Предприниматели, чья деятельность связана с землепользованием, а также собственники нежилых зданий часто прибегают к улучшениям технических характеристик здания: увеличению площади, этажности, высоты.
Существует три распространённых понятия, которые дают определения таким изменениям:
- «переустройство»,
- «перепланировка»
- «реконструкция».
Разница между реконструкцией, переустройством или перепланировкой в том, что реконструкция подразумевает под собой изменения габаритов здания и внешнего фасада.
Реконструкция — это изменение параметров объекта недвижимости. А именно изменение высоты, количества этажей, площади, в том числе надстрой, пристрой и расширение объекта. Также сюда можно отнести замену/восстановление несущих конструкций нежилого здания.
Как на практике выглядит реконструкция коммерческого здания?
Собственник производственного цеха организовал в здании антресоль, то есть изменил технические характеристики объекта, в результате чего изменились площадь и внешние границы здания.
После проведения работ заказал у кадастрового инженера технический план и подал документы на учет изменений в Росреестр.
В рамках рассмотрения дела регистратором была проведена правовая экспертиза документов, сопоставлены сведения ЕГРН, и сведения содержащихся в техническом плане. Так был установлен факт изменения за счет антресоли внешней границы здания, то есть выявлены признаки реконструкции.
Отсюда следует вывод, что вновь образованное помещение, поданное на регистрацию, - нельзя отнести к перечню объектов, на которые не требуется разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию при изменении характеристик.
На какие нормы закона опирался регистратор Росреестра при выдаче отказа в учете изменений?
- Реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ).
- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - это документ, который удостоверяет факт завершения реконструкции объекта недвижимости, строго в соответствии с согласованным проектом и разрешением на строительство (ст. 55 ГрК РФ).
- Получение разрешения на строительство не требуется при определенных условиях, и видах работ предусмотренных законом (ст. 51 ГрК РФ).
Например, в некоторых случаях основанием учета изменений может являться (в совокупности):
- проектная документация и заключение кадастрового инженера,
- положительное заключение проектанта о техническом состоянии здания (при необходимости),
- подтверждение возможности проведения учета изменений без получения разрешения на строительство.
Ошибочно суждение, что реконструкция здания - это изменение внешних границ здания при котором обязательно увеличивается площадь застройки. Объемные изменения: пристрой, надстрой, подстрой, также могут считаться реконструкцией.
Вывод: Именно на таком основании собственнику производственного цеха в государственной регистрации учета изменений было отказано.
Чтобы избежать отказов в регистрации, следует внимательно подойти к вопросу реконструкции, подготовить все необходимые документы заранее.
Важно до начала строительных работ, еще на этапе планирования иметь чёткое представление, на каком основании будете регистрировать изменения в Росреестре.
Задайте вопросы по вашему объекту недвижимости здесь.
На подробной консультации с юристом-практиком вы разберете возможность оформления вашего здания как объект вспомогательного назначения по ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Остались вопросы? Звоните по номеру или пишите WhatsApp 8 960 048 30 41.
#регистрация коммерческой недвижимости #юрист по недвижимости #реконструкция #узаконить реконструкцию #росреестр #право собственности #оформление нежилого здания #разрешение на строительство #антресольный этаж
