Когда начинающие инвесторы задумываются о вложении денежных средств, первое, что приходит в голову - купить квартиру или офис и сдавать его в аренду. Это надёжно, это никто не отберёт, это будет приносить пассивный доход каждый месяц.
В сущности это так, однако давайте разбираться.
Пример из жизни. Мой коллега (риелтор) купил квартиру в одном из жилых комплексов Екатеринбурга на этапе строительства, стоимостью 1,3 млн. рублей. Было это год назад, при этом сдаётся объект только в 4 квартале 2023 года. На текущий момент подобные квартиры у застройщика стоят уже 2,27 млн. рублей.
Прибыль за год составила 970 тыс. руб., или 74,61% годовых. Однако сдача будет в конце 2023 года, то есть инвестиции заморожены на 2,5 года с момента покупки квартиры по ДДУ. Значит эту доходность (на текущий момент) можно разделить на 2,5, получим 29,84% - это очень неплохо для рынка недвижимости, и это только на росте цены.
Что с этой квартирой можно сделать дальше?
1. Продать и получить всю прибыль и инвестированные денежные средства сразу, переложить в другую новостройку.
2. Начать сдавать в аренду.
Второй вариант и рассмотрим.
На текущий момент подобные квартиры можно будет сдавать по цене 12 000 рублей в месяц (это небольшая студи). Оценим доходность на вложенный капитал:
12 000 * 12 месяцев = 144 000 рублей в год. Отмечу, что квартира покупается без отделки, так что для сдачи в аренду придётся вложить в неё ещё около 250 тыс. руб.
Считаем доходность: 144 000 / (1 300 000 + 250 000) = 9,29% годовых. Это очень неплохой результат для арендного бизнеса. Но мой коллега 5 лет работает в сфере недвижимости и знает как выбирать объекты с подобной доходностью, умеет проводить анализ и прогнозировать спрос на аренду в тех или иных строящихся жилых комплексах.
Задайте себе вопрос, сможете ли вы выйти на такую доходность самостоятельно? А главное, есть ли у вас 1,55 млн. рублей (а сейчас уже больше, так как цены на жильё выросли)?
Я инвестор, но у меня нет таких средств для покупки доходного жилья? Как быть? Брать ипотеку? ЦБ хоть и снизил ключевую ставку, ипотека по-прежнему остаётся дорогим удовольствием, проценты съедят всю доходность и разницу в цене. Есть ли альтернатива?
Закрытые Паевые Инвестиционные Фонды Недвижимости (ЗПИФН)
Что это за зверь такой? Управляющая компания такого фонда вкладывает средства инвесторов в покупку или строительство жилой или коммерческой недвижимости. Часто эта же компания затем и занимается управлением. Это профессионалы рынка недвижимости, которые понимают и могут прогнозировать рынок.
Как это работает ЗПИФН?
Всё очень просто. УК выкупает землю рядом с крупным населённым пунктом (возможно даже в черте города), строит на ней логистический терминал и пускает в него крупного арендатора. Для арендатора это может быть распределительный центр. Если ехать по трассе, вы наверняка видели РЦ Пятёрочки, Ленты, Ашана, Магнита, Ozon или Wildberries. Каждый месяц УК получает свой рентный доход, забирает комиссию за управление, а доходность начисляет пайщикам.
В отличии от покупки собственного жилья и сдачи в аренду, при покупке пая ЗПИФН, инвестор сразу исключает несколько рисков:
1. Риск ошибиться с объектом. Профессионалы рынка анализируют спрос и предложение в своей нише постоянно и непрерывно. У большинства таких фондов есть постоянные клиенты, под которых и строятся такие логопарки. Дефицит качественных площадей толкает рынок вверх, а для инвестиций в коммерческую недвижимость самостоятельно нужны уже совсем другие суммы.
2. Риск не сдать. Вы безусловно можете самостоятельно пробовать квартиру в аренду, но если вы рассчитываете на пассивный доход, то здесь я вас расстрою. Как риелтор, который в том числе занимается сдачей квартир в аренду, я могу точно сказать, что арендаторы могут подписать договор на 1 год, но никто их не заставить дожить этот год до конца. Они постоянно съезжают, меняют локацию или покупают собственное жильё.
3. Риск непорядочных арендаторов. Не поверил бы, если бы не столкнулся с такой историей сам. Арендатор снял квартиру на год, а сам сдавал квартиру посуточно с нарушениями условий договора, а после окончания договора в отсутствии новых арендаторов кто-то с ключами вынес из квартиры телевизор стоимостью 30 000 рублей. Вот вам и инвестиции.
А что с доходность
Доходность первой тройки (по доходности) ЗПИФН сопоставима с доходностью от сдачи в аренду, а именно составляет 8-11% годовых с учётом комиссии за управление.
При этом минимальные инвестиции начинаются уже не с миллионов рублей, а всего с пары тысяч.
Для своих инвестиций я выбираю ЗПИФН PNK Rental. Доходность на 31 марта в пересчёте на год (по отношению к стоимости одного пая) уже составляет 11,22% годовых. Среди арендаторов такие гиганты, как OZON, Детский Мир, ВкусВилл.
Важно!
Ничто из написанного в этой статье не является ни финансовой, ни инвестиционной рекомендацией, отражает лишь мнение автора и не призывает ни к каким конкретным действиям.
#инвестиции
#ПИФ
#Зпифн
#инвестиции в недвижимость
#пассивный доход
