Ситуация с банкротствами физических лиц внесла ряд корректировок в рынок.
Особое внимание стало уделяться добросовестности со стороны покупателя.
Под добросовестным приобретателем понимается лицо, которое приобрело имущество возмездно, но по недействительной сделке, у лица, которое не имело права его продавать, о чем в момент совершения сделки покупатель не знал и не мог знать (статья 302 Гражданского кодекса РФ).
Чтобы квартира была сохранена при дальнейшем банкротстве продавца в течение 3 лет с момента продажи, она должна являться единственным жильем покупателя и его членов семьи.
В иных случаях риск потери высок. Обязательным условием сохранения недвижимости является полная сумма в договоре. Оптимально провести расчеты с использованием банковских счетов, используя аккредитив. В таком случае перевод средств произойдет после того, как покупатель стал собственником.
Риск потерять жилье из-за банкротства продавца квартиры должен быть уменьшен. Минэкономразвития разработало законопроект об этом.
Поправки в закон о банкротстве были разработаны после того, как за покупателя жилья вступился Конституционный суд.
Житель северной столицы купил у банка квартиру за 11 млн рублей, а позже взял в кредит еще 19 млн рублей на ремонт жилья. Через год, неожиданно для покупателя, банк оспорил сделку. Было заявлено, что сделка совершена за два месяца до санации банка и по заниженной цене. Покупатель заявил, что не является аффилированным лицом и не знал о предстоящем банкротстве банка. Однако суд обязал его вернуть квартиру и получить обратно 11 млн рублей. Более того, квартира включалась в конкурсную массу банка-банкрота и вероятность возврата денежных средств оказывалась ничтожна мала, а также отсрочена во времени.
Конституционный суд встал на сторону покупателя квартиры и предписал внести изменения в законодательство.
До этого момента средства от продажи жилья с торгов должны не поступать в конкурсную массу, а передаваться непосредственно гражданину. Этот порядок устанавливается законопроектом - денежные средства, уплаченные покупателем, должны возвращаться ему, минуя конкурсную массу должника. Что гарантирует беспрепятственный возврат денежных средств, потраченных на квартиру.
При этом подразумевается, что покупатель, получив назад уплаченную сумму, мог бы реализовать право на жилище, приобретя другое жилое помещение, позволяющее удовлетворить жилищные потребности его семьи. Такой порядок будет действовать в случае, если это жилое помещение у семьи - единственно пригодное для постоянного проживания.
Кроме того, до момента перечисления средств, а также до полугода после продажи с торгов семья сможет продолжить жить в этой квартире. Это будет указываться в сообщении о продаже помещения и договоре купли-продажи. Минимальная цена квартиры при продаже с торгов должна на 30% и более превышать сумму, которую заплатил нынешний владелец жилья. Если за такую цену продать квартиру не удалось, то торги отменяются и жилье останется в собственности владельца.
Исключением должны стать случаи, когда владелец квартиры получил жилье бесплатно или за сумму, заведомо недостаточную для приобретения жилья на территории любого региона России. В этом случае арбитражный суд вправе указать на принудительное выселение владельца в определении о признании сделки недействительной.
Законопроект должен защитить семьи, которые могут лишиться единственного жилья из-за признания сделки недействительной при дальнейшем банкротстве продавца, а также гарантировать, что они не останутся без жилья, пусть и с ухудшением жилищных условий, указывают разработчики поправок.
На наш взгляд данные поправки безусловно улучшают положение покупателя, но также сохраняется риск потери недвижимости, если не единственное жилье. И риск ухудшения жилищных условий, в случае если жилье единственное. И безусловно сам процесс возможных судебных тяжб является для покупателей стрессовым.
Ждем дальнейших правовых действий, направленных на полную защиту прав добросовестного покупателя.
