За прошедшие полтора года цены на квартиры в России показали существенный прирост. Сильнее всего подорожала недвижимость в крупных городах: Москва, Казань, Санкт-Петербург, Екатеринбург и др. Это еще раз подтверждает, что интерес к недвижимости, как к инструменту сбережений остаётся крайне высоким. Существуют и другие причины подобного роста, в частности, снижение ставок по ипотеке в 2020 году. Попробуем разобраться, почему цены на недвижимость растут так быстро.
Какие факторы оказывают наибольшее влияние на стоимость квартир
В период с начала 2020 года по декабрь 2021 квартиры подорожали от 40 до 70 процентов в зависимости от региона России. Прежде всего стоит понять, что рынок недвижимости, как любой другой рынок подчиняется законам спроса и предложения.
Спрос на жилье существенно вырос под влиянием следующих факторов:
- Повышение интереса с целью сохранения сбережений;
- наличие государственной программы льготной ипотеки;
- инвестиции в новостройки, на ожиданиях дальнейшего роста цен;
- снижение процентных ставок по ипотечным кредитам.
При этом предложение на первичном рынке недвижимости существенно сократилось: с 116 млн. кв.м в 2019 году до 99 млн. кв.м к концу 2021 года.
Не менее существенная причина, по которой дорожает недвижимость – это структура стоимости квартир.
Согласно исследованиям, она выглядит следующим образом:
- расходы на строительство: 62%;
- содержание компании: 7%;
- земельный участок: 8%;
- выплаты по кредитам: 11%;
- прибыль компании: 10%.
Как мы видим, львиную долю в цене недвижимости составляют расходы на строительство.
Сюда также включена стоимость строительных материалов – это порядка 60% процентов (в том числе 20 процентов импортных).
Стоимость стройматериалов с начала 2019 года выросла от 50 до 100%. Логично, что при таких условиях, застройщики вынуждены повышать цены.
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что стоимость квартир в новостройках выросла под влиянием дисбаланса спроса и предложения, а также роста себестоимости.
Отдельного внимания заслуживают события на Украине, из-за которых недвижимость продолжает дорожать.
Как мы знаем, с начала военной операции резко ослаб курс рубля, повысились инфляционные ожидания и практически обнулился фондовый рынок.
Эти факторы повысили привлекательность квадратных метров, в качестве защитного актива.
Проанализируем динамику цен
Наибольший прирост цены на недвижимости показала Москва и Московская область - около 70 процентов с начала 2020 года.
Например, цена квадратного метра на квартиры бизнес класса выросла с 240 до 400 тыс. рублей.
Прирост в Санкт-Петербурге составил 50 процентов;
В Екатеринбурге и других крупных городах - 35 процентов.
Кредит и ипотека
С началом военной операции ЦБ поднял учетную ставку до небывалых 20%. Как следствие, ипотечные программы резко подорожали с 10 до 22 и более процентов. Льготная ипотека также выросла до 12 - 15 процентов.
В некоторых случаях, банки отказывались выдавать уже одобренные под более низкий процент кредиты.
Можно смело сказать, что в связи с этим рынок ипотеки зашел в тупик - многие покупатели решили взять паузу.
С одной стороны людей пугает возможная девальвация рубля, с другой - нет определенности по дальнейшему развитию событий и изменению процентных ставок.
Казалось бы, это должно охладить рынок, но почему недвижимость дорожает и в марте?
Все просто – ситуация в экономике крайне сложная, введены серьезные санкции и некоторые экономисты даже рассматривают вероятность дефолта.
Желающих уходить при таких обстоятельствах в рублевый кэш крайне мало. Инфляционные ожидания, как никогда высоки.
Многие покупатели оказались в затруднительной ситуации – брать ипотеку под высокий процент достаточно рискованно, но держать рублевую наличность – также не лучший вариант.
Некоторые застройщики на время заморозили продажи, так как нет понимания, по каким ценам им придется закупать материалы на строительство новых объектов.
Банки сократили выдачу кредитов, либо выдают только с максимальным обеспечением.
Все эти факторы держат цены на недвижимость на максимальных уровнях.
Прогнозировать какое-либо снижение в ближайшее время не представляется возможным.
Стоит ли ожидать замедления в сфере строительства?
Чтобы ответить на этот вопрос, вернемся немного назад.
Причины, по которым, цены на недвижимость подорожали - это снижение процентных ставок, инфляция и увеличение спроса.
Положительная динамика цен всегда поддерживает реальный сектор и стимулирует застройщиков к увеличению объемов.
Что происходит сейчас?
Рынок недвижимости находится в перегретом состоянии – многие купили квартиры с целью сохранения денежных средств, и не всегда на выгодных условиях. Такая недвижимость, со временем, скорее всего будет выставлена на реализацию.
При этом наименее ликвидной будут квартиры с необоснованно высокими ценами. В основном это квартиры бизнес класса в Москве.
Что касается спроса, можно с уверенностью сказать, что в дальнейшем он будет снижаться под влиянием высоких ставок по ипотеке.
Исходя из сказанного, темпы строительства в ближайшее время вероятно будут падать.
Мнения экспертов по поводу будущей динамики цен
«То, что цены на квартиры пойдут вниз, совершенно закономерно в данной ситуации. Во многом спрос на недвижимость стимулировала ипотека с низкой процентной ставкой. Возможно, учетная ставка ЦБ надолго не останется на уровне двадцати процентов, но в любом случае такой выгодной, как за последние полтора года, она не будет в обозримом будущем», — говорит аналитик московского агентства недвижимости.
«…если одобрен ипотечный кредит по льготным ставкам, имеет смысл покупать. Но очень важно еще раз просчитать кредитную нагрузку на случай возможных проблем с доходами.
Если одобренных вариантов нет - брать кредит под такие высокие проценты, наверное, не имеет смысла. С такими ставками рынок недвижимости неизбежно начнет снижаться и, возможно, будет небольшая корректировка цен, как, например, было после 2014 года…»
Директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлом:
«..Продавать недвижимость станет сложнее, чем раньше. В 2022 году тенденция роста ипотечных ставок способна вызвать значительное (не менее 20%) снижение количества сделок на вторичном рынке. Учитывая, что до 70% сегмента составляют ипотечные покупатели, ухудшение условий кредитования скорее всего спровоцирует уход с рынка их большей части, значительно ослабив общий спрос…»
Как мы видим, профессионалы, работающие в сфере недвижимости, единодушно ожидают падения стоимости квартир.
Но давайте разберемся, есть ли реальные предпосылки к скорому снижению цены?
В данном случае корректнее было бы спросить – есть ли предпосылки к стабилизации курса рубля и насколько вероятна девальвация национальной валюты.
То, что сейчас происходит с экономикой РФ - явление абсолютно беспрецедентное. Как показывает мировая практика, инфляция в странах, оказавшихся под санкциями достигала нескольких десятков процентов в год.
Поэтому, все будет во многом зависеть не от спроса и предложения на рынке недвижимости, а от разрешения геополитических проблем и инфляционных процессов в России.
Если предположить, что курс рубля будет стабилен, а правительству и Центробанку удастся удержать инфляцию в рамках, то цены на недвижимость действительно будут снижаться.
Причины для стагнации рынка недвижимости:
- Экономический спад и снижение покупательной способности населения;
- перегретое состояние рынка, наличие большого числа квартир по явно завышенным ценам;
- процентная ставка ЦБ вероятно долгое время будет достаточно высокой, что негативно повлияет на выдачу кредитов.
Можно ли сэкономить на покупке?
почему сильно подорожала недвижимость, осталось ответить на извечный русский вопрос: что теперь делать.
Покупка недвижимости – это инвестиции, которые сохраняют и увеличивают Ваш капитал.
Но не стоит забывать, что квартира – это также необходимое условие для нормальной жизни людей, особенно тех, кто только строит свою семью.
В текущей ситуации принять верное решение непросто. Все зависит от того какие у Вас цели и как много свободной наличности есть на руках.
Предположим, Вы снимаете жилье и несколько лет копили деньги на покупку собственной квартиры. В этом случае, однозначно стоит оформить ипотеку с первоначальным взносом на текущих условиях банка. Так как существует большой риск, что Ваши накопления в ближайшее время обесценятся.
Если ежемесячный платеж высок для Вашей семьи, возможно стоит рассмотреть более бюджетный вариант покупки.
По-прежнему работают программы господдержки льготной ипотеки – если Вам их одобрили, таким шансом надо обязательно воспользоваться.
Для многих клиентов покупка квартиры – это инвестиция, с целью сохранить и приумножить свои сбережения.
По статистике таких покупателей на рынке около 15 процентов.
Если есть свободный кэш и подобран хороший вариант – надо покупать.
Возможно следует присмотреться к недвижимости в таких городах, как Екатеринбург или Казань. Здесь цены не настолько завышены, как в Московском регионе.
Неплохим вариантом считается покупка недвижимости в строящихся домах на финишной стадии – цены там несколько ниже.
С целью экономии, можно рассмотреть покупку квартиры с минимальной или строительной отделкой.
Покупка незавершённого строительства на ранних сроках – крайне небезопасна. В текущей ситуации нет никаких гарантий, что объект будет окончен в срок.
Заключение
Еще раз повторим, что с такой ситуацией жители нашей страны сталкиваются впервые. Многие до сих пор не могут понять истинных причин, почему дорожает недвижимость в России.
В дальнейшем ожидать можно абсолютно все.
Очень важно сохранять спокойствие и не принимать поспешных решений. Если получается взять ипотеку по согласованным ранее условиям – берите. Если продаете недвижимости с целью купить другую – планируйте все сделки в один день, чтоб не оставаться с наличными на руках.
Помните, что решения, принятые в эмоциональном состоянии часто бывают ошибочными, особенно, когда вопрос касается финансов.
Все сказанное выше не является инвестиционной рекомендацией.
