7012 подписчиков

Налог при продаже квартиры для самозанятых

19 апреля 202219 апр 2022

156

2 мин

Понятие «самозанятый» и особая ставка налога на доходы от профессиональной деятельности были внедрены в 2017 году. Сначала это было запущено в режиме эксперимента, но постепенно число самозанятых растет, даже несмотря на то, что статус самозанятого можно оформить не в каждом российском регионе.

Самозанятые, как остальные граждане, должны платить НДФЛ. Законом для всех доходов, которые самозанятый получает в рамках своей трудовой деятельности, устанавливается пониженная ставка в 4%. При этом все остальные доходы, полученные не в рамках профессиональной деятельности самозанятого, будут облагаться налогом по той же ставке, что и у граждан, работающих по найму, т.е. налог составит стандартные 13%.

К таким доходам относятся, например:

Доходы от продажи какого-то крупного имущества (автомобиль, квартира, дом, земельный участок, доля в недвижимости и т.п.)
Доходы, полученные от сдачи внаем недвижимости или какого-то иного имущества

С точки зрения НДФЛ 13% у самозанятых есть те же возможности по сокращению суммы налогов, что и у граждан, которые работают по найму. В том числе и тогда, когда речь идет о продаже недвижимости. Возможны два варианта: не платить налог вообще и сократить размер суммы налога.

Налог при продаже недвижимости не платится в следующих случаях:

Самозанятый продает свое единственное жилье, которым на момент заключения сделки и получения дохода от продажи владел 36 месяцев и более;
Самозанятый приватизировал продаваемое им жилье или получил долю в нем по приватизации более чем за 36 месяцев дом момента продажи;
Самозанятый получил недвижимость по наследству или в подарок от близкого родственника более 36 месяцев назад;
Самозанятый продает жилье, единственное или не единственное, которым он владел более 60 месяцев с момента покупки.
Недвижимость продана с убытком, т.е. ниже цены покупки, но при этом не менее, чем за 70% кадастровой стоимости, которая вычисляется по состоянию на 1 января того года, в котором подписали договор купли-продажи.
Самозанятый продал недвижимость без выгоды, т.е. по той же цене, что и покупал и при этом полученная им сумма не меньше 70% кадастровой стоимости. Стоимость вычисляется по состоянию на 1 января того года, в котором подписали договор купли-продажи.

Все перечисленные условия даты и суммы должны быть подтверждены документально: договорами, выписками, чеками и т.д.

Если ни одно из перечисленных условий не применимо, придется платить налог. Но его можно сократить, воспользовавшись одним из вариантов вычета. Выбирать нужно только один вариант, который будет выгоднее, и совместить их не получится:

Минус 1 млн рублей от дохода с продажи недвижимости. Тогда сумма НДФЛ к уплате = (Доход от продажи квартиры – вычет в 1 млн рублей) х 13%
Уплатить налог с фактического дохода от продажи квартиры, т.е. с чистой прибыли, полученной от разницы цен покупки и продажи: (Цена продажи – цена покупки) х 13% = сумма НДФЛ к уплате. Для этого варианта нужно обязательно иметь на руках оригиналы документов, подтверждающих стоимость покупки и продажи.