В 2022 году недвижимость традиционно остается популярным активом, в который россияне стремятся вложить деньги. В марте на фоне нестабильности курса рубля люди, у которых оставались средства, принялись активно покупать квартиры.
Подписывайтесь на мой канал, я рассказываю об экономике.
Уже в апреле-мае рост цен может захлебнуться из-за существенного падения спроса. Это в первую очередь касается вторичного рынка: в отличие от новостроек, на вторичные квартиры не распространяется программа льготной ипотеки. В этих условиях и при снижении доходов населения перегретые в 2020-2021 году цены должны начать коррекцию. Вряд ли стоит ждать резкого обвала - продавцы обычно неохотно снижают цены на свои квартиры, зачастую предпочитая снять их с продажи до лучших времен.
Но постепенно цены начнут корректироваться - сначала в скрытой форме в виде увеличения скидок при торге, затем может случиться и открытое снижение ценников. Если не случится гиперинфляции, до конца года цены на вторичном рынке могут потерять в цене около 10% - и все равно будут переоценены. В перспективе двух-трех лет цены могут снизиться процентов на 15-20%.
Первичное жилье - точно нет. Так как у него есть такая составляющая, как себестоимость строительства, которая сейчас растёт не только вслед за долларом, но и из-за кратного подорожания кредитов, из опасения новых макроэкономических рисков, из опасения возникновения дефицита и спекуляций импортных поставщиков.
Да, какая-то часть новых проектов этого года может быть даже пересмотрена в сторону снижения класса и средних бюджетов покупки лотов до 12-16 млн рублей, чтобы как можно больше квартир попадали под условия льготной ипотеки. Но, во-первых, этот объём вряд ли поколеблет общую динамику средних показателей, а во-вторых, точно не будет дешеветь то, что запущено в продажу во второй половине 21-го и первой половине 22-го годов.
Со вторичным жильём всё иначе - там минимум рыночной цены составляет только цена приобретения объекта, которая часто равна нулю (квартира унаследована), а потому продавцы способны на более гибкое ценообразование. При этом в случае, если среднерыночные цены их не устраивают, они просто снимают объект с продажи, а вынужденных сделок очень мало. В итоге на рынке возникает дефицит, а отсюда удержание цен от падения.