Недвижимость на вторичном рынке
Люди с одобренными ипотеками поспешили реализовать свои планы по покупке недвижимости до повышения ипотечных ставок и оказались правы. Теперь ипотека стала очень невыгодна. Придётся ждать снижения ставок. Их уже начали снижать, но пока они неприемлемы.
Рынок вторичной недвижимости практически встал. Это должно привести к снижению цен, но может не коснуться курортных городов, так как сюда вынуждены переключиться покупатели, планировавшие покупку за рубежом.
Новостройки
После начала известных событий в феврале мы увидели увеличение покупок строящихся квартир в конце февраля, и ещё больший подъём в марте. Люди побежали вкладывать деньги, потому что не хотят их потерять.
В среднем, за первый квартал 2022 продажи были на 13% больше, чем в этот же квартал прошлого года. А в марте ещё на 22% больше, чем в феврале.
Это связано с общим ажиотажем, который, конечно, спадёт. Но люди, желающие жить в новой квартире, остались и для них осталась выгодная ипотека:
- Льготная ипотека под 12%. Можно тратить не только на квартиру, но и на постройку дома, а также покупку участка;
- Ипотека для IT-шников под 5%. Распространяется на ряд граждан, официальная занятость которых протекает в сфере IT;
- Дальневосточная ипотека под 2%. Распространяется на все 11 субъектов ДФО. Требования об обязательном проживании на территории ДФО нет.
Загородная недвижимость
Там есть два типа покупателей. Люди, которые покупают землю или участки с домами для жизни. Или инвесторы, которых земля и недвижимость интересуют с точки зрения доходности и рисков.
Почему загородную недвижимость покупают для жизни. При ставке на строительство дома от 2%, выгоднее построить дом, чем купить квартиру в ипотеку. Есть следующие ипотечные предложения для этого:
- Льготная ипотека под 12%. О ней написано выше, её можно взять под строительство дома;
- Семейная ипотека под 6%. Кредит дадут на строительство частного дома или покупку участка под строительство. Доступно для: семей, у которых родился первый ребенок или последующие дети в период с 01.01.2018 по 31.12.2022; семьи, в которых воспитывается ребенок с инвалидностью; родители усыновленных/удочеренных детей;
- Дальневосточная ипотека под 2%. О ней тоже уже сказано;
- Сельская ипотека под 3%. Получить можно на приобретение земельного участка под строительство, если у заемщика уже есть участок, то кредит выдается под строительство частного дома. Программа распространяется только на сельское поселение;
Почему загородную недвижимость покупают инвесторы? Инвестиции в землю, с последующим делением и перепродажей, инвестиции в землю с планами возвести дом и потом перепродать - основные интересы инвесторов.
Возможные стратегии инвестиции в землю и доходность от них:
- Покупка участка с дальнейшей перепродажей. Такой участок может дать 20-40% сверху вложенных инвестиций;
- Земля под постройку дома с дальнейшей перепродажей или сдачей в аренду. Долгосрочная стратегия. Отбить сумму с помощью аренды можно за 10 лет;
- Инвестиции в земельный участок с целью постройки жилого объекта и его дальнейшей реализации. При продаже такого объекта, сумма дохода может быть 40-60% от первоначальных вложений.
Ещё недвижимость в целях инвестиций
Какие объекты интересуют инвесторов, кроме загородной недвижимости:
- Номера в апарт-отелях и апартаменты. Преимуществом вложений в такой тип объектов является стоимость. Она ниже, чем у квартиры на 10-30%. Это считается доходной недвижимостью.
Если вам нужно готовое решение под сдачу, то вкладывайтесь в номер в апарт-отеле. Обслуживающая компания сделает всю работу по уборке, заселению и прочим за вас. За это нужно будет платить некоторый процент, но вы экономите время и силы.
В случае, когда вы хотите развивать собственную сеть номеров под сдачу, полностью управлять всеми процессами, то лучше вкладываться в апартаменты. Здесь нет готового решения, но есть огромное поле для творческой работы и независимость от управляющей компании. Кроме того, у вас будет возможность переквалифицировать такой объект под постоянное жильё или для коммерческого назначения.
С точки зрения законодательства апарт-отели ничем не отличаются от гостиниц. С 2020 года они даже могут сертифицироваться и получить звёздность.
Практическая разница между «классическим» отелем и апарт-отелем заключается в том, что во втором случае номера в здании имеют разных собственников, а также ориентированы на более длительное проживание, и в них обязательно присутствует кухонная зона.
Единственная разница между жилой недвижимостью и апартаментами - отсутствие прописки. А инвестору это не важно, его интересует только доходность и риски.
- Коммерческая недвижимость. Привлекательна опытным инвесторам, поскольку доходность этого вида может быть выше, чем у жилой недвижимости, но при этом увеличиваются порог вхождения и риски. Для успешной работы с коммерческой недвижимостью требуются компетенции.
Офисные помещения - самый распространенный вариант инвестиций в коммерческую недвижимость. Однако сейчас количество строящихся офисных помещений становится меньше. Общие суммы вложений в 2022 по прогнозам станут гораздо меньше. Но появился новый аналог такой недвижимости - коворкинг.
Коворкинг представляет собой готовые рабочие места, предоставляемые как на условиях краткосрочной, так и долгосрочной аренды. Здесь можно вводить дополнительные услуги для съемщиков: питание, чай, кофе, организация мест отдыха, переговорные, места проведения мероприятий.
Для собственников небольшого бизнеса, которым нужно помещение, где будет располагать их офис, такая модель является более выгодной. Эксперты, рассчитав экономию перевода 10 сотрудников на коворкинг, выявили следующие цифры: ежемесячные затраты сокращаются от 117 до 159 тыс. руб. В год это могут быть от 1,4 до 1,9 млн рублей.
Стрит-ритейл. На него следует обратить внимание, потому что пандемия сходит на нет. Люди так или иначе выходят на улицы и тратят деньги. Доходность варьируется от 5% до 15%. Самые проходимые места приносят меньше из-за дорогой аренды, но при этом риски тоже уменьшаются. Проходимая точка никогда не останется без арендатора.
Есть 3 модели проведения сделок:
- Модель приобретения помещения с готовым арендным бизнесом, заменяет банковский депозит с доходностью от 8-11% годовых. Это 9-12 лет окупаемости.
- Модель покупки объекта для дальнейшего увеличения доходности. Такой тип требует дополнительных вложений и наличие опыта. Тогда окупаемость составляет 3-6 лет.
- Модель покупки объекта в стабильном потоковом месте. Это постоянно востребованное помещение и минимальные риски впоследствии. Доходность не превышает 8% годовых, а окупаемость составит более 12 лет.
Позже, мы будем разбирать вопросы инвестиций в недвижимость более подробно.
