Не качественная работа с цифрами не отменяет сути проблемы. Коммерсант 30 июня поднял тему исчерпания ликвидности для застройщиков в своей публикации «Счета эскроу стремительно раскрываются», в котором выводы опирались на мнения экспертов и не опирались на первоисточники. Отсюда возникли неточности с приведёнными данными: суммой денег, перечисленных с раскрытых в прошлом году счетов, с количеством денег, поступивших на эскроу и т.д. Но выводы, в целом, верны.
И ими, с необходимыми уточнениями, я хочу поделиться.
Так вот, согласно данным агентства кредитных рейтингов АКРА, в следующем 2023 году сумма, которая должна быть перечислена застройщикам с раскрытых счетов составит около 2 трлн.руб. Будет закончено строительство и введены в эксплуатацию большое количество домов, работы по которым были начаты в период строительного бума 2020 - перовой половины 2021 года. Домов было начато много, поэтому и денег с них тоже будет много.
Суть механизма всем известна. Квартиры продаются в ходе строительства, деньги поступают на защищённые счета, когда застройщик сдает дом, он может пользоваться этими деньгами. После этого он рассчитывается с банком за предоставленный кредит на строительство, что остаётся забирает себе. Это непрерывный процесс. Дома начинают строиться и деньги начинают поступать, но одновременно, другие дома сдаются, и деньги со счетов уходят.
Автор статьи приводит цифры прошлого года. Он называет сумму в 1,9 трлн, которые поступили на счета, и 1,3 трлн., которые были сняты. Дельта, в размере 0,6 трлн,, это тот самый увеличивающийся запас бесплатной ликвидности, которым могли воспользоваться банки выдавая проектное финансирование застройщиком под относительно небольшой процент.
Так вот, делает вывод автор публикации, если в следующем году застройщикам нужно будет отдать 2 трлн., а в прошлом поступило только 1,9 трлн., то даже сохранение объёмов продаж, сопоставимое с 2021 годом, приведёт к тому, что бесплатной ликвидности с эскроу счетов для финансирования строек будет не хватать, и банки будет вынуждены воспользоваться платной, например, дорогой депозитной ликвидностью. Это существенно увеличить стоимость заимствований для застройщиков по сравнению с сегодняшним днём (на 4-6%), и усугубит проблемы отрасли.
И это так. Несмотря на неверную фактуру выводы верны.
Ну, во-первых, сумма, которую получили банки в прошлом году на эскроу счета не 1,9, а 2,8 трлн, а выдали застройщикам не 1,3, а только 0,9 трлн. Это было нетрудно проверить, взяв информацию с сайта ЦБ.
Я это сделал, взял данные с сайта регулятора и свел цифры в отчетах на 1 января 2021 года и 1 января 2022 года. Вот что получилось.
На начало 2021 года были раскрыты счета на 0,125 трлн, на начало 2022 на 1,07 трлн. (цифры отражаются накопленным итогом), то есть за год было раскрыто чуть больше 0,9 трлн.
На начало 2021 года на счетах было 1,2 трлн, на начало 2022 года 3,1 трлн., то есть прирост составил 1.9 трлн. Та самая цифра, про которую журналист Коммерсанта написал, как о поступлении. Но это не поступление, а лишь прирост. С учетом выплаченных 0,9 трлн., общий размер поступлений за прошлый год составил около 2,8 трлн.
Идём дальше.
Если исходить из цифры в 2 трлн., которая должна быть банками возвращена застройщикам в следующем году, то падение продаж на 26% от показателей в 2,8 трлн. рекордного 2021 года, уже приведёт к тому, что бесплатной ликвидности у банков для застройщиков просто не останется.
Реальный ли это сценарий? Судите сами. Вот ещё один отчёт, теперь уже ДОМ РФ по итогам 5 месяцев этого года.
За 2021 год было зарегистрировано 898,6 тыс. договоров ДДУ, за 5 месяцев этого года 312 тыс. По итогам 5 месяцев показатели уже хуже прошлогодних (за аналогичный период) на 16,7%. Однако не забывайте, в 5 месяцах этого года сидят совершенно феерический по продажам март, и необычайно активные (значительно сильнее, чем в прошлом году) январь-февраль. Если же рассматривать один лишь провальный май, то здесь падение год к году составляет уже 32%, что значительно хуже, чем критическая цифра в 26% падения, которая приведёт к исчезновению бесплатной ликвидности у банков для финансирования строительства.
К чему вся эта цифирь?
Даже незначительный рост продаж по сравнению с катастрофическими майскими и апрельскими показателями не сделает ситуацию комфортной ни для банков, ни для застройщиков. Она будет пограничной.
Если же допустить, чисто гипотетически, что цены начнут снижаться, не важно, на 5-7-10%, больше не надо, то даже при 15% падении продаж (согласитесь, сценарий более, чем реалистичный), бесплатных денег и дешёвых кредитов для строителей у банков больше не останется. И так не весёлые сегодня для отрасли деньки, окрасятся совсем уже в мрачные тона.
«Структурные перемены», как и обещала госпожа Набиуллина станут необратимы и туточки. Застройщикам придётся затягивать пояса. Халявы больше не будет.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке жилья).
СКОРО ПОКРОВ
графика, пастель, 48x63 см
Евгений Балакшин
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Последние публикации канала:
----------------------------------------------------------------------------------------
