Совершаем следующий шаг в выборе участка! Ещё более решительный и ответственный. Если не знаешь куда смотреть и о чем спрашивать – на этом этапе легко можно потерять годы жизни и/или миллионы рублей. Я не преувеличиваю.
Мы прорвались через сотню «фейковых» объявлений, выслушали по телефону с десяток «приходите в офис» от риэлторов и собрали, наконец, подборку +/- подходящих нам участков с +/- адекватными продавцами (или их законными представителями).
Что дальше?
Естественный шаг – просим у продавца кадастровый номер. Собственник пришлёт сразу, многие сами указывают в объявлениях.
Риэлтор, возможно, до личной встречи с вами и подписания акта показа, номер передавать не захочет. Вам решать – можно принципиально работать только с собственником. Можно, наоборот – уже непосредственно от риэлтора требовать полной и достоверной информации по вопросам ниже.
Дорога. В первую очередь, смотрим через публичную кадастровую карту насколько сложный подъезд к участку. Качество дорожного покрытия так, конечно, не оценишь. Но понять расстояние и сложность заезда от основных дорог (обычно обозначены жёлтым), ширину дороги (можно измерить «линейкой») вполне возможно.
Тут же смотрим крупные объекты в ближайшем окружении – могут работать как в «плюс», так и в «минус»:
- река или другой водоём. С одной стороны – отдых, рыбалка. С другой – есть вероятность «сложного» для стройки грунта, могут массово обитать комары, змеи и другая живность. Есть смысл пообщаться с соседями (см. ниже);
- крупный жилой комплекс. Плюс – инфраструктура (магазины, школы и т. д.). Минусы с плюсами взаимосвязаны – больше нагрузка на дороги (пробки в «часы пик»), забор частного дома не укроет вас от соседей с 16-го этажа;
- промышленные и торговые базы. Если не планируете сами заниматься чем-либо связанным с ними – однозначный «минус».
Следующий пункт – отступы от соседей (соответственно, ширина фасада). Про отступы по 3 метра знают многие. Но бытует мнение, что если сосед слева «нормальный мужик», то можно договориться с ним и строить хоть по меже. Это всегда было рискованно, а с 2018 года еще и не законно – согласование отступов менее допустимых ведётся в несколько этапов, требует технического обоснования и открытого рассмотрения в суде.
Не углубляясь в юридические процедуры – нужно готовиться к расходам от 50 тыс. руб., примерно 6 месяцам головной боли и НЕ гарантированному результату. Оно вам надо?
Комфортная ширина фасада от 18-20 метров. Не рекомендую рассматривать участки менее 14-15 м по фасаду – соответственно, фасад дома хотя бы 8-9 метров. Более узкий дом также можно спроектировать и построить, но и гармоничной архитектуры добиться сложно, и строительство может обойтись дороже.
«Зоны с особыми условиями использования территории» - также можно увидеть на публичной кадастровой карте. Про них у меня есть отдельная статья. Говоря коротко – видите зелёную область на рассматриваемом участке – необходимо понять, какие ограничения она накладывает на использование участка. Может свидетельствовать о полной невозможности строительства на участке.
Про документы на участок и оформление сделки есть смысл поговорить отдельно, тема очень широкая. Из самого срочного – есть смысл потратить около тысячи рублей и заказать расширенную выписку из ЕГРП (Единого Государственного Реестра Прав). Все наиболее вероятные проблемы с участком – залог в банке, арест, права 3-х лиц, обременения и т. д. – вы в ней увидите.
Простое, но многими недооцениваемое действие – поговорите с будущими соседями. Достаточно, если с вами просто вежливо поздороваются. Цель мероприятия – избежать соседства с заведомо негативными в этом смысле людьми. Истории про то, как «весело» жить в квартире по соседству с, например, алкоголиками, дебоширами и т. д., знают многие. В доме всё может проявиться ярче и хуже, хоть каким забором отгораживайся.
Законных способов избавиться от резко негативных соседей нет! Более того, возможна ситуация, что и вновь построенный дом с таким «бонусом» продать по адекватной цене не удастся. Так что не поленитесь познакомиться.
Напоследок – метод, немного сложный в реализации, но меня он не раз спасал от нежелательных крупных расходов. Если всё нравится, но есть сомнения в возможности юридически чисто оформить стройку – предложите продавцу участка оформить уведомление о строительстве (ранее – разрешение). Заполнить его несложно (для своих клиентов мы делаем это бесплатно при разработке проекта). Скажите, что возьмёте на себя все расходы (обычно это только такси до ближайшего МФЦ) и хлопоты (можно даже сделать доверенность конкретно на это действие у нотариуса – около 2 тысяч рублей), вполне можете указать свои телефон и электронную почту. Если согласование будет получено – можно покупать. Если будет отказ – укажут причины - информация полезная и для продавца, и для покупателя.
Наш сайт по строительству в Краснодарском крае
Вопросы по сотрудничеству: +7 (928) 460-60-04 WhatsApp, Telegram, Viber
