Переход застройщиков на счета эскроу начался в середине 2019 года. По закону (в соответствии со статьей 214-ФЗ) с 1 июля 2019 такие счета используются для покупки недвижимости в строящемся объекте. Важно отметить, что строительства, начатые ранее срока закона, не замораживаются.
Как работает эскроу?
Средства покупателей на счетах эскроу будут доступны застройщику только после окончания строительства. Если застройщик планирует вести свои работы за счет заемных средств, он получает в банке кредит на отдельный банковский счет, а банк на основании договора помогает контролировать платежи подрядчикам. Для начала работы застройщику достаточно оформить заявку и заключить договор, также можно подключить услугу дистанционного банковского обслуживания для отслеживания статуса документов. Таким образом банковский контроль помогает избежать нецелевого расходования средств и исключить ненужных субподрядчиков или выявить посреднические цели. Кроме того, застройщик обязан указывать в отчетности детальную информацию по расходованию средств.
Другими словами, ни покупатель, ни застройщик не могут получить или использовать деньги со счета эскроу. Это позволяет обеспечить средствам защиту и исключить риск потери капитала или неуплаты на 100%. Если по какой-либо причине застройщик не заканчивает строительство, дольщик может не только вернуть собственные средства, но и получить неустойку.
Система была разработана для защиты дольщиков. Но что же не удалось предусмотреть?
Самый злой враг эскроу счетов - это инфляция. В 2019 году стоимость однокомнатной квартиры в Санкт-Петербурге была примерно на 40-50 процентов ниже, чем сейчас. Значит в случае банкротства стройки застройщик получит обесценившиеся деньги, не достаточные для покупки подобной квартиры.
Также эскроу счета привели к удорожанию себестоимости строительства для застройщика, что привело к значительному и резкому удорожанию стоимости новостройки. Эти расходы легли на плечи дольщиков при покупке квартиры.
Сейчас у застройщиков упали статистики продаж, вследствие этого проектное финансирование для них будет дороже, чем при высоких продажах, так как ставка по кредиту для застройщика зависит от количества реализованных квартир. На данный момент вводятся различные послабление и субсидированная ипотека в попытке помочь застройщикам преодолеть ситуацию. Например, отменены пени за просрочки по строительству. И мы подходим к моменту, когда застройщики просят ввести поэтапное раскрытие эскроу счетов, для того, чтобы отрасль могла функционировать далее.
Как развернется ситуация с эскроу-счетами, и какие инструменты и силы будут кинуты для поддержания отрасли, мы увидим в будущем.
#эскроу-счета
#эскроу
#проектное финансирование
