Принято считать, что в сделке с недвижимостью больше рискует покупатель, ведь он отдаёт деньги. Также покупатель не хочет лишиться прав на квартиру, например, из-за оспоренного договора купли-продажи.
Но существуют случаи, когда именно продавец рискует остаться без денег и без своей недвижимости.
В данной статье разберём три случая, когда покупатель получит в собственность квартиру, не заплатив за неё продавцу.
Проблемы с выпиской из ЕГРН.
Покупатель или его представитель просят указать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в условиях исполнения аккредитива или доступа к банковской ячейки. Желание покупателя понятно, в ЕГРН указаны данные покупателя, данные квартиры, информация о регистрации и наличии обременений. Но если в выписке из ЕГРН есть ошибки, то её исправить продавец уже не сможет, также продавцу нужно потратить время на её получение, а за это время покупатель может уже переоформить недвижимость на третье лицо, и продавец получит выписку, в которой уже не фигурирует информация о покупателе.
В дополнение к этому первое чтение прошёл законопроект, в соответствии с котором выписку из ЕГРН можно будет получить лишь с согласия собственника. Получается, продавец остаётся без выписки, следовательно, ему нечего предъявить в банк для исполнения аккредитива или открытия ячейки. Деньги забирает покупатель по истечению срока аренды ячейки или срока аккредитива. У покупателя и деньги и недвижимость. В условиях указывайте только договор купли-продажи с отметкой о регистрации.
Занижение.
Второй случай связан с просьбой покупателя занизить стоимость в договоре купли-продажи. Продавец идёт ему навстречу, и при наступлении определённых обстоятельств получает только ту сумму, которая указана в договоре. Далее начинается долгая история с судебными разбирательствами. Поэтому не стоит идти навстречу таким предложениям покупателя.
К подобным случаям можно также отнести предложение о рассрочке. Если половина сделки оплачена, то расторгнуть договор не получится. При рассрочке важно зарегистрировать залог продавца на квартиру, т.е. пока договор полностью не будет оплачен, квартира находится в залоге у продавцу.
Оплата до подписания договора.
Следует внимательно читать договор. Несколько раз я сталкивался с предложенным проектом договора, в котором было указано, что денежные средства получены продавцом до подписания договора. Аргументация была следующая, раз деньги заложены в ячейку или размещены на аккредитиве, то и оплата совершена. Но при такой формулировке нельзя будет доказать, что оплаты не было, в случае проблем с аккредитивом или ячейкой. Только когда продавец фактически получил деньги на свой счёт или наличными, можно отдавать покупателю документ, в котором говорится, что оплата произошла.
