10 июня ЦБ РФ снизил ключевую ставку до 9,5%. Это не было сюрпризом. Снижения ключевой ставки ждали практически все эксперты. Вопрос был в одном — на сколько процентных пунктов? И вот, впервые за несколько месяцев ключевая ставка вернулась к показателям первой половины февраля 2022.
Такое уже было
Еще совсем недавно, 11 февраля 2022 ЦБ РФ уже устанавливал ключевую ставку на уровне 9,5%. Однако, тогда ставка поднималась до этого значения, а не опускалась. После чего прошло ровно 4 месяца, в течение которых ЦБ РФ устраивал невиданные ранее кульбиты с величиной ключевой ставки. Из-за этого менялась и стоимость ипотечного кредитования.
Интересно сравнить оценку сегодняшнего состояния и перспективы рынка недвижимости с тем, как эксперты в начале февраля оценивали те же показатели при подъеме ключевой ставки до 9,5%. Сегодня этим и займемся.
Прогнозы РБК в отношении ключевой ставки 9,5%
Рассмотрим два прогноза в отношении одного и того же события, но в разное время — в феврале 2022 и сейчас. Оценку влияния ключевой ставки на рынок недвижимости журналисты РБК основывают не на чьем-то персональном мнении, а на солянке мнений различных экспертов, из которых делают выводы и которым доверяют участники рынка.
При этом, экспертами в статьях выступают почти одни и те же лица. Автором обеих статей является один и тот же журналист Наталья Густова.
Оценка РБК в феврале 2022
11 февраля на портале РБК вышла статья На сколько подорожает ипотека после повышения ключевой ставки ЦБ (rbc.ru). Статья имела ярко выраженную негативную оценку последствий повышения ключевой ставки для рынка недвижимости. Высказывались предположения, что размеры ставок по ипотеке составят 12-14%, «а ведь этот уровень является заградительным для заемщиков».
Предполагалось, что рост цен на рынке недвижимости не превысит официальную инфляцию или вообще понизится на 5-10% от значений начала февраля.
Эксперты также отмечали, что рынок новостроек ждут непростые времена, и застройщики будут вынуждены отказаться от программ субсидирования ипотеки, поскольку это становится не выгодным.
Конец февраля 2022
Начиная с конца февраля 2022 произошло слишком много событий, в результате которых все предположения и оценки пошли прахом. И на сегодняшний день мы не встречали адекватных экономистов и других отраслевых экспертов, которые оценивают произошедшие события в положительном ключе. Мы также неоднократно писали о том, какие сложности переживает экономика и рынок недвижимости за последние месяцы.
Тем интереснее ознакомиться с заключениями, которые делают эксперты РБК о изменении ключевой ставки в текущих условиях — без сомнения, худших.
Оценка РБК в июне 2022
10 июня РБК оперативно разместил статью на тему новой ключевой ставки 9,5%. ЦБ снизил ставку до 9,5%: что будет с ипотекой и ценами на жилье :: Деньги :: РБК Недвижимость (rbc.ru). Сначала складывается впечатление, что нет излишнего оптимизма по поводу снижения ключевой ставки.
Встречается даже трезвая оценка происходящего от эксперта компании «Финам». Данный эксперт считает, что существенного спроса на ипотеку не будет. Но это мнение используется исключительно в начале статьи, с целью показать, что мнения бывают разные.
Дальше начинается интересное
Те же эксперты, которые оценивали подъем ключевой ставки до 9,5% в феврале отрицательно, в июне оценивают тот же самый показатель ключевой ставки положительно! Прогнозируемые банковские ставки по ипотечным кредитам перестают оцениваться как заградительные и их начинают называть просто высокими.
На вторичном рынке ожидают возвращения некоторых покупателей ипотечников, что положительно повлияет и на первичный рынок. Появились мнения новых приглашенных экспертов о том, что спрос на вторичное жильё может вырасти в 1,5 раза — вместе с сокращением предложения на ту же цифру.
Ожидаемое снижение цен на жильё будет не таким высоким и составит не более 8% — да и вообще эта цифра под вопросом. Ведь, скорее всего, существенного снижения цен не произойдет, «поскольку отечественной экономике удаётся избежать ухудшения макроэкономической конъюнктуры и роста безработицы».
Как мы видим, по окончанию прочтения статьи первоначальное впечатление стирается. Создается ощущение, что эксперты рынка недвижимости испытывают осторожный оптимизм и что новая ключевая ставка способна и вернуть спрос, и оживить рынок.
Интересно наблюдать, как поменялась тональность двух солянок из мнений экспертов с разницей в 4 месяца — с ярко выраженного негативного окраса, на осторожный оптимизм
Быть может, сравнение некорректно?
Ведь негативную оценку событий эксперты РБК давали до того, как ключевая ставка поднималась до 20%. И логично, что ситуацию при падении с 20% до 9,5% надо оценивать положительно, а при подъеме с 8,5% до 9,5% — отрицательно? Мы не можем с этим согласиться.
Простое сравнение. Когда у человека температура тела поднимается с 36,6 до 38 градусов, то он однозначно признается нездоровым. В случае, если у человека температура понижается с 41 до 38 градусов можно ли считать его однозначно выздоравливающим? В некоторых случаях да.
Однако, если у больного в период высокой температуры наступили тяжелые осложнения, то снижение температуры до 38 градусов не говорит ни о чём существенном. Пока осложнения не вылечат, то слишком преждевременно говорить о том, что происходят положительные изменения.
Рынок недвижимости сегодня — это больной с большим количеством осложнений
Рынок однозначно заболел при ставке в 9,5%. Об этом свидетельствовали факты, оцененные как РБК, так и в нашей статье, опубликованной по факту повышения ставки в начале февраля 2022 ЦБ поднял ключевую ставку до 9,5% — К ЧЕМУ ГОТОВИТЬСЯ РЫНКУ НЕДВИЖИМОСТИ? | Что будет с ценами на недвижимость в 2022.
За то время, пока ключевая ставка прыгала с одного процентного пункта на другой, с рынком недвижимости и экономикой страны произошло много негативных изменений. Наличие каждого из таких изменений является достаточным для того, чтобы создать кризис в любой из отраслей экономики.
Какие это изменения?
Это и чудовищная инфляция за последние месяцы; и безработица — как текущая, так и перспективная; и неуверенность в завтрашнем дне, которая не закончится без прекращения текущих внешнеполитических событий; и экономическая изоляция страны — и так далее.
Негативное влияние всех этих факторов на рынок недвижимости как в совокупности, так и отдельно мы разбирали в наших статьях за последние несколько месяцев, из можно найти в ленте канала и почитать.
За 4 месяца с февраля по июнь 2022 нет никаких оснований, чтобы значению ключевой ставки в 9,5% вместо негативной оценки присваивать осторожно оптимистичную
Наоборот, действия ЦБ РФ всё сильней и сильней загоняют рынок недвижимости в глубочайший кризис, равного которому ещё не было в истории страны. Многие профильные эксперты пишут о том, насколько негативную и разрушительную роль играет политика ЦБ РФ для экономики страны в целом.
И в заключение — о системном снижении ключевой ставки по «чуть-чуть»
Стоимость ипотечных кредитов напрямую зависит от размера ключевой ставки. Постоянное снижение стоимости ипотечных кредитов — вместе с пониманием того, что на рынке недвижимости вовсю идёт кризис — удерживает от получения ипотеки даже тех покупателей, которым нужно улучшать жилищные условия.
Зачем куда-то торопиться, если ставки снижают без конца? Нужно лишь подождать, и ставки по ипотеке дополнительно упадут. Следовательно, получится сэкономить.
Этой ситуации можно было легко избежать, если бы ЦБ вёл понятную и прогнозируемую политику, в рамках которой резко понизил ставку с целью оздоровления экономики страны в целом.
В текущий момент это напоминает продавца недвижимости, который в отсутствие спроса начинает постепенно снижать цену понемногу. Как правило, это приводит к тому, что даже заинтересованные покупатели в стремлении получить наилучшие условия начинают ждать, пока собственник дополнительно снизит цены.
Ожидание снижения ставок — это лишь один из многих фактов, из-за которого спрос на рынке недвижимости в ближайшее время упадёт дополнительно. Ипотечные кредиты — это тоже продукт, который нужно продавать - поэтому необходимого эффекта не будет, если продажу пытаются осуществить исключительно с помощью скидок.
Итого
Мы не ждём никакого эффекта для рынка недвижимости от дополнительного снижения ключевой ставки. В предыдущих статьях мы много писали о том, почему этого не произойдёт — и не видим смысла повторять одно и то же.
Если вы читаете и смотрите многих экспертов, то мы рекомендуем сравнить позицию, которую высказывают эксперты сейчас, с той позицией, которую они высказывали в начале февраля 2022 года. Можно найти много интересного и оценить «экспертность экспертов». Благо, времени прошло немного, и не придётся далеко отматывать ленту.
Заметим, что эксперты в целом подошли к этому изменению ставки с осторожным оптимизмом вместо безудержного восторга, с которым, например, они встречали предыдущие снижения ключевой ставки до более высокого уровня. Уже почти не осталось тех, кто не видит факта наступления кризиса на рынке недвижимости.
Желаем вам принимать правильные решения и проверять тех экспертов, которым привыкли доверять. Может оказаться, что они являются не экспертами, а обычными акынами, которые освещают события на рынке недвижимости по формуле «что вижу, то пою». Совершенно не понимая ни причин явлений, ни их последствий.
Что вы думаете по поводу ключевой ставки 9,5% и о её влиянии на рынок недвижимости? Напишите в комментах. И не забывайте лайк)
