Квартира долго не продается: причины, что делать

В последнее время в России стало сложнее продать недвижимость. Эксперты связывают это с мировым финансовым кризисом. Как бы там ни было, если все сделать правильно, даже неидеальную квартиру можно продать за 5–6 месяцев.

В статье мы рассмотрим основные причины неликвидности квартиры при ее продаже, как решить проблемы и привлечь внимание покупателя.

Сколько по времени обычно продается квартира

Каждый продавец недвижимости должен хотя бы примерно представлять, сколько времени ему придется потратить на продажу квартиры. Если выбрана неправильная стратегия, процесс может растянуться на годы.

Средние сроки по стране:

• 1-комнатные квартиры – до 2 месяцев;
• 2-комнатные квартиры – от 2 до 4 месяцев;
• 3-комнатные квартиры – от 2 до 6 месяцев.

Эти сведения предоставили опытные риелторы. Они утверждают, что информация актуальна исключительно для Москвы и Санкт-Петербурга. В провинции к каждому параметру можно смело добавлять еще 2–3 месяца.

Что такое неликвидная недвижимость

Неликвидная недвижимость – это жилье, которое практически невозможно продать по рыночной стоимости. Как правило, в таких случаях спрос либо на минимуме, либо отсутствует в принципе.

Основные критерии неликвидного жилья:

1. Квартира находится в аварийном здании. Порой, чтобы увидеть, что тот или иной дом является аварийным, даже документы смотреть не нужно. У таких зданий неопрятный и отталкивающий вид. Жить здесь вряд ли кто-то захочет.
2. Недвижимость не так давно пережила пожар. Самое неприятное в таких условиях – ничем не выводимый запах гари. Специалисты утверждают, что он может не исчезать на протяжении десятилетий. В соответствии с действующим законодательством, скрывать факт пожаров или затоплений при продаже квартир нельзя.
3. Сомнительная история жилья. Например, на доли в квартире могут претендовать либо наследники, либо несовершеннолетние дети.
4. Непогашенная задолженность по коммунальным услугам. Мало кому захочется решать такие проблемы.
5. Неудачный вид из окон. Есть квартиры, окна которых выходят на свалки или промышленные зоны.

Неликвидными также можно назвать жилплощади, статус которых не соответствует району. Приведем простой пример. Инвестор скупает несколько квартир на одном этаже, а затем объединяет их. Проводится дорогостоящий ремонт. В результате получается элитная квартира с огромной площадью. Беда лишь в том, что находится она в обычном спальном районе. Новыми соседями покупателей будут семьи рабочих. Причем нельзя исключать, что многие из таких семей являются маргинальными.

Ни один человек, нацеливающийся на элитное жилье, не захочет жить в такой атмосфере. Элитные квартиры должны находиться в районах с соответствующей инфраструктурой, где большинство людей имеют высокий уровень жизни.

Какие факторы отпугивают покупателей жилья

Отпугивающих покупателей факторов при продаже недвижимости достаточно много. Любой из них может привести к тому, что рано или поздно продавец решится на снижение цены.

Что мешает продать квартиру:

1. Окна выходят на окна соседей. Такие дома нередко встречаются в тесных двориках Санкт-Петербурга.
2. Наличие смежных комнат. Жить, когда комнаты расположены «трамвайчиком», не очень удобно.
3. Совмещенный санузел. Такие санузлы нравятся далеко не всем.
4. Квартира находится на первом этаже. Покупатели опасаются шума, пыли с дороги, ограблений, сырости, грызунов.
5. Последний этаж. Если дом старый, возможны проблемы с протечкой крыши. Также считается, что на последних этажах летом всегда очень жарко.
6. Отсутствие балкона. Жить с балконом всегда удобнее. Здесь можно хранить старые вещи. Также балконы часто используются для сушки белья.
7. Маленькая кухня. Покупатели скептически относятся к квартирам с небольшими кухонными помещениями. Если жилье ищет семья с 2–3 детьми, такая кухня явно не подойдет (совместные семейные обеды и ужины станут большой проблемой).
8. Плохое расположение дома. Если здание находится на отшибе, где нет остановок общественного транспорта, это напряжет потенциального покупателя.
9. Проблемы с парковкой. Дома в СССР не строили с прицелом на то, что у населения будет много машин. Сейчас же практически у каждой второй семьи есть автомобиль. Поэтому места во дворах постоянно не хватает.
10. В доме нет лифта. Некоторым людям по лестнице проблематично добираться даже до квартиры на 3-м этаже. Это особенно актуально для пенсионеров и людей, которые испытывают проблемы со здоровьем.
11. Всевозможные юридические сложности. Например, потенциальных покупателей сегодня часто отпугивает недвижимость, которая приобреталась на материнский капитал. Суть в том, что при таком подходе детям положены доли. Также покупателей могут отпугнуть возможные наследники или прописанные в квартире лица.
12. Квартира была куплена недавно. Это наталкивает осторожного покупателя на мысль, что речь может вестись о мошеннической схеме.
13. Проведение перепланировки. Нельзя исключать, что она проводилась незаконно. А это означает, что в будущем могут возникнуть проблемы с контролирующими органами.
14. Плохое состояние подъезда. Если вокруг валяются пивные банки, окурки и шприцы, это обязательно отпугнет покупателя. Становится очевидным, что по вечерам здесь собирается молодежь. А такое соседство мало кому понравится.
15. Занижение стоимости в договоре. Схема проста: продавец уговаривает покупателя указать в договоре другую цену. Это делается для того, чтобы платить минимум налогов. Такой подход для покупателя всегда кажется очень рискованным.

Как увеличить шансы продажи квартиры

Основная причина долгой продажи недвижимости – несоответствие запрашиваемой цены реальной стоимости квартиры. Есть продавцы, которые готовы ждать покупателя годами. Однако и здесь есть свои риски. Недвижимость, которая долго продается, сразу же кажется подозрительной. Среднестатистический покупатель склонен мыслить прямолинейно: если квартиру не могут продать столько времени, значит, с ней что-то не так. Поэтому на долгую продажу лучше не нацеливаться. Гораздо легче скорректировать цену.

Для определения оптимальной цены следует проконсультироваться с риелторами. Для этих целей учитывают такие параметры, как этаж, планировка, тип дома, год постройки, расположение, инфраструктура района, состояние инженерных коммуникаций и т. п. Также следует пообщаться с соседями. Возможно, кто-то из них ранее продавал квартиру в этом же доме. Расспросите их о ценах. Глубокий анализ всех изложенных выше факторов поможет сформировать стоимость грамотно.

Популярные рекомендации:

1. Не пожалейте расходов на качественные объявления. Недавние опросы показали, что быстрее всего продаются квартиры, которые демонстрируются на качественных фотографиях. Можно нанять профессионального фотографа. Фото делают только после качественной уборки. Объявление должно быть максимально информативным. Чем больше деталей, тем лучше. Покупатель увидит, что продавец ничего не собирается скрывать. Это основа доверия между двумя незнакомыми людьми.
2. Проведите недорогой косметический ремонт. Он отнимет из бюджета от 10 до 30 тыс. руб., однако шансы продать квартиру резко повысятся. Здесь включается подсознание. На потрепанные квартиры без ремонта покупатели всегда смотрят скептически.
3. Не поддавайтесь эмоциям во время просмотров. Некоторые покупатели отпускают едкие замечания относительно качества жилья. Важно сохранять самообладание. Менеджеров по продажам часто учат: «Продается не вещь, продается отношение». Эти слова как никогда актуальны для ситуаций, когда продается недвижимость. Если продавец максимально вежлив, улыбчив и благожелателен, покупатель будет склонен сотрудничать именно с ним.
4. От арендаторов лучше избавиться. Нередки случаи, когда просмотры проводятся в присутствии арендаторов, но без владельцев (например, они заняты на работе). Чтобы не съезжать, арендаторы с охотой укажут потенциальным приобретателям на все недостатки жилья. Также важно не забывать, что арендаторы вряд ли будут готовиться к каждому просмотру. Не исключен вариант, при котором покупатель придет в неубранную квартиру (белье в ванной, остатки ужина на кухонном столе, разбросанные по гостиной вещи и т. п.). Все это негативно скажется на впечатлении покупателя о жилье.

Многие покупатели весьма брезгливо относятся к запахам, которые впитала квартира. Это может быть вонь от сигарет или специфический «бабушкин» запах (актуален для старых квартир). Все эти минусы можно моментально убрать. Попробуйте нейтрализаторы. Они стоят до 1200 руб. Речь идет о специальных спреях, которые позволяют избавиться даже от въевшейся вони. После нейтрализатора в квартире появляется приятный аромат. Причем ощущения того, что хозяева использовали ударные дозы освежителей воздуха, не создается.

Также можно использовать озонаторы. В результате на жилплощади появляется запах, который напоминает запах природы после дождя. В каждом крупном городе есть компании, которые предоставляют услуги озонирования. Самостоятельно подобные процедуры лучше не проводить, поскольку озон токсичен.

Еще до того, как выставить квартиру на продажу, нужно вынести весь возможный хлам. Сюда относится старая мебель, занавески, отслужившие свое стиральные машины и холодильники, велосипеды, телевизоры. Особое внимание уделяется огромным советским шкафам, визуально уменьшающих пространство. В результате покупателю кажется, что комната маленькая.

Еще один важный момент: при продаже квартиры следует избавляться от любых обременений. Для таких целей заказывают выписку из ЕГРН. Там изложена вся информация, касающаяся конкретной жилплощади.

Сегодня при выборе правильной стратегии можно квартиру продать в срок от 2 до 6 месяцев. Основной критерий успеха – выбор адекватной цены, которая соответствует рынку. Потенциальных покупателей отпугивают такие факторы, как наличие обременений, первый этаж, плохая инфраструктура в районе, отсутствие ремонта. Перед выставлением квартиры на продажу рекомендуется выселить арендаторов, а также избавиться от старых вещей.

Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.

Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.