Многие мечтают о пассивном доходе, но не знают, во что лучше вложиться. Например, какую недвижимость для этого покупать, жилую или коммерческую. На самом деле, главный вопрос — не что покупать, а где. Или, в конечном счете, через какого брокера, потому что для инвестиций за рубежом лучше все-таки воспользоваться помощью знающих местную специфику профессионалов.
Аргументы в пользу жилой недвижимости
Реальный кейс. Один из клиентов Decart Property Partners приобрел виллу в Барселоне, максимально близко к береговой линии. Покупка обошлась ему примерно в 600 тысяч евро вместе со всеми накладными расходами.
На сегодняшний день, уже после пандемии, такая собственность сдается без проблем здесь же рядом за 3500 евро в неделю. Можно и дороже, но это уже требует определенных усилий по поиску клиентов и может занять много времени.
Но это в сезон. А зимой цены значительно ниже и арендаторов мало. В итоге по нашим подсчетам собственник в среднем получает порядка 4.5-5% годовых. После уплаты налогов и той части коммунальных платежей, которая возлагается на собственника, останется около 4% чистой прибыли в валюте.
Аргументы в пользу коммерческой недвижимости
А что, если вместо жилой недвижимости купить коммерческую? Посмотрим на текущие предложения. Прямо сегодня можно приобрести торговое помещение стоимостью 540 тыс. евро. Довольно классический вариант стрит ритейла в той же Барселоне, неподалеку от первого объекта. При заключении сделки какую-то небольшую сумму, скорее всего, удастся выторговать. Но, с другой стороны, потребуется уплатить налоги, брокерскую комиссию и другие расходы при оформлении. В итоге конечному покупателю объект обойдется приблизительно в те же 600 тысяч.
А что с доходной частью? Вы удивитесь, но у этого магазина сейчас есть арендатор, который платит — те же самые 2200-2500 евро в месяц, но без снижения цены вне высокого сезона. Так что же получается, никакой разницы?
Другие факторы увеличения дохода
В целом мы видим, что в Испании, в отличие от многих других стран, доходность от покупки жилья для последующей сдачи в аренду практически равна той же операции, но с коммерческой недвижимостью. Хотя надо понимать, что все объекты на самом деле разные. И весь секрет в деталях.
Так, например, сдать квартиру или виллу проще в сезон, который длится в Испании примерно семь месяцев в году. Хотя это не значит, что нельзя находить арендаторов круглый год, просто летом это значительно проще, потому что спрос выше.
Если сдавать жилье не на год, а в сезон посуточно, то заработок может вырасти значительно. Но это уже вряд ли можно будет назвать пассивным доходом. При таком варианте инвестору придется заниматься постоянно поиском новых клиентов, организовывать обслуживание помещения, его уборку, и так далее. А самое дорогое — систематический ремонт.
С другой стороны, и владелец магазина точно также может увеличить рентабельность своего бизнеса, если займется торговлей самостоятельно. Закупит товар, наймет продавцов или сам встанет к прилавку. Но о такой ли жизни мечтает инвестор?
Общая тенденция и выводы
В целом можно сказать, что для суммы около 500 тысяч евро с точки зрения доходности нет принципиальной разницы, какой вид собственности выбрать. Однако стоит обратить внимание на такие нюансы.
1. Жилую недвижимость сложнее освободить от жильцов, которые перестали платить вовремя. В то время, как арендатора можно «выселить» сразу же, как только он не выполнил свои обязательства.
2. Чем больше и дороже объект жилой недвижимости, тем обычно сложнее и дольше для него искать арендатора. В то время, как более доступные объекты чаще всего действительно очень ликвидны.
3. Если надо вложить крупную сумму, то удобнее и выгоднее ее вкладывать именно в коммерческую недвижимость.
Для примера, прямо сейчас в нашей закрытой базе данных есть объект стоимостью 1.5 млн евро. Это большое помещение, в котором расположен магазин, договор с арендатором, который снимает это помещение не один десяток лет, до 2027 года. А доходность — 5.5 процента годовых, на целый процент выше среднего показателя.
4. И у жилой, и у коммерческой недвижимости, к сожалению, есть свои риски. В пандемию многие жилые помещения пустовали из-за отсутствия туристов, но и, с другой стороны, магазины тоже закрывались, так как во время локдаунов не стало покупателей. Сейчас все налаживается.
5. Сейчас важнее определиться даже не типом недвижимости, а с тонкостями ее оформления. С возрастанием геополитических рисков растет и неопределенность, в частности, по поводу новых санкций, которые могут ввести в отношении российских собственников. В такой ситуации эксперты рекомендуют приобретать объекты на юридическое лицо.
5. В настоящее время многие собственники столкнулись с серьезной проблемой, как переправить в Испанию деньги для оплаты ипотеки или коммунальных платежей за недвижимость, которая пустует. Но для тех объектов, которые удачно сдаются в аренду, такая проблема явно менее актуальна.
6. Собственники как жилой, так и коммерческой недвижимости рассчитывают на то, что если они захотят продать свои объекты в будущем, то они смогут сделать это с прибылью. Скорее всего, им это удастся, если не произойдет какого то глобального кризиса, как, например, пандемия короновируса.
7. В любом случае, владельцы собственности в Испании останутся в прибыли, если пересчитать стоимость их объектов в другие валюты. Потому что в некоторых странах, из которых чаще всего приезжают покупатели, каждый раз что-то происходит, и национальная валюта довольно стремительно падает.
Но есть одно существенное НО. Собственник жилья, с которого мы начали свою практическую историю, свою виллу не сдает, а живет в ней со своей семьей. Доход он получает — работая и занимаясь предпринимательской деятельностью. А вы бы что выбрали, получать пассивный доход от инвестиций в недвижимость или жить с семьей в своем собственном доме возле моря? Напишите в комментариях!
