Доходные метры. Канал Максима Трофимова об инвестициях в недвижимость

Всё чаще стал получать от клиентов запрос на инвестиционные объекты в рассрочку. Почему это вообще стало популярным? Это говорит о том, что имея всего 250.000 рублей вы можете купить в рассрочку стоимостью 5.000.000. Есть нюансы, как всегда. Рассрочка может быть с удорожанием, с переплатами, с разными суммами ежемесячных платежей. Семьям с детьми до 7 лет. Например у них пока нет первоначального взноса 20,1% для получения льготной семейной ипотеки, а забронировать квартиру и зафиксировать на неё цену хочется уже сейчас...

На данный момент её стоимость составляет 3.600.000 рублей Остаток долга по ипотеке - 1,44 млн. рублей Ежемесячный платёж - 13.440 рублей Срок ипотеки - до декабря 2041 года (ещё 17 лет) В данный момент у меня уже есть покупатель с наличкой. И было бы конечно проще продать эту квартиру быстро за наличные, но мы реализуем другую схему. Я договорился с продавцом, что он ждёт сделку 1 месяц, а за это время мы договариваемся с банком об уступке долга. Таким образом для банка в этой ипотеке меняется залогодатель (им становится наш покупатель)...

Друзья, всем привет! В мае 2022 года я публиковал последний отчёт по свей цели. Подробнее о ней в этом посте. Полтора года меня не было в Дзене. На то были свои причины - кардинально поменялась жизнь. Но цель есть цель - умри или достигни. Умирать я конечно не планирую, но к цели стремлюсь, чего и вам желаю. Что изменилось в моём портфеле за это время? Я полностью перевел его в сферу недвижимости. В основном теперь это займы под залог недвижимости с доходностью 36% годовых и выше. Займы выдаю самостоятельно и вскладчину с другими инвесторами...

Падение составило около 35% и стало неожиданностью для рынка. Новость не свежая, но хотелось отследить динамику рынка в динамике уже после объявления информации, повлиявшей на рынок. Почему же упали акции газовой госкорпорации? Давайте разбираться! Первая и, пожалуй, самая важная причина – отмена выплаты дивидендов за 2021 год в размере 52,53 рублей на акцию. И это при огромных выручках и прибылях в текущем 2022 году. Годовое общее собрание акционеров приняло решение отклонить рекомендацию совета директоров и лишило акционеров дивидендов...

Многие прогнозировали это значение лишь к осени, но меня не оставляла мысль, что это случится раньше. Почему? Есть несколько причин. Самая важная из них – надо срочно стимулировать рост экономики, для этого нужно дать бизнесу дешёвые деньги (ну как, относительно дешёвые). У многих предприятий финансовая модель построена на кредитах под 10-15% годовых, сейчас эти предприниматели имеют возможность выйти в ноль. Что будет происходить дальше? Будет волна рефинансирований по потребительским кредитам, кредитам для бизнеса и, самое главное, по ипотекам...

Подушка безопасности. Это, пожалуй, самая важная причина. Мы живем в очень непредсказуемом мире и, при наличии капитала любые форс-мажорные ситуации решить гораздо проще. Сломалась машина – у вас есть деньги на ремонт, затопили соседей – у вас есть деньги для возмещения убытков, внезапные расходы – вы к этому уже готовы. Имея деньги и капитал, решать проблемы гораздо проще, ведь из статуса проблем все ситуации переходят в статус расходов. Финансовая свобода. Нет ничего приятнее, чем просыпаясь, идти на работу, не потому что надо, чтобы выжить, а потому что вы просто любите свою работу...

В этой подборке я перечислю все фильмы, сериалы и сюжеты, которые хоть как-то повлияли на моё финансовое мышление. Какие-то из них вы уже смотрели, о каких-то слышали. Но совершенно точно необходимо посмотреть их все, для того чтобы понять, как устроен мир денег, финансов и инвестиций. Документальный фильм «Деньги – пирамида долгов» Фильм очень простым языком объясняет природу денег и денежно-кредитной системы, рассказывает о том, как появились банки в том виде, в котором сейчас существуют и дают понимание как работают деньги и почему иногда банки банкротятся...

Начнём с первых. Радоваться будут те, кто любят покупать в кредит, обслуживание станет несколько дешевле, особенно если речь идёт об ипотеке. В ладоши хлопают риелторы (я не исключение), очевидно, что спрос оживится. Ставки по льготной и семейной ипотеке тоже станут ниже, здесь бенефициарами решения ЦБ станут застройщики, при чём не только многоквартирных домов, но и активно развивающейся загородной недвижимости. Радуется бизнес. Особенно тот, который работает с кредитным плечом, сложно жить хорошо, если в бизнес-процессы заложена ставка 9%, а кредиты предоставляют под 25%...

Ситуация в мире привела к тому, что абсолютно безрисковых инвестиций практически не стало. Рубль слишком быстро укрепляется для хранения средств в рублях при этом инфляция продолжает расти. Казалось бы? за более дорогой рубль мы должны больше получать за нашу валюту, но нет, логистические цепочки пока не восстановились после пандемии и санкций коллективного запада, импортные товары по-прежнему мало доступны. Это влечет за собой низкий спрос на валюту и укрепление рубля. Всё что вы прочитаете ниже...

Удивительное рядом. Почти весь мир вводит санкции против РФ, а рубль укрепляется, индексы Мосбиржи и РТС добавляют по 2,85% и 8,3% соответственно. Как это произошло и что будет дальше? Рынки несколько подросли на новостях о выплате дивидендов ряда компаний: Некоторые металлурги, Газпром, нефтяники и МТС (добавил в моменте +18%). Почему растёт рубль? Торговый баланс блещет небывалым профицитом, в объёме экспорт сильно просел, однако в деньгах даёт серьёзный плюс. Импорт тем временем сильно ужался...

Подзатянул немного с недельным отчётом, поэтому период отчётности будет с 08 мая по 16 (текущий день). Погнали. 1. Тинькофф инвестиции. Стоимость активов сейчас – 20 211 рублей. Из хороших новостей – Сбер несколько отыграл падение прошлой недели (опускался до 118 рублей за бумагу). Всё остальное пока печально. По курсу Тинькофф (71,05) в портфеле лежит 284,46$, это на 5,5% больше чем неделей ранее. Рост обусловлен укреплением рубля в основном. 2. Альфа-Капитал. Стоимость активов в портфеле 13 420 рублей или 188,88$...

Немного мыслей о смягчении валютного регулирования Банка России от 16 мая 2022 года. Небольшая сводка - в понедельник ЦБ разрешил выводит за рубеж до 50.000 американских долларов. Теперь разберёмся в деталях. Эта сумма максимальный порог для граждан РФ и дружественных стран, теперь стало легче поддерживать свои семьи, живущие за границей (кто бы мог подумать, что поддерживать придётся именно тех, кто живёт за рубежом). Нерезидентам из недружественных стран теперь можно выводить суммы в размере заработной платы...