Продолжим сравнение высотной и малоэтажной застройки, начатое в статье ("Е" vs "E": американская субурбия против советских микрорайонов. Совместимы ли большой город и собственный дом на лужайке?). Кратко напомню, о чём речь. В той статье я показал, что типичный российский/постсоветский город до миллиона-полутора человек вполне совместим с преимущественно индивидуальной застройкой (aka "частным сектором"), при соблюдении некоторых условий и разумном планировании пространства. Сравнивались два города - Екатеринбург, город с минимальной долей частного сектора (~10%), и канадский Эдмонтон, в котором 70% жителей проживает в отдельных домах, домах на две семьи или в таунхаузах. Даже с эдмонтонской обеспеченностью жильём (45 квадратных метров на человека) линейный размер города-субурбии увеличивается всего на 6-8 километров в поперечнике (или 3-4 км от окраины до центра) по сравнению со стандартной пяти-девятиэтажной застройкой в стиле пост-СССР (при норме 25 метров на человека). Если же ориентироваться на фактический екатеринбургский метраж на душу населения, то линейные размеры "города-дачного посёлка" примерно совпадают с городом панельных советских многоэтажек. То есть, повторюсь - для города 1-1,5 миллиона плотная застройка из частных домов вполне приемлема. Никаких ужасов с транспортом, расстояниями и прочим не возникает, вопреки распространённому мнению.
Субурбия превращается в "ужас-ужас" при численности агломерации от 2 миллионов и больше. А до полутора миллионов преимущественно индивидуальная застройка на небольших участках (до 4 соток) вполне органична и не создаёт каких-либо принципиальных проблем.
Но мне захотелось пойти дальше и сравнить плотность и общее качество жилья не просто для привычных советских микрорайонов, а для по-настоящему высотной застройки, "шанхайщины" (по удачному выражению читателя Fledermausi). Так что в данной заметке мы рассмотрим два экстремальных сценария - предельную многоэтажную застройку и максимально плотную малоэтажную. Для сравнения возьмём два реальных, практических примера. Итак, сегодня на ринге за команду "Высотки" играет район Западное Мурино, город Мурино Ленинградской области.
За команду "Плотная малоэтажка" выступает административный район (borough) Монреаля - Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension (или коротко, ВиллерИ, с французским прононсом и горловым "Р"), провинция Квебек, Канада.
Представим соперников.
Мурино (точнее, его район Западное Мурино, далее просто Мурино)
Город Мурино находится сразу за кольцевой дорогой Санкт-Петербурга, на северо-западе. Туда ещё в 1980-х провели метрополитен, но вплоть до начала 2000-х конечная станция Девяткино одиноко и гордо красовалась посредине пустыря. Пока туда, видимо, по недоразумению не заехал какой-то питерский инвестор или застройщик. "Ого!" - сказал себе инвестор, когда вылез из поезда, осмотрелся и увидел несколько сот гектаров полей и пустошей. "Тут будет город-сад!" Или Сад, который маркиз. Спустя 10-12 лет поля на запад от железнодорожной линии, общей площадью 360 га, оказались застроены высотками.
Дома 12-25 этажей расположены в 70-100 метрах друг от друга. Пространство между домами процентов на 80 заставлено машинами. Есть школы, детские сады и другие заведения, типичные для микрорайона.
Имеется некоторое количество приличных детских площадок.
При этом парки или скверы отсутствуют. Есть только зоны отчуждения вдоль железной дороги и КАД. Вообще, с деревьями в Мурино плохо. Асфальт парковок плохо сочетается с зелёными насаждениями. К западу от застройки расположено нечто вроде луга, площадью примерно 160 га. Это, пожалуй, единственный зелёный оазис поблизости. Муринцы (или муринчане?) удобряют поляну, выгуливая собак, и любуются собственными высотками издалека.
Численность проживающих в Западном Мурино составляет от 80 до 100 тысяч, и проживают они в 72-79 тыс. квартир (по разным источникам), 2,4 млн. кв. метров общей площади.
Или примерно 32 квадрата на квартиру - очень средняя однушка (или студия), коих в Мурино до 90-95% всех квартир. Плотность заселения - 22-28 тыс. человек на квадратный километр.
За последние несколько лет территорию более-менее благоустроили. Так что в конце концов получилось нечто, что я охарактеризовал бы как спальный район для психов-одиночек. С нездоровой криминальной ситуацией, включая распространение наркотиков.
Мурино стало одним из многих примеров шанхайщины, безмозглой, якобы бюджетной, застройки с минимальным благоустройством (и так сойдёт) и отвратительной транспортной доступностью, примером, которому, к сожалению, последовали застройщики во многих городах. "Дёшево, высоко и сердито".
Основным доводом в пользу такого типа застройки, кроме условной дешевизны, обычно называют высокую плотность заселения, что позволяет (якобы) сэкономить на длине коммуникаций и подъездов. В итоге получается парадоксальная ситуация. Как правило, в агломерации наибольшая плотность застройки и заселения наблюдается в центре города, что логично с точки зрения транспортной доступности, близости к благам цивилизации и стоимости земли. Окраины в среднем заселяются пореже, кроме небольших островков вокруг станций метро и тому подобных мест притяжения. Обычно, с радиусом 500-800 метров, то есть в пределах реальной пешей доступности. На бОльших дистанциях фактор расстояния уже не имеет такого значения, при увеличении дальности на 15% доступная площадь увеличивается на треть, появляется место для менее плотной застройки. Мурино - это пример наоборот, пример от противного. Плотность тут просто катастрофическая, больше, чем не только в центре Петербурга, но и в самых густонаселённых районах Москвы. И плотность - линейная, не зависящая от расстояния до станции метро. Хотя в итоге пешком до неё из самых дальних углов района нужно топать пару километров.
Итак, подводя итоги по Западному Мурино.
Площадь - около 3,6 квадратных километра, сплошная застройка, без "лесов, полей и рек". 72-79 тыс. квартир (по разным источникам) в домах от 12 до 25 этажей. Промежутки между домами заставлены авто. Я опускаю проблемы с детскими садами, полицейскими участками и прочей социальной инфраструктурой. Говорю строго о жилплощади и этажах. В каждой квартире в среднем проживает 1,3-1,4 гражданина. Типичный контингент - молодые бездетные холостые провинциалы, у которых хватило денег только вот на такое размещение, путём покупки или съёма. Плотность населения - 22-28 тыс. человек на квадратный километр. Плотность застройки - около 6600 квадратных метров на гектар (2400 тыс. кв. м/362 га). И это, очевидно, предел для высотной застройки. Дальше начинается просто какое-то непотребство.
Виллери
Теперь кратко пройдёмся по сопернику Мурино. Почему был выбран именно Монреаль и почему именно Виллери? Монреаль - потому что это большой город сам по себе (1,7 млн.) и центр компактной агломерации на 4 млн. И потому, что в Монреале нормальная зима среднерусского образца, на 5 месяцев, с ярославскими морозами и снегопадами. Это чтобы отсечь доводы, что, мол, хорош сравнивать бесснежные субтропики с пальмами и нашу глухомань с берёзками. Виллери же выбран потому, что он а) исторически был заселён пролетариями, подобно Мурино, б) по плотности населения не самый-самый, хоть и занимает третье место среди других районов Монреаля, в) застроен в основном простыми жилыми домами, причём застроен давно и плотно. И ещё. Сделаю оговорку. Я не считаю Виллери идеальным примером малоэтажной застройки. Будь я главным архитектором или городским планировщиком и если бы передо мной стояла задача застроить район подобный Виллери с нуля, я многие вещи сделал бы по-другому. Просто Виллери удобен тем, что это реально существующий пример того, как может выглядеть бюджетный малоэтажный городской район с плотной застройкой, практичный и в целом комфортный. И, повторяюсь, доступный в смысле цены.
Очень кратко - о типе застройки. Её можно назвать "строчная квартальная". Сетка улиц разбивает всю территорию на кварталы, шириной 200-300 метров и глубиной 80-100. Посреди квартала проходит аллея. Дома сблокированы в длинные плети, стена к стене. Фасад дома выходит на улицу, как правило, местную тихую, часто с односторонним движением. Задняя часть выходит в аллею, которая выполняет несколько функций - проезд для аварийных служб, мусорных машин, перевозки мебели, и подъезда авто жильцов.
Часть машин хранится в закрытых гаражах, но в основном - стоянка организована на улице или на заднем дворе. Почти как в Мурино, только с тем отличием, что в Виллери машина стоит прямо у входа в дом, в 3-4 метрах, а не 50 метров вниз на лифте и ещё 200 метров в сторону. И машины естественным образом размазаны по территории и чередуются с деревьями, а не образуют бесконечные сотни метров паркингов.
Архитектурно Виллери малоинтересен. БОльшая часть жилья построена в 1940-е и 1950-е годы. Тогда во всём послевоенном мире проекты домов максимально упростили и избавились от "излишеств". (Да-да, борьба с архитектурными излишествами это не прерогатива исключительно Никиты Сергеевича, подобное имело место и в США, и в Канаде, и в Европе). Так что в облике домов многие найдут что-то напоминающее им родные хрущёвки. Жильё представлено несколькими типами домов:
- индивидуальные дома, на 1-2 этажа
- таунхаузы
- дуплексы и триплексы, дома в 2 или 3 этажа соответственно, с поэтажными квартирами с отдельным входом по наружной лестнице. Это, вообще, классический тип жилья в Монреале, о чём я, возможно, расскажу подробнее в отдельной статье
- "полдома", двухэтажные, с отдельным входом, практически как таунхаузы, но структурно и стилистически оформлены как отдельное строение
- блокированные секционные дома 2-4 этажа, с 1-2 квартирами на площадке
- привычные нам многоквартирные дома, обычно коридорного или башенного типа, не больше 10 этажей.
91% всех квартир - в домах до 4 этажей (включительно) или дуплексах (двухэтажные секции с квартирой поэтажно). Средняя этажность в Виллери - в диапазоне 2,5-2,7.
Никаких огромных пустырей, всё пространство достаточно плотно застроено, но, по моим ощущениям, впечатления тесноты нет. Все расстояния и размеры гармоничны и соответствуют человеческому масштабу.
Теперь немного цифр. Площадь Виллери - 16,5 квадратных километров, 1650 га, население в 2016 году составило 143 тыс. человек. Плотность - 8,6 тыс. на кв. км. Или в 2,5-3,2 раза меньше, чем в Мурино. При этом примерно 450 га приходится на 2 крупных парка и один бывший карьер с озером, который сейчас находится в процессе превращения в некую рекреационную зону. Также имеется небольшая промзона. Если вычесть указанные территории из общей площади (так как в Мурино ничего подобного нет), то остаётся 12 кв. км собственно застроенной жилыми домами территории (включая мелкие парки, торговые, офисные, учебные и прочие здания) и плотность получится уже 11,8 тыс./кв.км, или в 2-2,4 раза меньше, чем у питерского соперника.
Около половины жилого фонда построено до 1960 года.
С точки зрения плотности населения экономическая эффективность муринской модели вроде как налицо (если закрыть глаза на спорный внешний вид). Но давайте копнём чуть поглубже и посмотрим на вещи "ширше".
Согласно переписи 2016 года от Census Canada в Виллери имеется 64900 квартир, из которых треть имеют одну спальню или не имеют оной (это примерный аналог муринской арт-, кино-, порно- или просто-студии). А остальные две трети - это квартиры с 2-мя, 3-мя и более спальнями.
Среднее количество спален в квартире - 2, то есть другими словами среднеарифметическая квартира в Виллери - трёхкомнатная на наши деньги. Средняя квартира - это приличная трёшка, Карл! Это же подтверждается данными по среднему размеру квартиры в Монреале - 800-850 квадратных футов, или примерно 74-79 метров.
То есть весь жилой фонд района получается примерно 5-5,3 млн. кв. метров. Или 4100-4400 квадратов на 1 гектар застроенной площади. Всего в полтора раза меньше, чем в Мурино, с его 12-15-25-ти этажными башнями!! Если заселить Виллери по среднемуринским нормам, 20-25 метров на человека, там разместилось бы 200-250 тыс. граждан, или до 16-17 тыс. человек на квадратный километр. (К слову, в середине 1960-х, когда деревья были большими, а семьи полными, в этом районе действительно проживало чуть более 200 тыс. человек) Или, если посмотреть с другой стороны, если бы Мурино было застроено по монреальской методе, включая примыкающее с западной стороны поле-пустырь, можно было бы получить тот же общий размер жилплощади, что и в реальном Мурино, но с домами в 2-3, иногда 4 этажа, вместо 25-ти этажных человейников! С достаточным количеством зелени и парковками под дверью.
Вывод, который я сделал для себя: на месте Западного Мурино мог быть построен приятный малоэтажный пригород европейско-квебекского типа, который мог бы стать образцом для подобных проектов "в чистом поле" по всей стране. Вместо этого появилось чудовищное, уродское скопление многоэтажных башен (с крошечными и весьма недешёвыми на самом деле конурами), скопление, которое будут калечить психику сотен тысяч людей на протяжении десятилетий и высасывать огромные средства на эксплуатацию и ремонт. Теперь, после некоторого облагораживания территории, этот психоделический район уже начал позиционироваться как прогрессивный способ строительства "бюджетного", доступного жилья, как своего рода эталон новой застройки, как ориентир и планка для многих будущих проектов по всей России. Это крайне печально.
Даже с точки зрения расхода стройматериалов - в случае плотной малоэтажной застройки их на круг, в расчёте на один метр жилой площади, нужно было бы раза в полтора меньше, чем для 20-ти этажных монстров. Об этом я поговорю в отдельной статье, где в популярной форме разберу общий расход строительных материалов для разных технологий жилищного строительства.
Поклонникам Мурино-Кудрово-Парнаса и прочих архитектурных выкидышей замечу - да, я считаю, что "бюджетные" высокие жилые дома не оптимальны во многих отношениях, оправданы в очень узком спектре ситуаций и требуют аккуратного и самое главного индивидуального архитектурного подхода. У хорошего архитектора дом любой высоты получается вписать органически. Но когда архитектура заменяется разбрасыванием кубиков типовых проектов по полю с минимальной косметикой фасада, получаются монстры, калечащие пространство и людей, в этом пространстве проживающих. Разбор того, почему я считаю, что небоскрёбы-человейники есть зло и сатанизмЪ, я сделал в отдельной статье.
Напишите в комментариях - что бы лично предпочли из двух вариантов застройки - 12-25 этажки в стиле классического муринизма или 2-3 этажные секционные дома монреальского типа (правда, без лифтов, но с количеством комнат на одну больше)? Буду признателен за высказанное мнение.
Если статья вам понравилась - ставьте лайк!
Если не хотите пропустить другие мои статьи - подписывайтесь!
Выскажите своё мнение в комментариях. Буду признателен!
