Для первой статьи на канале я решил выбрать достаточно сложную, но весьма насущную проблему - ипотечный кризис. Хотелось бы простым человеческим языком поговорить о том, почему он возникает, ждать ли его в РФ, кто во всем этом виноват и что надо делать.
Начнем с базовых вещей
Говоря простым языком, ипотечный кризис - это ситуация, при которой получатели ипотечных кредитов оказываются не в состоянии выплачивать проценты. Это влечет за собой целую лавину последствий, в том числе разорение банков, стагнацию строительной отрасли, кризис социальной сферы и много чего еще. Обо всем этом мы поговорим чуть ниже.
Предпосылки ИК
Вообще, формирование ИК - это сложный процесс, зависящий от множества факторов. Однако главными условиями для его создания являются всего-навсего две вещи - доступная массовая ипотека, а также повышенная инфляция, опережающая рост реальных доходов населения.
Приведу весьма показательный пример. Полтора года назад один из моих друзей продавал квартиру за 3 миллиона рублей. Покупатели довольно быстро нашлись, сделка состоялась, но суть здесь вовсе не в самой сделке. а в том, какой первоначальный взнос был сделан покупателями. Это всего-навсего 180 тысяч рублей. Прописью - сто восемьдесят тысяч. Остальные 2 820 000 рублей предоставил банк. Это является ярким примером того, что ипотека в нашей стране действительно стала доступной. Доступная ипотека - это здорово. Или нет?
Давайте взглянем на ситуацию под другим углом
Семья, купившая эту квартиру, смогла накопить всего 180 тысяч. То есть, у них не было действительно серьезных заработков, они не смогли накопить миллион или два, они накопили только эту сумму. И получили свое собственное жилье, но обремененное ежемесячным платежом. составляющим примерно 30 000 рублей. Чувствуете, к чему я клоню?
Небогатая ячейка общества обрекла себя на десятилетия кредитного рабства.
Да-да, вы правы...
...я тоже понимаю, что до этого они снимали квартиру за сопоставимые деньги. Я понимаю, что доступная ипотека - это благо. Я даже понимаю, что спустя десять лет этот платеж будет выглядеть достаточно смешно.
Важно другое. Если раньше они могли в случае необходимости переехать из двушки в однушку, а при особой нужде даже в коммуналку и сэкономить тем самым внушительную сумму денег, то сейчас у них есть жесткие обязательства перед банком. И от этих обязательств так просто не отвертишься.
А теперь добавляем к этой ситуации рост цен на товары первой необходимости
Если до сих пор ипотечным заемщикам кое-как хватало средств на жизнь, то после роста цен на 50-100% свободные деньги вполне могут закончиться, причем у каждого второго потребителя. Сначала люди пойдут на ухудшение качества товаров, затем на дополнительные кредиты... и это становится поворотной точкой. Взяв кредит для того чтобы гасить ипотеку или просто жить, человек оказывается за чертой. Дальше - окончательный крах, разорение и просроченная ипотека.
Уйдем от частностям к общей картине
Пример одной семьи не показателен - ситуация всегда может обернуться в лучшую сторону. Гораздо тревожнее то, что в подобной ситуации одновременно оказываются сотни тысяч, если не миллионы, людей. Ежемесячный платеж висит на шее, цены растут, а доход зачастую просто стоит на месте. Эта ситуация - и есть порог ипотечного кризиса.
А дальше-то что?
В тот момент, когда люди начинают терять возможность платить по счетам, банки начинают забирать их квартиры. Все по закону, все нормально. Ненормальна ситуация, при которой это происходит массово, лавинообразно. Давайте представим, что сто тысяч человек одновременно потеряли свои квартиры. Как все будет происходить?
1. Банки начнут выставлять залоговые квартиры на рынок по сниженным ценам.
2. Эти квартиры раскупят, как горячие пирожки.
3. Последует новая партия квартир.
4. Их будут раскупать уже гораздо более аккуратно.
5. Наступит момент, когда всем станет очевидно, что через месяц купить квартиру можно будет еще дешевле.
6. Очнутся те, кто годами вкладывал деньги именно в недвижимость. Их активы начнут терять в цене, они начнут их сбрасывать. Это еще сильнее обвалит цены.
7. В какой-то момент падение цен достигнет того уровня, когда банки не смогут погасить свои убытки. Образуется громадный парк никому не нужной недвижимости (за ее содержание, кстати говоря, нужно платить), образуются дыры в бюджете, наступит разорение некоторых наименее защищенных организаций.
8. Строительная сфера схлопнется - очень резко и быстро. Банально потому, что строить дома будет невыгодно - всем станет гораздо проще купить одну из тысяч никому не нужных квартир, чем вкладываться в новую.
9. Кризис банковской, строительной и социальной сферы неизбежно сказывается на всем остальном - увеличивается безработица, государство тратит бюджет на поддержку строителей, банков, безработных, замедляются темпы инфраструктурного роста... это огромный снежный ком, который затрагивает абсолютно всех.
10. К счастью, это все не может продолжаться бесконечно. Ком останавливается, начинается стадия восстановления. Ура.
Стоит ли ждать чего-то подобного в РФ?
А вы посмотрите на то, что происходит вокруг. Цены на продукты выросли на 20-40% с начала года. Зарплаты выросли, но незначительно. Льготная ипотека на время ушла, но затем вернулась во всем своем великолепии.
Кто виноват?
Благие намерения. Все-таки, возможность получить свое собственное жилье - это несомненное благо.
Что делать?
Думать и следить за ситуацией. Например, несколько дней назад я увидел на Ленте материал, согласно которому количество выставленных банками квартир увеличилось на 50% по сравнению с прошлым годом. Чем не повод для размышления?
Всем бобра =)
============
Один из читателей прислал очень справедливое уточнение, которое я считаю необходимым добавить к статье.
Суть его заключается в том, что ИК зиждется на еще одном "ките", а именно - надутом за счет ипотечных кредитов финансовом пузыре, который создают банки и другие не очень сознательные финансовые организации. То есть, пул ипотечных кредитов может стать обеспечением для внешнего займа банку, для выпуска облигаций и т.д. Соответственно, когда фундамент этого пузыря разрушается, банковская сфера испытывает колоссальные потрясения.
Почему это важно упомянуть? Потому что это на самом деле один из ключевых моментов в формировании ИК.
Почему это не очень важно в разрезе моей статьи? Потому что ИК в любом случае начинается с того, что люди перестают платить по кредитам и обеспечивать как свои долги, так и надутые за их счет пузыри. Все остальное идет по тем же рельсам - заемщики теряют жилье, недвижимость стремительно дешевеет, банки разоряются, строительная сфера стагнирует и так далее.
Короче говоря, с точки зрения экономической теории это уточнение очень важно. С точки зрения же обычного человека оно слегка избыточно. Ну, мне так кажется.
