При оформлении недвижимости для коммерческих целей собственник заранее предполагает, как именно будет ее использовать (для сдачи в аренду или собственной эксплуатации).
Но, как часто бывает, страх перед финансовыми затратами на налоги, останавливает многих владельцев коммерческой недвижимости в регистрации права собственности в Росреестре.
Несмотря на то, что выгода и «плюсы» от владения недвижимостью на законном основании явно перекрывают все расходы на налоги.
В данной статье расскажем какие существуют виды налогов на коммерческую недвижимость и как выгоднее оформить права, со стороны налогообложения.
Первые шаги.
Первым делом нужно заранее определить лицо, которое будет выполнять задачи по управлению имуществом: сам собственник или, например, управляющая компания.
Далее вопрос регистрации права собственности в ЕГРН: на физическое лицо или на юридическое лицо.
Собственниками коммерческой недвижимости могут быть как физические лица, так и юридические лица.
Для юридических лиц налогообложение выходит значительно дороже, и такие собственники встречаются чаще.
Поэтому внимание уделим в особенности организациям.
Если здание или помещение используется для ведения своего бизнеса можно оформить право на физическое лицо, зарегистрированное в качестве «индивидуального предпринимателя», или на «организацию».
Налоги, которые оплачивают владельцы помещений и зданий, используемых в коммерческих целях:
1. Налог на прибыль для собственников.
Лицо вправе заниматься бизнесом без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Лицо без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя должен уплачивать НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Ставка налога составляет в размере 13% от прибыли (для не резидентов РФ ставка составляет 30% от прибыли).
Если лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, то размер уплаты налога на прибыль зависит от того какую систему налогообложения он выбрал:
1) Основная система налогообложения (ОСН);
2) Упрощенная система налогообложения (УСН).
В первом случае при ОСН величина налога составляет 13% - исходя из разницы получаемого дохода и понесенных расходов.
Во втором случае при УСН величина налога составляет 6% - от получаемого дохода, либо от разницы между получаемым доходом и понесенными расходами в размере 15%.
Налог на прибыль для собственников – организаций.
Так же как и для физических лиц, для организаций может быть 2 системы налогообложения, однако для организаций налог на прибыль имеет следующие значения:
- При основной системе налогообложения - величина налога составляет 20% от дохода.
- При упрощенной системе налогообложения - величина налога составляет всего 6% от получаемого дохода.
2. Налог на недвижимость
Налог на недвижимость рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Есть определенный перечень относящихся к таким объектам недвижимости.
Например, такими объектами являются:
- Административные и офисные здания;
- Производственные здания, строения и сооружения;
- Торговые центры, комплексы, предприятия, магазины;
- Общепиты и здания бытового обслуживания;
- Спортивные залы, фитнес центры;
- Помещения расположенные в таких зданиях;
- Гаражи, склады и др.
Если кадастровая стоимость завышена, собственник вправе оспорить ее и привести в соответствие с рыночной стоимостью.
Когда кадастровая стоимость на недвижимость установлена, имущественный налог исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости платят как собственники – физические лица, так и собственники – юридические лица. При этом не зависит от того какая действует система налогообложения.
Налоговые ставки на объекты недвижимости
Физические лица (в том числе индивидуальные предприниматели) уплачивают налог от ставки - 0,1% - 2% (зависит от вида, назначения, территориального расположения, и иных характеристик объекта).
Юридическим лицам ставка определяется каждым конкретным регионом самостоятельно, но не более 2% от кадастровой стоимости.
На сегодняшний день хоть и продолжают встречаться единичные случаи, когда организация оплачивает налог от балансовой стоимости, однако в скором времени такой порядок совсем сойдет на нет, и налоги на недвижимость будут уплачиваться только от кадастровой стоимости.
3. Налог от продажи коммерческой недвижимости.
В случае продажи коммерческой недвижимости владельцу также подлежит уплата налога.
1. Физическим лицам, при продаже объекта недвижимости, уплата налогов зависит от 2 случаев:
- Если лицо владеет объектом менее 5 лет — при продаже объекта размер налога составляет 13%, за вычетом расходов (в случае их наличия).
- Если лицо владеет объектом 5 лет и более, то от продажи ему налог оплачивать не придется.
Обращаем внимание. При отсутствии документа, подтверждающего расходы на приобретение недвижимого имущества, при продаже налог будет определяться от суммы полученного дохода от продажи в полном объеме.
В случаях, когда объект недвижимости не был использован в коммерческих целях - налог от продажи будет аналогичен налогу от продажи недвижимости для физических лиц.
В случаях когда в коммерческих целях используется объект недвижимости - (даже если индивидуальный предприниматель или физическое лицо получало доходы) - налог при его продаже будет исчисляться. Вне зависимости от того сколько времени прошло с момента приобретения недвижимости и регистрации права собственности.
Налоговая ставка в этом случае будет зависеть от системы налогообложения:
Для основной системы налогообложения – составляет 13% от разницы между стоимостью продажи и стоимостью покупки. А также отдельно НДС, которая составляет 18%.
Для упрощенной системы налогообложения – составляет 6% от стоимости продажи, либо в размере 15% от разницы между доходом от продажи и расходами от покупки.
2. Юридическим лицам уплата налога зависит от системы налогообложения:
1) Налог при основной системе налогообложения - составляет 20% (то есть разница от стоимости продажи без учета НДС и остаточной стоимостью). При этом НДС - составляет 18%.
2) Налог при упрощенной системе налогообложения – составляет 6% от продажи, либо 15% от разницы между стоимостью продажи и расходами на покупку недвижимости.
Заключение.
При использовании объекта недвижимости в коммерческих целях наиболее выгоднее всего регистрировать право на физическое лицо или организацию, применяющих упрощённую систему налогообложения.
При продаже, при определенных случаях, физическое лицо может быть освобождено от уплаты налогов.
Налоги при продаже коммерческой недвижимости отсутствуют, если она приобретена физическим лицом и продается после пяти лет (а в ряде случаев после трех лет) владения.
При этом в случае использования недвижимости в коммерческих целях при продаже налог будет исчисляться вне зависимости от срока владения.
Кроме того, организации помимо прочего при продаже недвижимости уплачивают НДС. Но существует возможность вернуть уплаченную сумму по НДС (при упрощенной системе налогообложения).
Задайте свои вопросы по регистрации недвижимости здесь.
Или звоните по номеру: 89600483041.
Еще больше историй из практики и ошибках собственников недвижимости узнайте в нашем телеграмм канале:
#налог на имущество #уменьшить налог #регистрация недвижимости #юрист по недвижимости #коммерческая недвижимость #налоги #вернуть налог #право собственности #налогообложение #росреестр
