После ухода из России зарубежных IT компаний многие офисы остались пустыми. Будет ли сокращаться предложение офисной недвижимости? Кто может занять офисы вместо IT компаний? Что делать владельцам офисных площадей, которые сейчас пустуют? Узнали у экспертов.
Татьяна Шараева, президент национальной Ассоциации операторов сервисных офисов и коворкингов
Будет ли сокращаться предложение офисной недвижимости
Если мы говорим об объеме ввода новых офисных площадей, то безусловно он сократится. Многие девелоперы заявили о заморозке проектов. Текущая вакантность площадей в бизнес центрах стремится к 15%. До конца года цифра может увеличиться до 20%.
Если мы говорим про конкретный рынок IT компаний, то во-первых, на место западных придёт замена в виде российских IT компаний. Во-вторых, сейчас достаточно большие экономические льготы для IT компаний, которые будут способствовать образованию новых и развитию существующих.
Будут ли офисы переформатировать под что-то более актуальное
Да, здесь есть несколько вариантов. Речь идёт о развитии коворкингов и сервисных офисов, такая тенденция наблюдается уже давно. К примеру, у компании освобождаются площади, соответственно, их будут предлагать в рынок сервисным операторам.
Есть другой вариант, компания самостоятельно делает коворкинг на своей площади и как резидент размещается в новом коворкинг-пространстве, а оставшиеся рабочие места сдаёт в рынок.
При этом существует возможность использовать как закреплённое рабочее место, так и любое свободное в коворкинг-пространстве. Допустим, у IT компании в собственности офисная площадь, и она освобождает офис и релоцирует команду в Армению, Эмираты, Грузию, Турцию. При этом быстро продать или разорвать арендные отношения нет возможности. В таком случае самым хорошим вариантом для оптимизации затрат будет сделать коворкинг. Такие примеры мы будем наблюдать всё чаще и чаще.
Коворкинг или сервисный офис генерирует в общем больше денег в сравнении с прямой арендой от 25% до 50%. Хотя это, конечно, зависит от продукта, его локации и отделки.
Почему такие площади хорошо переделывать в коворкинги
Прежде всего это офисы не в бетоне, так как отделка и оборудование сегодня значительно подорожали. Вариант помещения без отделки имеет две серьёзные проблемы: подорожание самой стройки и увеличение стоимости закупки строительных материалов, мебели и оборудования. А офисы IT компаний, как правило, уже базово сделаны вполне неплохо и в современном стиле.
Сам формат работы IT компаний наиболее приближен к формату, который практикуют сервисные офисы, поэтому переделка офиса в гибкое пространство не будет затратной, как строительство от бетона. Есть два пути сделать коворкинг: пригласить коворкинг-оператора или сделать коворкинг самостоятельно.
Первый путь имеет как свои плюсы, так и минусы. Как правило, коворкинг-оператор приходит со своим брендом, со своим брендбуком. Значит, будут серьёзные переделки, и, возможно, придётся крупно вкладываться в ремонт, отделку и прочее.
Сделать коворкинг самостоятельно может быть экономически более правильным вариантом, но здесь необходимо обладать соответствующими компетенциями. Ведь просчеты в планировании напрямую скажутся на доходности. Поэтому имеет смысл пригласить консультанта, который сделает концепцию и полностью сопроводит запуск проекта. Более того, в дальнейшем, если у компании не будет возможности управлять своим коворкингом, консультант всё необходимое сделает за собственника офисных площадей.
Приведу в пример компанию OfficeFlex. Компания на рынке очень давно и в своём портфолио имеет большое количество реализованных проектов. OfficeFlex делает продукты и концепцию конкретно под определенную локацию, что очень важно. OfficeFlex предлагает различные варианты: делать новый бренд под задачу, либо работать под white label. Сегодня компания OfficeFlex является единственной консалтинговой компанией на рынке, которая специализируется исключительно на создании и управлении коворкингами в интересах заказчика.
Собственник офисных площадей может себе обеспечить максимальную доходность только благодаря компетентному консультанту, который работает на заказчика и в его интересах. У OfficeFlex есть такая опция, включающая концепцию, сопровождение запуска проекта и налаживание бизнеса, далее — передача проекта, как работающего бизнеса вместе с набранными и обученными сотрудниками.
OfficeFlex трансформирует корпоративные пространства, подбирает готовые коворкинги для команд. А самое главное, обеспечивает максимальную доходность в процессе управления.
Кто может занять офисы вместо IT компаний
Либо коворкинги, либо компании, которые себя хорошо чувствуют в нынешней экономической ситуации. Компании, которые будут развиваться, в том числе и с помощью государственных дотаций. Сейчас государство субсидирует не только компании ИТ-отрасли, это также и промышленные компании и компании, которые занимаются высокотехнологичными разработками. У таких компаний естественно будет стабильный денежный доход. Нужно сказать, что сейчас многие компании смотрят с большим интересом в сторону коворкинга.
В кризис нужно думать только о бизнесе, и, конечно, не обременять себя капитальными затратами. Сейчас можно найти совсем немного фирм, которые в условиях турбулентности готовы спрогнозировать жёсткое количество своих сотрудников на ближайшие 3–5 лет, и то, что их бизнес будет стабилен и не будет видоизменяться в хорошем смысле этого слова. Окружающая среда, в которой мы сейчас находимся, нестабильна.
Кроме того, компании развиваются, смотрят в сторону новых технологий и автоматизации процессов. Например, компании могут задуматься о сокращении персонала, и в такой ситуации это не будет шаг назад, это будет шаг вперёд.
Представьте себе компанию: в ней работает 100, 200, 300 человек — надо подписать жёсткий договор. Но где взять уверенность, что в ближайшие три года все 300 человек будут нужны? Велика вероятность того, что компания завтра внедрит новую автоматизированную систему, которая позволит компании делать точно такой же бизнес и генерировать столько же прибыли, но всего с сотней сотрудников. Поэтому для компаний в условиях турбулентности, конечно, интересен коворкинг, у которого более лёгкий вход и более лёгкий выход из арендных отношений.
Коворкинг — это отсутствие капитальных вложений, очень понятные операционные затраты, так как ценообразование идёт исходя из рабочего места в месяц. В условиях текущей нестабильности и турбулентности и с учётом вышеизложенного, коворкинги становятся наиболее привлекательными для бизнеса. На примерах сегодняшнего дня мы видим, как много компаний переезжает в коворкинг, в их числе и государственные структуры.
Ждет ли нас снижение цен на аренду офисной недвижимости из-за того, что многие арендаторы исчезли
Речь идет скорее о договоренности офисных владельцев с текущими арендаторами. Может быть, есть договоренность о каникулах или отсрочках. Может быть, появится соглашение о каком-то снижении цены, если компания, например, попала в тяжёлую кризисную ситуацию и ей необходимо пережить эту турбулентность. Если мы говорим о прямой аренде тех помещений, которые сейчас выставлены на рынке, то заметного снижения ставок не наблюдается.
Иван Починщиков, управляющий партнёр IPG.Estate
Многие IT компании сокращают или закрывают свои офисы в России. На данный момент нам известно о высвобождении в аренду и продажу около 100–110 тыс. м2 офисных площадей в Петербурге. Эти площади активно рассматриваются новыми арендаторами, которые рассчитывали на новый ввод 2022 года, но сегодня отдают предпочтение готовым решениям из-под IT-компаний. Их офисы отличаются качественной отделкой и адаптивны под любой тип бизнеса.
Но остается большое количество IT структур, в том числе из сферы финтех, которые работают на внутренний рынок и могут развиваться, забирать профессиональные кадры и хорошие офисные площади. Также компании с господдержкой получили возможность осовременить свои офисные площади за счет новой «IT вакансии».
Особенно активно проявляет себя в поглощении нефтегазовый сектор. В договоре аренды всегда указан уведомительный срок о его досрочном расторжении. В среднем он составляет 6 месяцев. Соответственно, площади БЦ всё еще наполнены привычным пулом арендаторов. Девелоперы знают о предстоящих высвобождениях и уже сегодня активно показывают эти площади потенциальным клиентам. Паники или снижения ставок в этой связи нет.
Ирек Аллаяров, управляющий партнер сети смарт-офисов SOK, Москва
В сфере офисной недвижимости продолжается та же тенденция, что началась еще во время пандемии. Офис перестает быть просто квадратными метрами для работы. Сегодня это технологичное пространство, которое работает на интересы бизнеса. И эта тенденция ощущается все ярче с каждым кризисным периодом.Технологии в офисе направлены на то, чтобы команда работала только на результат, переложив все остальные заботы — клининг, кофе, аналитику присутствия, безопасный интернет, нетворкинг и прочее — на оператора. Современное рабочее пространство, помимо прочего, еще и инструмент удержания кадров. Хороший специалист, понимая свою ценность, диктует условия, среди которых числится рабочее место уровнем не ниже, чем в Google.Операторы рабочих смарт-пространств сегодня готовы предложить соответствующие условия, и работают над новыми решениями каждый день. Традиционный офис все чаще остается неконкурентоспособным, так как требует вложений, энергозатрат, и не предполагает краткосрочной аренды, оперативного расширения или оптимизации, что оказывается сильно необходимым во времена шторма.Решением для офисов является переход на более гибкий формат, передача площадей оператору, продажа рабочих мест, услуг и сервиса вместо привычных квадратных метров. Освобождающиеся после ухода зарубежных компаний офисы займут российские технологичные IT компании, в том числе маркетплейсы. Для развития IT-сектора сегодня выделяются бюджеты, разрабатываются специальные программы, предоставляются льготные условия, и это не заставит долго ждать.
