Сегодня мы поговорим о перспективах рынка жилой недвижимости. Когда и почему упадут цены на жилье? Какая логика в будущих процессах на рынке недвижимости?
Спрос на недвижимость уже снижается в большинстве регионов России. Такой вывод был сделан из общения с риелторами, которые хорошо знают рынок Москвы и Московской области (некоторые из них осведомлены и по общей ситуации в стране).
Сейчас есть несколько причин для стагнации спроса на квартиры: от продолжающегося снижения реально располагаемых доходов населения до резкого роста ключевой ставки ЦБ РФ.
Снижение ипотечной ставки
Ключевую ставку постепенно начали снижать, соответственно, и ипотечный процент становится более подъемным для большинства потенциальных покупателей (но все еще остается высоким). Речь идет про обычную ипотеку (не льготную), то есть, на вторичку.
Льготную ипотеку (ставка уже ниже 10%) потянет большее количество потенциальных покупателей. Но остаются проблемы снижения реально располагаемого дохода и высокой цены на недвижку.
За предыдущие годы рынок жилой недвижимости вырос очень сильно на позитиве адекватных ипотек и ажиотаже (раздуваемым СМИ).
Не секрет, что основным двигателем роста цен на кв. метры является доступность ипотеки, адекватность процентных ставок по ипотечным кредитам, а не стоимость стройматериалов.
Именно ипотека (особенно в последнее время) поддерживает рынок недвижимости. И сейчас различные лоббисты пытаются, например, распространить льготную ипотеку и на вторичное жилье.
Это будет мощный фактор поддержки рынка недвижимости, особенно, если прилично снизят процентную ставку.
А пока появляются скидки на вторичку, но чаще они появляются только в процессе торга.
В сегменте новостроек тоже уже есть скрытые скидки и частичные субсидирования ипотеки, то есть, часть ипотечных платежей берет на себя продавец новостроек – это уже распространенная практика.
Такая схема снижает ипотечное бремя для покупателя (нагрузку по выплатам, а не общие затраты на приобретение квартиры).
Надо понимать, что все это не от щедрот, все изначально заложено в цену (и это стоит осознать перед покупкой и желательно посчитать).
Снижение доходов населения
Довольно ключевым в определении будущей динамики рынка недвижимости останется фактор роста доходов населения. А доходы все снижаются. Сейчас у людей совсем мало денег, они уже отдали их в пандемический период на предыдущую ипотеку.
И желающих взять подорожавшую льготную ипотеку может стать существенно меньше. А некоторые просто не захотят брать, потому что умеют считать и у них снизилась уверенность в своем доходе.
Ввод нового жилья
Динамика ввода жилья уверенно сохраняется (хоть и есть некоторое снижение темпов в сравнении с началом года).
Например, в марте +35 г/г, в апреле +82% г/г, а по 1-му кварталу 2022 года – более 60% г/г. – это хорошая динамика, которая, скорее всего, не сохранится в ближайшем будущем.
Понимая все вышесказанное, логично было бы предположить, что цены на жилье будут снижаться, предпосылок к этому много. Непроплаченные эксперты ждут снижения от 5% до 20%.
Однако, снижению цен могут помешать следующие важные факторы:
- В периоды существенных катаклизмов народ склонен уходить именно в недвижимость, потому что ее можно потрогать и она более понятна большинству людей.
- После известных событий люди побежали в доллары, но вместе с заметным укреплением рубля, доверие к доллару и евро было несколько подорвано. Наверняка появятся те, для кого недвижимость покажется более надежным вложением.
- Есть капитал ушедший с фондового рынка после его существенного обвала. Эти деньги тоже ищут куда пристроить (и часть, конечно, осядет в недвижимости).
- Через некоторое время начнут заканчиваться депозитные вклады с высокими процентами. И возникнет вопрос, куда девать эти деньги, так как, сейчас инфляция не снижается такими темпами, как падают процентные ставки вкладов.
Кроме того, увеличение количества рублей в финансовой системе способно повысить цены на недвижимость. Различные субсидии, индексации тоже помогут рынку недвижимости удержаться.
Все эти процессы вполне в силах поддержать снижающиеся цены на квадраты.
Выводы
Таким образом, я все же склонен к снижению цен на квартиры, но не прогнозирую сильного падения цен. Становится очевидно, что индустрию явно будут поддерживать.
Базовый прогноз – это 5-15% снижения цен на квартиры к началу-середине осени 2022 года.
Но власти могут внести высокую неопределенность в поведение рынка своими возможными дополнительными программами стимулирования рынка жилья.
Также, если рубли будут активно печататься на различные (в том числе, социальные нужды), то цены на недвижимость могут незначительно снизиться.
На сегодня все, спасибо за внимание!
Ставьте палец 👍 если статья была полезна для Вас. Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить следующих статей.