход определения кадастровой стоимости. Эти вопросы теперь относятся к сфере ответственности государственных бюджетных учреждений (ГБУ).
Эти нововведения, с одной стороны, поставили точку в неразберихе и нескончаемых спорах собственников с налоговыми органами, ускорив процесс разбирательств. С другой – привели к увеличению количества ошибок и неточностей в проведении государственной кадастровой оценки (ГКО).
Работа специалистов всегда ведется дистанционно, без выезда на место (это даже физически невозможно сделать при массовой оценке недвижимости), поэтому зачастую они не учитывают индивидуальные характеристики объекта. Кадастровая стоимость зданий, помещений или земельных участков с различными видами разрешенного использования (например, производственные и торгово-офисные здания или земли населенных пунктов, сельхоз назначения и т. д.), но имеющих схожие характеристики, может сильно отличаться.
Как оспорить кадастровую стоимость?
В настоящий момент существует судебный и досудебный порядок оспаривания. Досудебный порядок является необязательным до 1 января 2023 года. Заявитель имеет право направить заявление сразу в суд или государственное бюджетное учреждение, которое проводило оценку.
Перед обращением в суд необходимо составить административное исковое заявление и приложить пакет документов, выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости, копию правоустанавливающих документов на объект недвижимости, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Последний документ тоже имеет юридическую силу, поэтому его подготовкой могут заниматься только управомоченные лица (оценщики) или оценочные организации. Специалист по оценке определяет стоимость объектов с использованием методик, благодаря которым реально добиться максимальной объективности. Результаты фиксируются в отчете об оценке. Этот документ содержит реальные доказательства (расчеты, фотографии, анализ инфраструктур), что стоимость спорного объекта завышена или занижена.
Оспаривание кадастровой стоимости – одна из самых востребованных услуг КГ Атлант Оценка. Наш опыт реальной и результативной практики по снижению кадастровой стоимости подтвержден кейсами (порядка 700), в которых мы добивались до 92% снижения. Подход к каждому объекту индивидуален, а объем потенциального снижения КС можно рассчитать после проведения бесплатной предварительной оценки.
Снижение кадастровой стоимости недвижимости в Москве и Московской области с 2019 по 2020 годы в среднем составило 20-25%. Нам же удалось добиться намного большего снижения для клиентов.
До 2019 года оспоренная КС принималась в расчет только с даты направления заявления на пересмотр. Таким образом, излишне уплаченный налог за прошлые годы нельзя было вернуть. Теперь обновленные данные учитываются с даты налогообложения имущества по оспоренной кадастровой стоимости.
К примеру, налог определялся по кадастровой стоимости с 2018 года, а в 2019 году она была оспорена. При положительном решении суда произойдет пересчет размера налогов с 2018 года.
ООО «Обухов Автоцентр» обратился к нам за помощью по оспариванию кадастровой стоимости находящегося у них в собственности нежилого здания. После анализа документов и осмотра здания, наши специалисты обнаружили, что государство завысило стоимость недвижимости в два раза. Подготовив отчет об оценке и исковое заявление, юристы Атлант Оценка представили интересы клиента в суде. Благодаря доказательной базе дело было выиграно. Налоговая база была пересчитана с 2018 года, исходя из новых показателей кадастровой стоимости. Предоставив документы в ФНС, клиент возвратил сумму излишне уплаченного налога.
В 2022 году во всех субъектах РФ должна быть проведена государственная кадастровая оценка (ГКО) земельных участков, а в 2023 году – остальных объектов (ФЗ от 31.07.2020 N 269-ФЗ). Следующая ГКО проводится через четыре года с даты последней оценки, а в городах федерального значения через 2 года, в городах федерального значения — 2 года, в случае если власти примут соответствующее решение.
Кто может инициировать оспаривание кадастровой стоимости?
Оспорить недвижимость или з/у могут физ- или юрлица, владеющие недвижимостью на праве собственности, постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения). Равным образом это может сделать бывший собственник объекта недвижимости (п.6 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 г. № 28), органы государственной власти и местного самоуправления.
Наши специалисты по оценке и юристы знают все «подводные камни» данной процедуры и обеспечивают полное юридическое сопровождение. Мы берем на себя оформление или аудит документов, взаимодействие с государственными структурами и (при необходимости) защищаем интересы интересов заявителей в суде.
Выводы
Оценка недвижимости – первый шаг к уменьшению размера имущественного/земельного налога и арендных платежей. Реже оспаривание связано с нарушениями в процедуре определения стоимости для кадастра. Чтобы добиться снижения кадастровой стоимости, необходимо узнать рыночную цену объекта капитального строительства, жилого или нежилого помещения, земельного участка. Ее может рассчитать только независимый оценщик, чей отчет можно использовать в суде или в уполномоченной комиссии при Росреестре.
#оспоритькадастровуюстоимость #кадастроваястоимость #снижениекадастровойстоимости
