Льготные условия чаще всего действуют на первичном рынке жилья. Но на вторичном также есть программы, с помощью которых можно купить квартиру или жилой дом на выгодных условиях. О таких программах рассказал Евгений Красовский, ипотечный брокер компании «Финансовые партнеры».
Чем различаются ипотеки на первичное и вторичное жилье
Первичное (строящееся) жилье — это новостройка. Пока застройщик не сдал дом в эксплуатацию, получить право собственности на квартиру нельзя.
Вторичное (готовое) жилье — то, которое оформлено в собственность физического лица в Росреестре. То есть на это жилье получено свидетельство о регистрации права.
Все объекты, на которые есть право собственности, можно получить в ипотеку по программе вторичного жилья. Это квартиры, апартаменты и частные дома — как в черте города, так и за его пределами.
Евгений Красовский, ипотечный брокер
Часть квартир застройщик может продать еще до того, как закончилось строительство. Обычно в таком случае заключают договор долевого участия в строительстве (ДДУ). После того, как дом сдали, застройщик может оформить собственность на те квартиры, которые не получилось продать на этапе строительства. Формально это уже готовое жилье. Но банки рассматривают такие объекты как первичку. Как только права собственности переходят к физическому лицу, квартиру уже относят к рынку вторичного жилья.
Условия ипотеки на вторичное жилье строже: в среднем выше процентная ставка и первоначальный взнос. Еще на такое жилье действует меньше льготных программ.
Какие льготные программы действуют на рынке вторичного жилья
Есть пять программ: дальневосточная, семейная, военная, сельская ипотеки и федеральная программа «Молодая семья». Перечислим основные требования по ним.
Дальневосточная ипотека
Кто может взять: граждане РФ до 35 лет включительно. Заемщик может состоять в браке или быть одиноким родителем с ребенком до 18 лет. На участников программы «Дальневосточный гектар» ограничения по возрасту и семейному положению не распространяются.
Максимальная ставка: 2%. В Газпромбанке ставка от 1,4%.
Первоначальный взнос: от 15%.
Главное требование программы — жилье должно находиться на территории сельского поселения или моногорода в субъекте РФ, который входит в Дальневосточной федеральный округ. Перечень моногородов есть в распоряжении Правительства РФ № 1398-р. В кредит могут дать не больше 6 млн ₽.
Семейная ипотека
Кто может взять:
- Те, кто приобретает жилье в сельской местности на Дальнем Востоке. В других регионах семейная ипотека действует только на первичное жилье.
- Семья с ребенком, который родился не раньше 1 января 2019 года. Неважно, первый это ребенок или второй.
Выполнить надо оба условия.
Ставка, под которую чаще всего дают кредит: 5,5%. В Газпромбанке ставка от 4,9%.
Первоначальный взнос: от 15%.
Евгений Красовский, ипотечный брокер
Семейную ипотеку можно использовать для рефинансирования текущей ипотеки. Так можно уменьшить процентную ставку и платеж. Но такая возможность есть только у тех, кто изначально купил строящееся или готовое жилье у застройщика. На вторичное жилье рефинансирование не действует.
Не стоит путать семейную ипотеку с особыми условиями для тех, кто хочет купить жилье в Дальневосточном федеральном округе, с дальневосточной ипотекой. Последнюю дают семьям и без детей.
Военная ипотека
Кто может взять: военнослужащие по контракту, которые включены в накопительно-ипотечную систему.
Средняя ставка: 6,75–17%. В Газпромбанке ставка от 11,6%.
Первоначальный взнос: от 15%.
Жилье можно купить в любом регионе.
Сельская ипотека
Кто может взять: любой платежеспособный гражданин. На одобрение кредита не влияет, есть ли у него дети, живет он в браке или нет.
Минимальная ставка: 0,1%.
Первоначальный взнос: от 10%.
По сельской ипотеке можно купить и частный дом, и квартиру. Главное, чтобы объект располагался на территории, которая подходит под эту ипотечную программу. Список населенных пунктов определяют местные власти. Узнать, попадает ли поселение под программу, можно на сайте правительства региона. Но не факт, что информация будет точная или будет вообще. Лучше позвонить в банк или администрацию населенного пункта, в котором хотите построить или купить жилье. Ипотеку по такой программе предлагают не все банки.
Федеральная программа «Молодая семья»
Программа дает возможность получить субсидию от государства. Семьям, которые подходят под программу, выдают сертификат. Им можно погасить 30% от стоимости жилья, если детей нет, и 35% — если есть. Сертификат можно использовать для покупки готового и строящегося жилья.
Получить субсидию можно, если выполнены все следующие условия:
- супруги, если они в браке больше года;
- супруги, которым еще нет 35 лет;
- есть определенный уровень дохода, который устанавливают региональные власти;
- пара признана нуждающейся, то есть доход на каждого члена семьи ниже прожиточного минимума.
Евгений Красовский, ипотечный брокер
Чтобы купить вторичное жилье, можно вложить материнский капитал и субсидию для многодетных. Ими закрывают основной долг по ипотеке. Материнский капитал также можно внести как первоначальный взнос.
Как банки проверяют объекты на вторичном рынке
Прежде чем одобрить квартиру или дом, нужно провести оценку жилья. Для этого заемщик обращается в оценочную компанию, с которой сотрудничает банк. Оценщик приходит на объект, осматривает, фотографирует и называет его цену. Эту информацию проверяет залоговая служба банка, которая одобряет или не одобряет объект.
Какие проблемы с объектом могут стать причиной для отказа в ипотеке?
- Была незаконная перепланировка — например, гостиная с кухней объединены, а в техническом паспорте между ними нарисована стена.
- Квартира в залоге или на нее наложен арест.
- У продавца есть долги.
- В истории сделок с недвижимостью есть судебные споры, несовершеннолетние собственники или сделки проводились без согласия супруги или супруга.
Евгений Красовский, ипотечный брокер
Банки тщательно проверяют приватизированные квартиры, которые раньше принадлежали государству, а потом перешли в собственность физических лиц. Стать собственниками могли все, кто был прописан в квартире.
Например, в старом доме в центре города живет один человек, хотя до приватизации были прописаны трое. Без их согласия продать квартиру нельзя. Они могут заявить свое право на жилье, и тогда сделку купли-продажи суд признает незаконной. В итоге новый владелец останется с ипотечным кредитом, но без квартиры. Это риск для банка.
К квартирам, жилому дому и другим видам жилья на вторичном рынке банки предъявляют разные требования. Условия Газпромбанка читайте в «Перечне требований к объектам недвижимости на вторичном рынке».
В Газпромбанке можно взять ипотеку с господдержкой на строящееся и вторичное жилье на выгодных условиях. Если вы не проходите по льготным условиям, посмотрите стандартные ипотечные программы — подать заявку можно через сайт «Госуслуг». В случае, если вы вносите первоначальный взнос от 30%, нужен минимум документов. Останется найти подходящее жилье и получить одобрение банка.
Банк ГПБ (АО). Ген. лицензия Банка России №354.