Суть юридического термина простыми словами.
Много словесных баталий связаны с определением «добросовестный приобретатель». В сделке с недвижимостью участвуют две стороны: продавец и покупатель. И чаще всего с точки зрения добросовестности под лупой рассматривается именно Продавец. Но мало кто знает, что если вдруг в сделке возникают проблемы, как то через время всплывают не заявленные владельцы, которые оспаривают вашу собственность, ограничения того или иного ВРИ, незаконное присваивание прежними владельцами и др, то спросить могут именно с Покупателя. Что спросить? Почему вы этого не выяснили? Почему не собрали полный пакет справок и документов? Почему, элементарно, не задали те или иные вопросы продавцу?
В таком случае, решение о правомочности передачи недвижимости другому лицу — компетенция суда. Срок давности для рассмотрения дел в суде — три года. Проблема может «всплыть» сразу после купли-продажи или спустя несколько лет. Рассмотрению подлежат сделки, совершенные на возмездной основе (за деньги).
Причина оспаривания сделки — злой умысел (мошенничество) или невнимательность сторон.
Как правило, настоящий владелец выступает в роли ответчика. Истцами могут быть:
- прежний собственник;
- кредитор (в том числе, банк);
- супруг, дети и родственники на иждивении;
- государственные и муниципальные органы.
Кто такой добросовестный покупатель?
Под добросовестным приобретателем понимается лицо, которое приобрело имущество возмездно, но по недействительной сделке, у лица, которое не имело права его продавать, о чем в момент совершения сделки покупатель не знал и не мог знать (статья 302 Гражданского кодекса РФ).
С точки зрения закона, — это гражданин, который на момент совершения сделки не знал (и не мог предвидеть) неправомерные действия продавца и пострадал от обстоятельств, связанных с другими лицами. Но при этом выполнил все формальности по сбору данных.
Цель гражданина, который попал в непростую ситуацию, — представить доказательства своей покупательской добросовестности. Если суд признает достаточность аргументов, орган правопорядка принимает решения в пользу приобретателя.
Какими качествами обладает добросовестный покупатель?
Если ответить на этот вопрос быстро и точно, то только словами Омара Хайяма о пытливом и изощренном уме. Меньше шансов попасть впросак у человека, который при заключении сделки проявил разумную осторожность и осмотрительность.
Суд исследует предварительно проведенную ответчиком работу и принимает решение о достаточности доказательств.
Что важно заблаговременно проверить:
- Личность продавца:
- документы (СНИЛС, паспорт);
- упоминание о человека в судебных базах;
- отсутствие психических заболеваний (договориться о добровольном предоставлении справки);
2. Историю участка или дома:
- кадастровый и технический паспорт, соответствие характеристик помещений в разных справках, законность строительства;
- правоустанавливающие документы и количество владельцев: выписки, справки, акты.
- Предысторию владения, то есть тот момент, как именно недвижимость она попала к прежнему владельцу.
Больше рискуют люди, которые приобретают недвижимость после многократных перепродаж, оформленные по доверенности, с фактом оплаты наличными деньгами. Настораживающие факторы: нет документа о согласии супруга, есть несовершеннолетние, осужденные, нетрудоспособные граждане; обременения, залоговые рамки.
Неадекватная цена недвижимости - важный звоночек. Даже если хочется сэкономить, при оформлении сделки нужно прописывать полную реальную стоимость — это убережет от лишних судебных разбирательств и даже потери недвижимости.
Не существует метода, который гарантирует 100% чистоту сделки. Но если покупатель проявляет «пытливость ума», меньше шанса столкнуться с неприятностями.
При совершении сделки мы рекомендуем:
- выбрать недвижимость, которая находится в эксплуатации более трех лет (то есть, срок исковой давности прошел);
- передать копии личных документов после составления соглашения о неразглашении персональных данных;
- поручить нотариусу проверить документы, потребовать заключение (сертификат);
- оформить сделку официально: положить деньги на счет, не занижать сумму сделки, не договариваться о дополнительной оплате;
- записать процесс сделки на видео (в «копилку» доказательств для суда);
- заплатить налог (0,5% от суммы договора купли-продажи);
- хранить комплект документов.
Во всем нужно разбираться и вникать. Но всегда проще довериться специалисту, и именно узконаправленной деятельности. Если вы хотите покупать землю, то лучший продавец - девелоперские компании. Они продают свои участки или проверенные партнерские, знают все юридические тонкости, помогают с оформлением, кредитами и проводят даже сложные сделки. Риски сведены на нет. Весь пакет, который предоставляет добросовестная девелоперская компания, автоматически сделает вас добросовестным покупателем.
Нужна консультация по подбору участка? Переходите по ссылке →→→
