Рынок недвижимости — подвижный механизм, он, как и другие сферы, быстро реагирует на экономические и внешнеполитические изменения.
В настоящий момент мы наблюдаем резкий дефицит покупателей, а также снижение на рынке числа объектов, которые хотелось бы купить. Почему так происходит и стоит ли покупать или продавать квартиру сейчас?
Для ответа на эти вопросы, вернемся назад и посмотрим, как реагировал рынок на внешние потрясения прошлых лет.
Изменения, произошедшие на рынке недвижимости с 2020 года
Серьезные изменения на рынке недвижимости мы наблюдали в начале 2020 года, в связи с уже привычным коронавирусом.
По статистике Группы компаний "Инград", спрос на первичное жилье в начале года упал на 30%. С сайтов-агрегаторов объявлений собственники сняли от 25 до 30% всех публикаций о продаже недвижимости.
Сами покупатели также не стремились расставаться со своими деньгами. Рынок недвижимости застыл в ожидании.
В апреле 2020 года правительством Российской Федерации было анонсировано снижение ставки по ипотечным кредитам до 6,5 процентов на новостройки. Программа начала действовать с 17 апреля 2020 года.
Понижение ставки по ипотечным кредитам привело к ажиотажному спросу на покупку недвижимости. Хороших вариантов было все еще мало, ведь для собственников недвижимости снижение ключевой ставки не было толчком к действию.
К середине 2020 года из-за усугубления нестабильной экономической ситуации в стране на рынке недвижимости ощущалась нехватка как первичного, так и вторичного жилья. Купить квартиру хотели многие, а вот продавать свою недвижимость были готовы не все. Рынок все еще оставался подвижным и не очень понятным. Собственники ждали. Почему? Им важно было увидеть движение стоимости. Может она вырастет и владельцы квартир смогут осуществить выгодную продажу.
Скачки ключевой ставки Центрального банка
27 июля 2020 года ключевая ставка Центрального банка РФ упала до рекордного минимума — 4,25%. Это не побудило к действиям продавцов, но запустило эффект домино: для покупки квартиры у застройщиков люди стали продавать вторичную недвижимость. Вслед за повышением спроса возросла и цена. Выросла стоимость новостроек, за ней увеличилась стоимость квартир на вторичном рынке до 30%. Лучшие предложения были проданы за август-сентябрь, после в продаже остались только невыгодные объекты.
Кризис отразился не только на собственниках, но и на застройщиках. Из-за ограничения производственных мощностей материалы для строительства домов стали расти в цене. Как следствие, увеличились сроки сдачи квартир собственникам, а строящиеся и еще не проданные квартиры снова стали дороже. Стоимость недвижимости в новостройках увеличилась на 40%.
К новому 2021 году рынок стал приходить в себя, стали появляться свежие предложения. В феврале квартир для продажи было много, но их стоимость оставалось такой же высокой. Рынок жилья постепенно возвращался к прежним мощностям.
В августе 2021 года ключевая ставка ЦБ резко выросла на 1 процентный пункт. Это привело к новой панике. Все, у кого были деньги, стали резко скупать доступные объекты. В связи с этим возник очередной провал предложения, хороших квартир не осталось. Начался этап восстановления.
Ситуацию удалось стабилизировать лишь к началу 2022 года. Появились хорошие квартиры, их стали покупать. Рынок зашевелился. Но шевелился он недолго.
Новый поворот и адаптация к изменениям на рынке
24 февраля началась российская спецоперация на территории Украины. Новая ситуация привела к реакции и изменениям рынка недвижимости.
Курс доллара резко вырос, закономерно стали повышаться цены на имущество. На вторичном рынке в этот момент уже началась стагнация. В продаже остались только неликвидные предложения.
Ликвидность — это способность экономического актива быть за короткое время проданным по близкой к рыночной стоимости.
К неликвидной недвижимости относятся квартиры и дома, которые сложно продать. Причинами могут быть неудобное местоположение, отсутствие ремонта или какие-либо увеличивающие процесс приобретения обстоятельства (несовершеннолетние собственники, непогашенные кредитные обязательства, альтернативная сделка и тд.).
Число реальных покупателей упало на 50%. Несмотря на это остались те, кто, разочаровавшись в быстро меняющемся курсе доллара, нашел возможность сохранить свои деньги в недвижимости. В этот актив стали вкладываться люди, которые не хотят потерять уже имеющиеся денежные средства.
Покупать сейчас квартиру или подождать?
Пожалуй, это один из ключевых вопросов в настоящий момент. Сейчас реальная стоимость квартиры в среднем упала, несмотря на то, что застройщики могут это не признавать. Поэтому о покупке стоит задуматься, если вы имеете средства для этого или если вы относитесь к категории граждан, нуждающихся в покупке или расширении жилищной площади. Вы можете управлять предложением, настаивать на скидках и, скорее всего, вам их предложат, потому что настоящих покупателей не так много.
Свои накопления действительно выгодно вкладывать в недвижимость — это то, что всегда будет иметь определенный спрос на рынке. В отличие от валюты, недвижимость не так подвижна в цене.
В ближайшие 1,5-2 года ситуация на рынке недвижимости скорее всего не изменится, поэтому улучшать жилищные условия стоит сейчас.
Для тех, кто нуждается в покупке или расширении жилищной площади правительство выпустило льготный ипотечный пакет. Воспользоваться им могут: владельцы материнского капитала, молодые семьи с детьми (6%), родители детей-инвалидов (6%), многодетные родители, плательщики Дальневосточной ипотеки, те, кто покупает квартиру у застройщика без посредника (7%), военные по накопительно-ипотечной системе, бюджетники — учителя, врачи и др.(6%), будущие собственники недвижимости в сельской местности (от 0,01 до 3%).
Вкладывать же в недвижимость деньги для получения дохода сейчас не стоит. Вряд ли вы останетесь в выигрыше от этого решения. Согласно статистике, рынок арендного жилья скорее всего в скором будущем начнет терять прибыль. Предложение станет превышать спрос и рыночная цена на арендуемые квартиры снизится.
Стоит ли сейчас продавать квартиру?
Не менее важным решением является и продажа квартиры. Что думают эксперты ГК ПЛЮС на этот счёт?
Продавать квартиру сейчас можно. Это следует делать, если вам требуется улучшить жилищные условия: купить квартиру побольше в связи с заключением брака, рождением детей или по другим причинам. А также если вы хотите продать недвижимость, которую не используете, например, унаследованную от родственников.
При условии, что ваша квартира ликвидна, её можно продать по средней рыночной цене. Чем больше бонусов у вашего предложения (ремонт, удобное расположение, готовность к быстрой сделке), тем больше шансов выгодной продажи.
Но будьте готовы к длительным переговорам. Покупателей на рынке стало меньше, они долго прицениваются и могут настаивать на снижении цены. Продумайте заранее, готовы ли вы идти на уступки и самостоятельно разбираться с возникающими трудностями. Советуем обратиться к профессионалам — специалистам по недвижимости. Помните, каждая отдельная ситуация требует определённых решений.
Мы готовы ответить на любые ваши вопросы в комментариях и поделиться своим экспертным мнением.
Подписывайтесь на наш канал и на наши социальные сети: https://vk.com/gkplus_78 и https://www.instagram.com/gk_plus_spb, чтобы не пропустить новые полезные статьи о недвижимости.
#недвижимость #жилье #квартирный вопрос #экономия #покупка квартиры
