История одного человека...
Три года назад в конце 2019-го я оформил ипотеку. На тот момент про инвестиции даже не задумывался. Да, реклама, предлагающая начать инвестировать, ненавязчиво намекала со всевозможных информационных каналов. В моем понимании своя квартира это что-то реально, сродни синицы в руках.
Спустя год я стал более тщательно изучать инвестирование. Первые мысли, которые приходили на ум при их упоминании, были о том, что для инвестиций нужно много денег и еще больше связей. Про то, что нужно иметь базовые финансовые знания, так это вообще не обсуждалось, а принималось как фундамент для начала инвестирования.
Посещение различных онлайн курсов позволило мне привести в порядок свой бюджет. Хаотичные траты были систематизированы, расставлены акценты, подсчитаны все долги, доходы и кредиты.
На вебинарах по инвестициям часто поднималась тема - как быть с ипотекой? Что выгоднее - инвестиции или ипотека? Во что лучше вкладываться? Как правило все сводилось к тому - в каком смысле рассматривается покупка недвижимости по ипотечному кредиту.
- Покупка квартиры в ипотеку может быть по разным причинам:
- для дальнейшей сдачи в аренду;
- для перепродажи;
- для проживания;
- для сохранности своего капитала. - Для инвестиций тоже могут быть разные причины, хотя уместнее будет сказать не причины, а цели:
- формирование пассивного дохода;
- накопление определенной суммы на крупную покупку;
- увеличение финансовой подушки;
- финансовая независимость.
Ипотеку с инвестициями сравнивать это все равно что рассматривать покупку автомобиля: можно купить чтобы экономить на поездках, можно купить чтобы зарабатывать, можно купить чтобы продать, а можно купить и любоваться.
Каждый из вариантов по своему хорош и имеет право на существование. В моем случае покупка в ипотеку своей квартиры оправдана следующим:
1. Есть своя квартира, в которой я прописан - нет риска быть выставленным владельцем арендуемой жилплощади.
2. В любой момент могу продать свою квартиру с переуступкой прав.
3. Каждый платеж по ипотеке это погашение долга перед банком. При продаже этого жилья все что погашено - вернется мне обратно. Да и стоимость самой квартиры постоянно растет. А вот если бы я снимал квартиру - все что было потрачено на оплату аренды - все осталось бы у арендодателя.
4. Опять же - фиксированный платеж по ипотеке относительно постоянно растущей арендной платы, увеличивающейся по желанию арендодателя.
У собственного жилья есть и свои нюансы. Та же мебель, бытовая и сантехника, ремонт, квартплата - все это мои собственные траты.
Немного математики.
Сравним вариант с покупкой и арендой квартиры, что интереснее? Пусть квартира стоит 4 миллиона, первоначальный взнос миллион, платежи по 20тыс руб. И точно такая же квартира но в аренду за 20 тыс руб в месяц плюс коммуналка.
Живем год, платим исправно, что имеем в результате если решаем переехать? В случае с арендой вернуть мы ничего не можем, просто за год мы отдали арендодателю 240тыс руб в качестве платы за аренду.
В случае ипотеки, допустим, что продаем эту квартиру по переуступке и получаем закрытый ипотечный кредит по которому нам возвращается определенная сумма. Какая? А давайте посчитаем. Ипотека на сумму 4миллиона, - первоначальный взнос 1 миллион, остается 3 миллиона долга по кредиту. 240 тыс что мы выплатили по ипотеке это не та сумма, которую нужно минусовать от кредита, там нужно учитывать процентную ставку.
Каждый платеж состоит из процента и небольшой доли самого долга. Естественно, что банк своего не упустит. С каждым последующим платежом доля процентов уменьшается, при этом увеличивается доля основного долга.
Например, первый платеж по ипотеке в 20 тыс руб состоит из 15тыс - это проценты и 5 тыс это основной долг. Через пару лет тот же платеж в 20 тыс руб будет состоять из 12 тыс руб - проценты и 8 тыс основной долг, а в последний год доля процентов будет совсем мизерной в платежах, хотя сам размер платежа так и останется в 20 тыс.
В нашем примере из 3х миллионов основного долга за год будет погашено около 60 тысяч, поэтому при переуступке нам они вернутся как и сумма первоначального взноса. Да и тот факт что продавать будем уже по новой цене - тоже позволит не уйти в минус.
Что же касается инвестиций, если тот же миллион вложить в ценные бумаги вместо покупки квартиры в ипотеку, то что мы можем за год получить? Пусть из ценных бумаг выбраны самые надежные - государственные облигации. Да, доход по ним относительно корпоративных меньше, но надежность выше.
Сводим риски к минимум и считаем. Допустим, облигации дадут 6 процентов годовых в виде выплаты купонов - это тех же 60 тысяч минус налог 13%, чистыми это 52200 руб. В случае инвестиций на более длительный период интересен вариант с ИИС - индивидуальным инвестиционным счетом и получением налогового вычета за пополнение - это еще до 56 тыс в год дохода.
Итак, что мы имеем?
Ипотека - Спокойный и уверенный вариант это купить квартиру в ипотеку. Тут все видно - платежи все расписаны, часть денег сразу конвертируется в собственность, стоимость недвижимости постепенно увеличивается. Но мы относительно привязаны к месту жительства - отсюда возможные дополнительные траты на транспорт - ведь на работу нужно как-то ездить?
Инвестиции - более мобильный вариант в плане доступности денег и места постоянного проживания. Деньгами можно в любой момент воспользоваться как частично, так и всей суммой.
Место жительства можно выбирать поближе к работе, тем самым экономя на транспорте. Кроме того, если дополнительно привить привычку откладывать часть доходов в инвестиции, докупая ценные бумаги, а полученный доход от инвестиций реинвестировать, то такая стратегия со временем приведет к стабильному, постоянному дополнительному доходу.
Есть, конечно, вариант, как говорится, и нашим, и вашим. Можно оформить покупку квартиры в ипотеку и параллельно инвестировать. В этом случае уровень ежемесячного дохода должен позволять и оплачивать ежемесячные платежи по ипотеке, и коммунальные услуги, и мобильную связь (куда без нее), расходы на транспорт и питание, одежду и ряд других статей бюджета.
Для оценки такой возможности лучше всего некоторое время вести статистику своих доходов и трат, распределить по датам все поступления и плановые обязательные платежи. Лично я был удивлен, когда стал считать.
Приличный кусок моего бюджета растворялся на всякие ненужные траты. В то же время после расстановки приоритетов по каждой статье трат мне удалось выделить определенный процент от дохода, который я постоянно направляю в инвестиции, при этом продолжая платить ипотеку.
Для себя в плане инвестиций и личных финансов я взял на вооружение несколько правил. Первое правило: 10% от всех доходов переводить на инвестиции. И второе правило: прежде чем что-то купить - задаю себе вопрос: а мне это точно нужно купить, или просто хочется?
Не скажу, что я богат, или что много зарабатываю. Нет, я обычный среднестатистический наемный работник, получающий обычную зарплату около 50тыс руб.
Но за три года, начав с нуля, мне удалось приобрести квартиру по ипотеке, сформировать небольшую финансовую подушку в виде инвестиций суммой около трехсот тысяч рублей. Как по мне - вполне хороший результат от выбранной стратегии.
