Доверенность на покупку квартиры: что это, как оформить

Гражданский кодекс Российской Федерации определяет доверенность как письменное уполномочие, которое один гражданин выдаёт другому (другим, включая организацию) для представительства перед третьими лицами или инстанциями (п. 1 ст. 85 ГК РФ). Выражаясь простым языком, это документ, дающий право одному человеку совершать действия вместо другого на законных основаниях. По доверенности можно получить посылку или бандероль на почте, зарплату или пенсию, водить автомобиль, присутствовать в суде или совершать различные сделки.

В статье мы рассмотрим, что важно учесть при покупке недвижимости по доверенности со стороны покупателя, что дают разовая и генеральная доверенности, когда они необходимы, как составить, в чем подводные камни сделок по доверенности.

В каких случаях необходима доверенность на покупку недвижимости

Часто случается, что один человек покупает жильё, но по ряду причин не может лично проводить сделку. Тогда он выдаёт доверенность другому человеку, например: родственнику, близкому другу, коллеге по работе, риелтору.

Доверенность на покупку квартиры или другой недвижимости оформляют при следующих обстоятельствах:

1. Покупатель находится в другом городе или стране. Присутствовать на месте покупки жилья он не может: сделка длится долго, а жизненные или служебные обстоятельства не позволяют уехать на такой срок. Поэтому он находит в нужном городе доверенное лицо (или отправляет его туда).
2. Покупатель неожиданно попал в больницу на длительное время. Чтобы сделка состоялась, он оформляет доверенность на кого-то из родственников или друзей.
3. Покупатель – владелец бизнеса, у которого нет времени на оформление покупки. За него это выполняет его заместитель или помощник, действующий по доверенности.
4. Семья приобретает квартиру в общую собственность, но кто-то из её членов отсутствует. Например, сын проходит военную службу далеко от дома. Доверенность в таких случаях он оформляет на кого-либо из совершеннолетних родственников.
5. Родители покупают своему взрослому ребенку квартиру по его доверенности.

Доверенность необходима также в случаях, когда жильё приобретается на всех членов семьи и в договоре купли-продажи они прописаны как покупатель. Чтобы не бегать всем вместе по инстанциям, на главу семейства оформляют доверенности – каждый из участников сделки со стороны покупателя. В итоге доверители спокойно занимаются своими делами и не вселяют ужас своей многочисленностью в других посетителей официальных структур: доверенное лицо действует в одиночку.

Также такой документ необходимо оформлять, когда покупка недвижимости совершается удалённо, – такой формат сделок становится популярным в последние годы.

Обратите внимание! Доверенность на покупку квартиры, которую оформляет один из супругов на другого, требуется только если между ними заключён брачный контракт. Если контракта нет, купленная недвижимость считается общей собственностью на основании ст. 34 Семейного кодекса РФ.

Также важно не путать понятия «согласие на покупку жилья» и «доверенность на приобретение жилья». Согласие – это гарантия того, что второй супруг не оспорит покупку квартиры, в приобретении которой он не принимал участие.

Виды доверенностей при покупке квартиры

При приобретении жилья возможно использование одного или нескольких видов доверенности: генеральной, разовой и на передоверие.

В первом случае доверенное лицо собирает и оформляет все документы, подписывает их, а также подбирает и покупает недвижимость по собственному усмотрению, производит расчет с продавцом.

Во втором случае права доверенного лица ограничиваются одним конкретным действием. Например, сбор документов, необходимых для проведения сделки купли-продажи.

Третий вид доверенности подразумевает возможность доверенного лица передать свои полномочия или их часть лицу, более компетентному в вопросах сделок с жильём.

Генеральная доверенность

При покупке недвижимости генеральная доверенность является тем документом, который полностью приравнивает представителя к покупателю по всем правам и обязанностям, возникающим в ходе сделки.

В этом случае доверенное лицо имеет право:

• выбрать квартиру;
• договориться о её стоимости и условиях проведения сделки;
• собрать, проверить документы;
• оперировать денежными средствами – передавать их продавцу жилья, включая выбор способа расчёта;
• заключить договор купли-продажи квартиры;
• зарегистрировать сделку в Росреестре;
• подписать передаточный акт.

При этом покупатель не ограничен в выборе доверенного лица. Это может быть родственник, профессиональный риелтор, юрист или иные дееспособные лица. Также не важна и причина, по которой он оформляет доверенность: действительно ли он не имеет физической возможности совершать все действия, связанные с покупкой жилья, или ему просто не хочется.

При составлении генеральной доверенности в её текст обязательно включают фразы, однозначно определяющие её смысл.

К таким фразам относят:

• предоставляю право приобретения квартиры в городе N;
• доверяю купить квартиру и быть моим представителем в учреждениях... (БТИ, загс, МФЦ, Росреестр, органы опеки и т. д.);
• подписывать договор купли-продажи;
• производить от моего имени перерегистрацию права собственности и т. д.

То есть в генеральной доверенности перечисляют все действия, необходимые для полного завершения сделки, которые совершает поверенный.

Обычно генеральную доверенность оформляют, когда один из супругов будет выступать от имени всех членов семьи, при покупке жилья на имя ребёнка, при предполагаемом длительном отсутствии одного из супругов.

Обратите внимание! Генеральная доверенность не может быть оформлена на продавца квартиры, даже если это близкий покупателю человек. Логика проста: невозможно купить что-то у самого себя.

Разовая доверенность

Такой документ покупатель выдаёт своему доверенному лицу для совершения им одного или нескольких технических действий, которые чётко прописывают в тексте. Например, «уполномочиваю проверить юридическую чистоту покупаемого жилья» или«доверяю подписать договор купли-продажи» и т. п.

Доверенность на передоверие

Этот вид доверенности даёт поверенному право привлекать к участию в сделке третьего лица для выполнения какого-либо действия. Например, при покупке недвижимости часто передоверяют проверку юридической чистоты объекта или проверку наличия задолженности по оплате услуг ЖКХ.

Где и как оформить доверенность покупателю недвижимости

Оформляют доверенность на покупку квартиры в любой нотариальной конторе. Гражданин, на которого выписывают документ, при этом может отсутствовать – находиться в другом городе, стране и пр. Но без самого покупателя в данном случае не обойтись, его присутствие обязательно.

Для составления доверенности покупатель представляет нотариусу свой паспорт и заверенную копию паспорта поверенного. Если поверенный будет оформлять покупку квартиры, которую уже выбрал его доверитель, также необходим документ с указанием точного адреса жилья и его основных характеристик.

Доверенность всегда содержит следующую информацию:

• полную дату оформления;
• сведения о покупателе и доверенном лице (фамилия, имя, отчество, данные паспорта, место регистрации);
• перечень действий, которые будет выполнять поверенный;
• срок действия.

Важно! Если в доверенности не проставлена дата её составления, документ считается не имеющим юридической силы. Срок же действия проставлять необязательно: по умолчанию он составляет 1 год с момента выдачи. Если сделка была заключена до истечения этого срока, доверенность можно просто отозвать.

Если поблизости нет нотариальной конторы, доверенность составляют самостоятельно, предварительно ознакомившись с образцом. В этом случае её заверяют у лиц, которые по занимаемой должности имеют на это право.

Законодательно право заверять документы предоставлено:

• командирам воинских частей, кораблей дальнего плавания, военных госпиталей;
• начальникам учреждений исполнения наказания;
• главным врачам больниц;
• главам администраций отдалённых населённых пунктов;
• консулам в представительствах РФ.

Также заверить документ имеет право любой нотариус в стране пребывания покупателя. Единственный нюанс: необходима легализация документа (проставление апостиля).

Сколько стоит доверенность на приобретение квартиры

В настоящее время в соответствии со ст. 22 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (последняя редакция от 29.12.2021 г.) стоимость удостоверения доверенности у нотариуса составляет 200 руб.

Если доверенность составляет нотариус, потребуется также оплатить услуги правового и технического характера в размере 2000 руб. Когда документ предусматривает передоверие, стоимость услуг составляет 3300 руб.

Желание сэкономить деньги на составлении документа может привести к признанию доверенности недействительной. Существует множество правовых нюансов, о которых обыватель может не подозревать, но их обязательно учтёт специалист.

В чем риски покупки квартиры по доверенности

Приобретение или продажа жилья – сделки, в которых фигурируют крупные суммы денег. Поэтому неудивительно, что рынок недвижимости привлекателен для мошенников. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, следует знать, в чём риски покупки жилья по доверенности.

Для продавца риск состоит в возможности срыва сделки. Обычно это случается, когда поверенный покупателя превышает полномочия, зафиксированные в доверенности.

Покупатель рискует своими деньгами, особенно когда он оформляет генеральную доверенность.

Что может случиться, если доверенность выписана на недобросовестного человека:

1. Поверенный возьмет деньги, чтобы оплатить стоимость жилья, но сделку не оформит и скроется вместе с круглой суммой.
2. Доверенное лицо может представить покупателю квартиру улучшенной планировки в хорошем районе и с ремонтом по высокой стоимости. На деле же оформит сделку на избушку по низкой цене, а разницу заберёт себе.

Бывает, что поверенный мало смыслит в особенностях рынка недвижимости, порядке оформления документов, не знает о необходимости юридической проверки покупаемого жилья. В лучшем случае дело ограничится путаницей в документах. А как быть с неузаконенной перепланировкой? Или собственниками, согласия на продажу от которых не оказалось из-за их отсутствия?

Важно! Не стоит оформлять генеральную доверенность на малознакомых людей, даже если это успешный риелтор. Пусть он выполнит свою часть работы по разовой доверенности, а завершит сделку сам покупатель или его близкий родственник – по другой доверенности.

Как обезопасить сделку покупки квартиры

Покупка жилья – серьёзное дело. И если приходится прибегать к помощи доверенных лиц, покупателю рекомендуется следовать нескольким простым правилам.

Что рекомендуют юристы для обеспечения безопасности:

1. Предельно конкретизировать условия покупки жилья, подробно расписать все полномочия поверенного. Лучше всего выдавать доверенному лицу разовые доверенности на строго ограниченные действия с конкретным объектом и на ограниченный срок – до 3-х месяцев. Если обстоятельства вынуждают оформить генеральную доверенность, в ней нужно прописать конкретные параметры квартиры, то есть её адрес, кадастровый номер, а также указать пределы стоимости.
2. Предварительно пообщаться с продавцом. Современные технологии позволяют сделать это, даже если он находится на другой планете. Цель – убедиться, что он реально существует и действительно продаёт квартиру, причем именно ту, которая понравилась покупателю. Полезно повторить это мероприятие и в день заключения сделки.

На заметку! Нотариус обеспечивает дополнительные гарантии каждого этапа сделки: он проверяет достоверность сведений, полученных из государственных реестров, проводит юридическую проверку условий купли-продажи. Но нелишне проверить и его самого через Федеральную нотариальную палату. Известны случаи, когда мошенники принуждают своих жертв обратиться к их «прикормленному» специалисту.

Купить квартиру по доверенности для многих означает большую экономию времени. Но оформлять доверенность стоит только на тех людей, в надёжности которых у покупателя нет сомнений. И даже в этом случае юристы советуют лично проверять документы, а тем более – передавать деньги.

Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.

Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.