#тонкости
Вокруг только и говорят о том, что из-за наступления новой экономической реальности арендные ставки в торговых помещениях снижаются. Знаем секрет, откуда такие разговоры.
Во-первых, случаи снижения ставок действительно есть, этого нельзя отрицать. Во-вторых, на эти отдельные случаи охотно ориентируются другие арендаторы. Они, казалось бы, логично рассуждают: почему Петрову снизили, а нам нет? При этом многие из них не учитывают рыночные показатели помещения, которое они арендуют, в частности, ту самую ликвидность, которая позволяет или не позволяет собственнику рассчитывать вскоре на нового арендатора либо покупателя.
Давление арендаторов – объективный фактор, и для тех, кто владеет помещениями с низкой и средней степенью ликвидности – весьма серьёзный. Другое дело, если речь идёт об объектах в топовых локациях, которые арендуют бизнесы с известными и устойчивыми брендами. В таких случаях речь о снижении либо не идёт, либо они минимальны. Но ещё очень важна политика арендодателя.
Мы в R4S крайне придирчивы к выбору объектов, с которыми нам предстоит работать – и это можно проследить по нашему портфелю проектов. Кроме того, до заключения договора мы всесторонне оцениваем арендатора и его риски. Поэтому даже в кризисные годы у нас не наблюдается провала. Но главное: даже когда действительно приходится всерьёз вести переговоры о скидках, мы не даём их просто так, не понижаем ставку на весь срок договора.
Мы исходим в таких переговорах из принципа взаимовыгодных решений: любой бизнес – и наш, и арендатора – должен быть прибыльным. Да, у каждого предпринимателя могут наступить сложные времена, и в том числе по не зависящим от него причинам. Но есть и срок для преодоления таких препятствий, и о нём мы ведём речь в первую очередь. Наша позиция в таких случаях сводится к тому, чтобы пойти навстречу друг другу: арендатор выстраивает такую финансовую модель, которая позволит ему в дальнейшем вернуться к условиям договора и платить прежнюю ставку – и мы чётко оговариваем в дополнительном соглашении, в течение какого времени он обещает это сделать.
Если видим, что модель не выстраивается, бизнес продолжает терпеть убытки – помещение экспонируется заново, и когда находится другой, более сильный арендатор, способный платить рыночную арендную ставку, предыдущий договор расторгается. Это условие тоже фиксируется в соглашении: мы предпочитаем решать такие вопросы, что называется, на берегу.
К чему приводит такая политика? Смотрите: до настоящего момента у нас не было ни одного досрочного расторжения, а скидку от зафиксированных в договоре условий запросили и получили только 8% наших арендаторов. Конечно же, всех интересуют размеры этих скидок – вот они: минимальная (предоставлена магазину мебели и интерьеров) 12%, максимальная (для магазина косметики из Японии и Кореи) 63%.
И есть ещё одно наблюдение: чем большую скидку запрашивает арендатор, тем менее вероятно, что его бизнес восстановится в будущем. Поэтому когда речь заходит о существенных дисконтах, помещение сразу уходит в экспозицию. Помимо прочего, это мотивирует арендатора пересмотреть свой подход и начать мыслить креативно.
