Вопрос давно уже мучает людей, так как, продавая недвижимое имущество по реальной рыночной цене, мы все должны будем заплатить 13% налога с цены, которая указана в договоре купли-продажи. Но вариантов действительно много и ситуаций также. Давайте рассмотрим основные моменты.
Налоги и сроки
Когда можно продавать квартиру, совсем не платя при этом налога. Закон предусматривает срок – 5 лет с момента регистрации на себя права собственности.
Есть еще срок, предусмотренный в законе для отдельных видов сделок, по которым к нынешнему владельцу перешла квартира, который уменьшает срок возможной продажи без налога до 3-х лет.
Продать без налога квартиру после трех лет владения можно в случаях:
- когда квартира перешла в порядке наследства;
- когда квартира перешла в порядке дарения;
- когда квартира перешла по приватизации;
- когда квартира перешла по договору ренты.
И есть еще одно условие – единственное жилье. Когда квартира является единственным жильем (вне зависимости от способа приобретения), то продать ее также можно без налога через три года владения.
Здесь надо учитывать, что такая квартира на момент совершения сделки с ней уже может быть и не единственным. Но должен быть соблюден срок 90 дней и менее, между покупкой еще одной и продажей старой. Тогда для той старой квартиры будет исчисляться срок 3 года безналоговой продажи.
Пример
1 мая 2018 года была куплена первая квартира. Потом в апреле месяце 2021 года была куплена вторая. Значит после 1 мая 2021 года можно продать первую квартиру, не заплатив налог. Срок 3 года прошел, и вторая квартира куплена за месяц до продажи первой.
Как исчисляются сроки
Если было наследование квартиры, то такой срок исчисляется с момента открытия наследства. То есть уменьшается на 6 месяцев со дня регистрации квартиры в наследство.
Пример
Умер наследодатель в сентябре 2018. В феврале 2019 года зарегистрировали собственность на перешедший в порядке наследования дом. Значит продавать его могут без уплаты 13% в сентябре 2021 года.
Если квартира покупалась по ДДУ, то не с момента оформления договора долевого участия будет считаться срок и не с момента регистрации права собственности. А с момента полной оплаты по договору ДДУ – ст. 217.1 НК РФ. А если была цессия (переуступка) по ДДУ, то с момента оплаты по договору цессии.
Когда можно продавать квартиру ранее, совсем не заплатив налог
Если квартира, точнее ее часть перешла по наследству, и в этой квартире у наследника уже была своя доля, то такое считается не приобретением доли, а приращением. В данном случае налог 13 % платить не надо и продавать можно в любое время.
Продавать квартиру, не заплатив налог можно, если покупка и продажа были по одной и той же цене, но не меньше 70% кадастровой стоимости. Это означает, что не было дохода. А также исключается необоснованное занижение цены. Кадастровая стоимость исчисляется на дату 1 января того года, когда была совершена сделка.
Налоговый вычет и налоговая база
Если продавать квартиру, то уменьшить сумму налога можно на стоимость понесенных расходов при ее приобретении, при условии, что есть все документы на ее приобретение.
Пример
Квартира покупалась за 5 000 000. Потом через два года ее решили продать за 7 000 000. Значит 13% будет исчисляться с 2 000 000, если предоставить все документы.
Далее, продавая недвижимость, на которую нет документов, подтверждающих расходы на ее приобретение, необходимо смотреть на ее рыночную и кадастровую стоимость.
К налоговой базе применяется коэффициент 0,7, если квартира продавалась по цене ниже, чем ее кадастровая стоимость.
Пример
Кадастровая стоимость квартиры, полученной в наследство от дальнего родственника – 6 000 000 руб. Но ее удалось продать только за 2 500 000. В этом случае налогооблагаемая база будет составлять 4 200 000 руб, вне зависимости от цены продажи.
Можно применить налоговый вычет – 1 000 000 руб.
Тогда 4 200 000 – 1 000 000 = 3 200 000. И с этой суммы считается налог 13%.
Наиболее выгодный вариант продажи квартиры – это уменьшение на фактически понесенные расходы, если они были. Но все это применяется, когда был срок владения, менее установленного законом. Если он выше 3 или 5 лет по ситуациям, описанным ранее, то налог платить не надо.
Если вам подарили квартиру
Налог платить надо, когда квартиру дарят, кроме тех случаев, когда дар перешел от близкого родственника, который определяется по Семейному Кодексу. Если в договоре дарения была указана ее стоимость, то считается с этой суммы. Если нет, то считается с рыночной стоимости, которая не должны быть менее 70% кадастровой.
Также мы уже ранее описывали в нашей статье о привилегия и льготах семьям с детьми - Что надо знать о недвижимости в 2022 году.
Можно ли скрыть доход
Допустим продается квартира за 2 000 000 по документам, а в конверте покупатель передает еще 3 000 000. Тут может быть обоюдное желание занизить цену. У продавца мотив – заплатить налог поменьше. У покупателя мотив – не афишировать свои реальные доходы.
Но в подавляющем большинстве случаев все сделки проходят через банк. И банк может заподозрить необоснованное занижение цены.
Далее рискует сам продавец, так как доказать уже не сможет, что собирался продать квартиру по другой цене, выше договорной. А покупатель может попросту его обмануть.
А покупатель лишается возможности потом в будущем уменьшить сумму налогооблагаемой базы на фактически понесенные расходы.
Плюс ко всему помните о штрафах административных и уголовном преследовании. И ФНС в результате обнаружения доначислит все недостающие налоги + штрафы и пени.
Не надо так поступать!!!
Обращайтесь в нашу компанию, мы поможем определить выгодный вариант законной продажи квартиры с наименьшими потерями.
С уважением к людям и законам, Европейская Юридическая Служба.
