Недвижимость — один из самых распространенных способов сохранения и роста своих сбережений. Существуют разные способы инвестирования на рынке недвижимости, например, можно:
- купить квартиру и сдавать ее в аренду, получая 2-5% годовых;
- приобрести облигации строительных компаний и ожидать 10-12% годовых;
- инвестировать в паевый инвестиционный фонд недвижимости и зарабатывать на пассивном доходе более 12% годовых.
Важно при выборе каждого из вариантов проанализировать рынок данного способа инвестирования. Покупая квартиру, надо тщательно изучить рынок жилой недвижимости, перспективность локации объекта, его ликвидность и спрос на данное жилье со стороны потенциальных арендаторов. Инвестируя в облигации, стоит узнать больше о компании-эмитенте. По сути, вы дадите в долг девелоперу / застройщику, а должника лучше «знать в лицо», и рассмотреть все риски относительно платежеспособности заёмщика. Когда выбираете ЗПИФ, т.е. коллективное владение объектами недвижимого имущества, которыми управляет УК, лучше всего присмотреться к той самой управляющей компании, изучить объекты фонда, а также правила и стратегию доверительного управления, на основании которых по ним выплачивается инвестиционный доход.
Какие действия предпринимает Управляющая компания фонда недвижимости «ПНК-Рентал» для повышения доходности?
ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал» — это фонд индустриальной недвижимости с доходом от арендных платежей. Кроме того, доход инвестора предопределяется и биржевой стоимостью пая. Для начала определим, что такое биржевая стоимость пая и чем она отличается от расчетной.
Расчетная стоимость пая — это стоимость чистых активов фонда (СЧА), поделенная на количество выпущенных паев. Чистые активы фонда недвижимости кроме самих зданий включают в себя денежные средства, ценные бумаги, дебиторскую и кредиторскую задолженность и пр. Стоит отметить, что согласно правилам и регламентам стоимость недвижимости, входящей в ЗПИФ, должна составлять не менее 80% от чистых активов фонда. При этом стоимость недвижимости, входящей в ЗПИФ «ПНК-Рентал» составляет более 99% от СЧА. Это значит, что фонд действительно инвестирует в недвижимость, а не направляет средства пайщиков на другие менее доходные или более рискованные активы.
Биржевая стоимость пая — это цена бумаги, устанавливаемая автоматически в ходе торгов на бирже исходя из всей совокупности ценовых заявок на покупку и продажу. Это реальная стоимость пая, определяемая рынком. Выйдя на биржу в июле 2021 года, паи ЗПИФ «ПНК-Рентал» стали торговаться не по расчетной стоимости, а по биржевой.
Как меняется стоимость пая?
Управляющая компания ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал» постоянно работает над тем, чтобы портфель фонда в стоимостном выражении рос. Стратегия УК состоит в том, чтобы проводить ротацию объектов недвижимости, покупая новые здания в фонд или приобретая более доходные объекты взамен уже реализованных. На текущий момент в портфеле фонда 3 объекта индустриальной недвижимости. Еще 4 здания, купленные ранее, уже проданы и все они реализованы с прибылью.
Почему все сделки по продаже объектов из ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал» прибыльные?
Все дело в стратегическом партнерстве с девелопером PNK group. Будучи основным соинвестором фонда, девелопер предлагает купить объекты на особо выгодных условиях, а также дает преимущественное право на приобретение лучших объектов, уже заполненных арендаторами. Соответственно, у фонда в дальнейшем есть возможность либо держать купленный объект для получения по нему дохода от арендных платежей, либо реализовать его с выгодой для инвесторов и вложить эти средства в новую недвижимость с арендным потоком и высоким потенциалом роста стоимости. Так, например, последняя сделка ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал» принесла фонду 15% прибыли. Здание, купленное в сентябре 2021 года за 1,4 млрд рублей и приносящее рентный доход в течение 8 месяцев, было продано в мае 2022 года за 1,6 млрд руб. В соответствии со стратегией фонда прибыль от сделок капитализировалась в стоимость пая.
Таким образом, данная сделка привела к росту расчетной стоимости пая более чем на 70 ₽. А возросшая расчетная стоимость пая стала одним из триггеров для роста стоимости биржевой.
На смену проданному фонд приобрел новый объект по выгодной цене с большей площадью и более высоким рентным доходом, что должно привести в будущем и к повышенному доходу на пай за период. Стоимость покупки составила 1,8 млрд руб. Казалось бы, это требует выпуска новых паев на 200 млн руб., но по факту допэмиссии не проводилось.
Работа управляющей компании зачастую предопределяет успешность развития фонда недвижимости. Когда фонд растет, приобретая новые объекты недвижимости, управляющая компания возмещает от государства налог на добавленную стоимость, уплаченный при покупке объектов. Именно эти саккумулированные денежные средства позволили приобрести объект с более высокой стоимостью и арендным потоком без проведения допэмиссии паев.
Чтобы узнать подробности о преимуществах инвестиций в закрытый паевый фонд недвижимости «ПНК-Рентал», листайте вниз и переходите на сайт.
