Объем и структура предложения. Совокупный объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы по итогам апреля 2022 года вырос на 4,0% в разрезе общей площади и составил 1,87 млн. кв. м, в разрезе количества экспонируемых квартир прирост за месяц составил 5,5% или порядка 27,23 тыс. лотов.
Структура предложения по типу жилья
Структура предложения по округам смещена в сторону наиболее престижных локаций, так основной объем предложения, порядка 14,0% сконцентрирован в границах ЗАО, на втором месте (13,2%) – ЦАО, на третье занимает НАО здесь находится 11,4% предложения. Минимальные объемы приходятся на самые удаленные округа ЗелАО – 1,5% и ТАО – 1,37% всего предложения вторичных квартир.
Продавцы начинают возвращаться на рынок, экспозиция стала расти, за прошедший месяц наиболее заметно выросли объемы предложение в ЗелАО (+53,2%), НАО (+19,2%) и ТАО (+12,4%), причем, если в Зеленоградском и Троицком округах прирост произошел преимущественно за счет старого жилого фонда, то в границах НАО основной драйвер – квартиры в свежей вторичке. В части округов отмечалось незначительное снижение объемов – ЮЗАО (-3,6%), СЗАО (-1,1%), СВАО (-0,6%) и ЮВАО (-0,5%), причем, во всех случаях сокращение происходило в основном за счет снижения объемов выставленного свежего вторичного жилья.
Структура предложения по округам
Порядка 60,7% выставленных в апреле лотов относятся к старому жилому фонду, на долю свежей вторички (жилые комплексы, построенные с 2004 года), приходится порядка 39,3% предложения. За счет того, что в апреле объемы в старом фонде пополнялись более активно(+7,9%), чем в свежей вторичке (+2,0%), доля старого фонда в общей структуре предложения выросла на 1,3 п/п. Лидером по предложениям свежего вторичного жилья, как и в прошлом месяце является НАО, его доля подросла на 3,9 п/п, так, в апреле на него приходится 24,6% подобных квартир Москвы.
Также стоит отметить, что в структуре предложения вторичного жилья НАО, бывшие новостройки занимают основную долю рынка, на них приходится 84,5% всего предложения округа. В старых границах Москвы также есть округ, где на вторичном рынке бывшие новостройки лидируют – в рамках ЗАО на долю таких предложений приходится 51,7%. Минимальный объем свежего вторичного жилья, около 11,7%, экспонируется в рамках Восточного округа, также минимальные значения приходятся на ЗелАО, здесь доля свежей вторички составляет 15,9%.
Структура предложения по количеству комнат в апреле по-прежнему смещена в сторону более крупных квартир и апартаментов, так, доля однокомнатных квартир и студий составила 28,0%, доля 2-комн. лотов составила 33,8%, на трехкомнатные квартиры в общей структуре предложения пришлось 27,4%, доля квартир с 4 и более комнатами составила 10,8%. Стоит отметить, что за прошедший месяц несколько выросла доля однокомнатных (+0,9 п/п) и двухкомнатных (+0,1п/п) квартир, именно в этих типологиях отмечался основной прирост объемов предложения.
Структура предложения по количеству комнат
Средняя площадь однокомнатных квартир и студий на вторичном рынке Москвы составила в апреле 34,7 кв. м, двухкомнатных квартир – 55,4 кв. м, трехкомнатных вариантов – 84,3 кв. м, квартир с 4 комнатами и более – 158,6 кв. м.
Средняя площадь вторичной квартиры в Москве по итогам апреля составила 68,7 кв. м, за прошедший месяц площадь снизилась на 1,4% за счет смещения предложения в сторону старого фонда, а также за счет роста доли НАО с его компактными квартирами. Самые крупные квартиры, средней площадью 99,6 кв. м, предлагаются в Центральном округе, на втором месте со средней площадью 86,0 кв. м – ЗАО, замыкает тройку лидеров СЗАО, средняя площадь квартиры здесь составляет 75,5 кв. м. Самые компактные квартиры предлагаются в Восточном и Новомосковском округах, средняя площадь составляет 52,6 кв. м и 53,8 кв. м соответственно.
Стоит отметить, что площадь квартир в старом жилом фонде в среднем на 25,4% меньше, чем недавних новостройках, средняя площадь в старом жилом фонде составляет 60,6 кв. м, в свежей вторичке – 81,1 кв. м.
Ценовая ситуация. Средняя цена кв. м за прошедший месяц выросла на 3,2% и составила в апреле 405,8 тыс. руб. Рост цен отмечался в большинстве округов, самые высокие показатели – в Центральном округе, кв. м здесь стоит в среднем 618,1 тыс. руб. (+2,7%), также в тройку лидеров входят престижные ЗАО и САО их показатели – 462,8 тыс. руб. (+6,0%) и 412,8 тыс. руб. (+6,6%) соответственно. Наиболее доступными в старых границах Москвы являются ЮВАО – 283,9 тыс. руб. за кв. м (+2,7%) и ЗелАО – 231,2 тыс. руб. за кв. м (-0,4%). В Новой Москве цены составляют в среднем 235,4 тыс. руб. за кв. (+1,5%) на вторичном рынке в НАО, и 173,7 тыс. руб. за кв. м (+2,2%) в ТАО.
Средняя цена кв. м по округам, тыс. руб.
Разрыв в ценах между старым и новым жилым фондом за месяц вырос на 3 п/п, за счет того, что старый фонд дорожает медленнее, чем свежее вторичное жилье, так в апреле в старом жилом фонде цены были в среднем на 25% ниже, чем в свежей вторичке. По итогам месяца в старых домах средняя цена составила 351,4 тыс. руб. (+1,4%), в новой вторичке – порядка 468,5 тыс. руб. за кв. м (+5,2%).
Стоит отметить, что с увеличением количества комнат в помещении, растет и показатель средней цены, так, средняя цена кв. м в однокомнатных лотах составляет 345,9 тыс. руб., в двухкомнатных – 357,2 тыс. руб., в трехкомнатных – 391,2 тыс. руб., в 4 и более – 512,7 тыс. руб. Такое распределение объясняется тем, что крупные квартиры располагаются преимущественно в более дорогих и престижных локациях или в более качественных объектах, что и отражается на показателе средней цены.
Средний бюджет, тыс. руб.
Средний бюджет предложения на вторичном рынке за месяц вырос на 1,8% и составил 27,86 млн. руб., при этом, он очень отличается в зависимости от округа – максимальные показатели в ЦАО (61,6 млн. руб.), ЗАО (39,8 млн. руб.) и СЗАО (30,1 млн. руб.), минимальные показатели – в ЗелАО (12,6 млн. руб.) и ТАО (10,0 млн. руб.).
Продавцы в апреле начинали возвращаться на рынок, выставлять снятые с продажи квартиры, как следствие - экспозиция стала постепенно расти. В большинстве локаций фиксировался прирост предложения, при этом, отмечался сдвиг в сторону старого жилого фонда, поскольку такие лоты более активно выводились на рынок. На фоне роста доли старой вторички, отмечено снижение средней площади квартиры. Цены предложения также показали прирост, более активно дорожало свежее вторичное жилье, продавцы которого чаще ориентируются на цены в новостройках.
