В последнее время в СМИ часто публикуют статьи о том, что в 1-м квартале 2022 на рынке недвижимости царит невиданный ажиотаж, а количество сделок бьет рекорды. Многие «эксперты» присоединяются к этому оптимизму и утверждают, что для снижения цен на рынке не будет никаких оснований. Квартиры покупали, покупают и будут покупать, а значение ипотеки преувеличено.
В подтверждение этого приводят данные из разных сегментов рынка по различным городам и регионам, что создаёт определенный сумбур из цифр, в которых сложно разобраться. Эти данные крайне важны в свете развернувшегося кризиса на рынке недвижимости. Без их знания довольно сложно оценить — как текущую ситуацию, так и грядущие последствия.
Есть мнение, что каждый кризис несет в себе новые возможности. И что «всё будет хорошо». Это не всегда так. Каждый раз, анализируя ситуацию с разных сторон, мы видим неопровержимые доказательства того, что грядёт что-то ранее невиданное. В статье "Хроника кризиса 2022: №1 —Насколько сильно КРИЗИС УДАРИТ по рынку недвижимости? Каким будет обвал цен на недвижимость?" мы анализировали ситуацию с точки зрения внешнеполитической ситуации. И она была безрадостной.
В этой статье мы расскажем, насколько реально рынок зависит от ипотечного кредитования. И покажем, какие сигналы подает нам рынок в текущий момент.
И поможет нам в этом Росреестр
11 февраля 2022 Росреестр опубликовал данные по количеству сделок на рынке вторичной и первичной недвижимости за 2020-2021 год, а также о количестве выданных ипотечных кредитов. Росреестр подвёл результаты статистики по сделкам с ипотекой, ДДУ и на вторичном рынке за 2021 год (rosreestr.gov.ru) Данные интересные. Благодаря им можно оценить масштаб рынка недвижимости и ту роль, которую играет ипотека.
2020 год
- ДДУ по новостройкам — 763,8 тысяч сделок
- ДКП на вторичном рынке — 3,7 млн сделок
- Итого: 4,5 млн сделок, из которых 3,5 млн ипотечные — это 79% сделок
2021 год
- ДДУ по новостройкам — 898,6 тысяч сделок
- ДКП на вторичном рынке — 4,2 млн сделок
- Итого: 5,1 млн сделок, из которых 3,8 млн ипотечные — это 75% сделок
В итоге, только 21% и 25% сделок проводилось без использования ипотечного кредитования.
Также на сайте ведомства 23 марта 2022 была опубликована статья Росреестр зарегистрировал на 19% ДДУ больше за два месяца 2022 года (rosreestr.gov.ru) Вроде бы, отличный результат, но нас интересует — какое количество сделок было проведено за эти два месяца с использованием ипотеки, а какое без нее?
За два месяца 2022
- ДДУ по новостройкам — 143 000 сделок
- ДКП на вторичном рынке — 531 000 сделок
- Итого: 674 000 сделок, из которых 507 000 ипотечные — это 75% сделок
Это очень важный показатель, благодаря которому мы видим, что продажи на рынке недвижимости зависят от ипотечного кредитования на ¾.
В конце 2021 — начале 2022 повышенный спрос на рынке недвижимости был вызван постоянным повышением ключевой ставки ЦБ РФ
Люди боялись, что в скором времени покупка квартиры в ипотеку станет недоступной. Это заставило поторопиться покупателей, у которых был одобрен заем по старым ставкам. Благодаря этому «запасу» одобренных ранее сделок рынок не заметил охлаждения спроса, к которому стремилась г-жа Набиуллина, повышая ставку.
О том, какие приключения произошли с ключевой ставкой в марте и апреле 2022 года мы неоднократно писали. "ЦБ принял решение о снижении ключевой ставки до 17% — как это повлияет на рынок недвижимости?"
Ну а о том, что ставка стала заградительной для приобретения квартир в ипотеку не писал разве что ленивый. Однако, не смогут обеспечить выдачу кредитов ни льготная ипотека на новостройки в сегодняшнем исполнении, ни сладкие фантазии о внедрении ипотеки на вторичное жильё "Льготная ипотека на вторичное жильё — радужная перспектива или ложная надежда?"
Агентства недвижимости забили тревогу
Одними из первых на рынке недвижимости забило тревогу агентство Этажи. По их данным, спрос на вторичное жильё в ипотеку упал на 70% В Петербурге спрос на вторичное жилье в ипотеку упал на 70% — Российская газета (rg.ru). Для того, чтобы эту ситуацию исправить, Этажи предложили дать возможность переоформить ипотеку по старым ставкам на новых покупателей — для тех квартир, которые находятся в залоге у банка.
Очевидно, что старые ставки намного более привлекательны, чем сегодняшние. Но сама идея не выдерживает никакой критики. Весь заработок банка в ипотеке строится на том, чтобы разным категориям заемщиков давать кредит по разной ставке. «Что положено Юпитеру не положено быку» — это краеугольный принцип работы, обойти который невозможно.
Да и зачем банкам отказываться от больших процентов? Других-то вариантов нет. Банки не волнует, получит агентство Этажи процент от сделок или нет.
Высокие ставки по ипотеке коснулись и покупателей элитной недвижимости
Также довольно интересные статистические данные приходят от агентства Savills. Прежде всего, они интересны тем, что их можно смотреть в ретроспективе.
3 июня 2021 года на РБК вышла статья Ипотека для миллионеров: почему покупатели дорогого жилья берут кредиты :: РБК Недвижимость (rbc.ru). В ней агентство Savills давало информацию, что 26% покупателей элитного жилья берут ипотеку для покупки недвижимости.
Рынок элитной недвижимости — особый. На нём происходит не так много сделок, но вес каждой сделки довольно значителен, из-за чего показатели также интересны для понимания общей картины.
18 апреля 2022 года в Российского газете была опубликована статья В Москве снизилось количество сделок с элитным жильем — Российская газета (rg.ru). Ньюсмейкером снова выступило агентство Savills. Они утверждают, что количество сделок на рынке элитной недвижимости в марте снизилось на 1/3 и к концу года снизится еще на 20-30%.
В этих данных нас интересуют исключительно показатели марта. Если взять данные по количеству ипотечных сделок, приведенные ими в июне 2021, и сравнить с мартовским снижением, то цифры коррелируются. Можно утверждать, что желающих покупать в ипотеку как «ветром сдуло» с рынка элитной недвижимости.
На основании всех данных видно, что люди не берут ипотеку по высоким ставкам
Возможна реплика из разряда «сделки по ипотеке упали на 70% - а 30% осталось! Значит, рынок еще живет! На это мы возразим. Данные есть только за март 2022 — апрель еще никто не считал.
В марте была рекордная выдача по льготным ипотечным программам вроде Дальневосточной ипотеки, семейной и т.п. «Сбер» сообщил о рекордном росте спроса на льготную ипотеку в марте :: Жилье :: РБК Недвижимость (rbc.ru) . Агентство Этажи федеральное, поэтому сделки у них разные, и статистика проведенных сделок вполне могла базироваться именно на льготном кредитовании.
Получается интересная ситуация
Агентства из разных сегментов рынка рапортуют о том, что количество ипотечных сделок падает в объеме от 70%. Учитывая, что спрос на рынке за последние два с половиной года на 75% обеспечивается за счёт ипотечного кредитования, то реальный спад уже на сегодня составляет не менее 50%.
Каждая вторая квартира на рынке не найдёт своего покупателя в принципе. Это очень серьезный показатель, который является критическим для любого рынка.
При этом, нам сообщают, что Строительство жилья в России продолжает ставить рекорды — Российская газета (rg.ru). За первый квартал 2022 года в РФ введено жилья на 65% больше, чем в аналогичный период прошлого года.
Спрос падает за счет недоступности ипотечного кредитования, а предложение растёт
Строительная отрасль выводит на рынок всё новые и новые объемы жилья, которые кому-то надо покупать. Даже если убрать из уравнения со спросом и предложением все негативные внешнеполитические факторы, то получится классический кризис перепроизводства.
Промышленность «штампует товар», но нет инструментов, чтобы обеспечить на него спрос. Уже только это должно заставить задуматься о том, что текущее состояние рынка не сохранится и цены обязательно будут падать вниз «стремительным домкратом», как это происходило всегда в подобных ситуациях.
Кроме активного строительства в ближайшее время нужно ожидать появления на рынке десятков тысяч других квартир — от новых безработных
Собянин оценил число людей под угрозой увольнения в Москве в 200 тыс. — РБК (rbc.ru). Это чудовищная цифра, тем более что все эти люди работали в компаниях, где платили достойную заработную плату, позволяющую брать и обслуживать кредиты.
Для того, чтобы их поддержать, разработана программа низкооплачиваемой временной работы — вроде труда «в архиве». Но средств программы хватит только на 1/3 уволенных, остальные будут предоставлены сами себе, без возможности «ремонтировать оборудование» и «получать дополнительный доход».
И это в благополучной Москве. В остальных городах ситуация будет намного хуже. Архивов на всех не хватит.
Мы даем информацию не с целью сказать – «все пропало», пора побежать собирать тревожный чемоданчик. Наша задача донести до наших читателей реальную информацию о том, что происходит
Для того, чтобы можно было подготовиться и выбрать правильную линию поведения. На часах уже не «без пяти минут двенадцать», а «пять минут первого». Всем, кто думает продавать, но сомневается — мы очень рекомендуем поспешить. Уходит последний вагон, на подножку которого еще можно заскочить.
О многом говорит заявление г-жи Набиуллиной о том, что во 2-3 квартале 2022 года будет происходить трансформация экономики. Ответственные лица понимают, что рецессия уже наступила. И пока данные статистики еще не сформированы, нужно начинать «стелить соломку», завуалированно подавая сигналы о реальном состоянии дел. Заявление Банка России о трансформации экономики разъяснили: Госэкономика: Экономика: Lenta.ru.
Что вы думаете о всех данных и выводах, которые мы предоставили вам в этой статье? Какие мысли? Поделитесь в комментах. И конечно же, не забывайте лайк)
