Риелторы обещают вам Чудесную прибыль, убеждая приобретать те или иные объекты с целью перепродажи. Это правда, прибыль с целью перепродажи – это реальность, это Было реальностью Раньше, но никак не сейчас.
Расскажу вам, как это работало. Возвращаясь во времена стабильного роста цен, о котором я писал в предыдущей статье, мы могли прогнозировать рост того или иного объекта с течением времени. Стоимость увеличивался примерно на 20-30% ежегодно, в зависимости от объекта, его расположения и уровня ЖК. Если рассматривать инвестиции «в долгую», то можно было спокойно вкладывать деньги практически в любой объект. И было не так важно – стройка это или готовый дом. Потому что цена росла везде.
Стоимость любого объекта, начиная с котлована и до сдачи его в эксплуатацию равномерно увеличивалась с каждым новым этапом стройки. Инвесторы вкладывали деньги в стройку и, в итоге, получали 100% прибыли к моменту её завершения. То есть (возьмём среднее значение временных рамок строительства – 2 года) вы получали 50% годовых.
Некоторые инвесторы занимались инвестициями «в короткую» — это было более прибыльно. Всегда появлялись «срочные варианты», всегда кому-то срочно нужны были деньги. В таких случаях, риелтор предлагал такие объекты своим Инвесторам, и они выкупали их за 10 минут. Далее выставлялись на продажу по среднерыночной цене и успешно реализовывались конечному покупателю.
Большинство из конечных покупателей, которые хотели приобрести недвижимость для себя, никогда и не слышали о «по-настоящему срочных объектах», потому что у каждого более-менее опытного риелтора всегда были парочка инвесторов, которые скупали срочные предложения. Зачем продавать что-то действительно срочное обычному клиенту, если можно заработать на этом дважды? То есть риелтор получает комиссию при продаже объекта своему инвестору, далее получает комиссию с продажи объекта от этого инвестора уже конечному покупателю. Срок реализации объектов от инвесторов был от недели до пары-тройки месяцев.
Когда я работал риелтором, часто попадались люди, которые приезжали «на разведку». То есть у них действительно было желание купить, но для начала нужно было всё разведать; в принципе правильная тактика. Не нужно принимать решения сгоряча). После того, когда я знакомил их с реальным рынком, от большинства их них я слышал одну и ту же фразу, кстати большинство риелторов её слышали: «Давайте, когда появится что-то срочное – вы мне позвоните?». По началу, ещё стесняясь, я, естественно, обещал им позвонить и обрадовать их появлением хорошего объекта. Проработав пару-тройку лет, я стал говорить людям прямо: «Нет, я вам не позвоню». «Но почему?», - удивлялись они. И я говорил правду: «Потому что у меня есть инвесторы, и я располагаю информацией у кого сколько свободных денег, и, если действительно появится срочный объект, я лучше продам им, нежели звонить вам, и ещё и уговаривать и объяснять вам, что это действительно срочно». «Их таких, как вы – ждущих, у меня очередь уже».
Как эти объекты продавались так быстро? Весь вопрос всегда в мотивации риелторов. Чем больше вы платите комиссию или поддерживаете комиссию риелтора, которая будет прибавлена к вашей цене – тем быстрее ваш объект будет продан. Если у риелтора есть инвесторы – скорее всего они уже давно в приятельских отношениях. Риелтор зарабатывает деньги инвестору на купле-продаже, инвестор естественно не ограничивает риелтора в сумме комиссий.
Таким образом ваш капитал мог увеличиваться процентов на 300 в год. Это было вполне реально.
На сегодняшний день ситуация совершенно другая. Так как цена квадратного метра больше не является какой-то фиксированной величиной, зависящей от стандартных факторов (расположение, уровень ЖК, сам объект) вопрос инвестиций становится неким расплывчатым понятием. Если бы вы меня сейчас спросили куда инвестировать 20-30 млн руб, я бы вам точно не смог ответить сразу, я бы не смогу ответить вам и на следующий день. Мне пришлось проводить исследование по жилым комплексам с анализом цен, по совершенным сделкам, и, в итоге, я бы дал вам ответ куда лучше потратить деньги, но не смог бы вам сейчас обещать больше 20% в год. Связано это с дурацким формированием цены (я писал про это в предыдущей статье). Цены выставляются «от фонаря», просто «кто сколько хочет».
Что касается застройщиков, эти ребята переплюнули вообще всех. Как они сейчас складывают стартовые цены? По логике вещей, как вы все себе это представляете, в любом городе нашей страны, да и в принципе, я думаю, в любом городе, застройщик устанавливает минимальную цену на старте и дальше она равномерно растёт. Давайте опишем простой пример:
Мы строим дом из Пяти корпусов по 16 этажей. Давайте установим начальную цену, пусть она будет 100,000 руб за квадратный метр. Далее поэтапно:
- мы проводим земляные работы, вбиваем сваи (в Сочи всё строится на сваях, от частных до многоквартирных домов, это гористая местность и сейсмоопасная зона), заливаем фундамент, можем повысить цену до 110-115 тыс за квадратный метр.
- начинаем отливать монолитный каркас. Весь бетон отливают сразу, и, через определенное время мы получаем «скелет» нашего ЖК. За время, пока мы будем строить каркас, цена будет повышаться на 5,000 руб за метр с течением определённых отрезков времени. В итоге, после завершения этого этапа цена будет примерно 140,000 руб за метр.
- далее этап установки окон, фасадных работ и прокладки инженерных сетей. По окончанию этого этапа цена приблизится к 170,000 руб за метр.
- останется только отделка мест общего пользования, благоустройство территории и сдача объекта в эксплуатацию. В Итоге мы получаем 200,000 руб за метр в готовом комплексе. Соответственно, люди, вложившие деньги на старте, смогут продать свои квартиры немного дешевле застройщика и спокойно выйти из проекта. Так это работает везде, кроме Сочи.
Сегодня, пользуясь спросом, застройщики в Сочи, сразу, с начала строительства ставят очень высокий ценник. То есть, если мы будем брать в пример расчёт выше, цена на старте будет 180,000 за метр. С начального объёма продаж они зарабатывают практически всю планируемую прибыль. Учитывая высокую мотивацию риелторов в виде комиссии, продажи сразу начнутся. Продаваться всё будет хорошо) Но цена – она практически не растёт с этапами строительства, из-за того, что она изначально высокая. Я честно не представляю, что испытывают люди, которых нынешнее «глупое» поколение риелторов уговаривает вкладывать деньги в стройки. Стройка идёт – цена особо не растёт, еще и застройщики наши, которых на коленях нужно просить подписать переуступку к Договору долевого участия, чтобы переоформить на вашего покупателя, если он всё-таки нашёлся. Часто юристы застройщика просят деньги за это, часто не малые. Вообще найти покупателя на свой объект, который вы приобрели в строящемся доме достаточно не просто. Всё дело в психологии покупателей. Покупатель чаще купит немного дороже напрямую у застройщика, нежели несколько дешевле по переуступке у частного лица. К застройщику (юр лицу) всегда почему-то доверия больше, хотя вопрос идёт об одном объекте. Для меня это всегда было загадкой, но так есть.
Про «срочные» объекты, которые появляются в продаже на вторичном рынке говорить особо не буду. Цена их «срочности» вообще по факту таковой не является. То есть люди изначально выдумывают высокую, нереальную цену, потом от неё делают скидку и говорят, что это срочно. Хотя, по факту, цена всего лишь приблизилась к среднерыночной, с учётом их скидки.
Вчера видел пост в инстаграме одного из Крупных агентств недвижимости: «Время инвестировать в Сочи». На самом деле нет, сейчас вообще не время, пока цена остаётся фантастически раздутой. Мне интересно, Куда вы предлагаете инвестировать? Просто положить деньги в любую стройку? Смысл? Вы просто заморозите их, а далее, когда решите избавиться от своих «активов», вам придётся выслушивать кучу оправданий от своего риелтора. Да-да, от того самого, который вам всё это впарил. Давайте приведу несколько примеров, если вы услышите хотя бы один из них от вашего риелтора, знайте – вы в беде:
- «Вы знаете, рынок сейчас не в лучше й форме, покупателей особо нет»
- «Процент по ипотеке повысили, покупателей стало меньше»
- «Сейчас не сезон, активные продажи начнутся осенью (зимой, весной, летом)»
- «У нас куча показов вашей квартиры, но почему-то не покупают»
- «Давайте сделаем не большую скидку на ваш объект, все просят скидку»
И так далее, и тому подобное…
Но как же так, вы же говорили, что это, Действительно хорошая инвестиция? Но что-то сломалось? Сломаться могло только одно, вам просто впарили первый попавшийся объект, просто, чтобы заработать комиссию. По факту риелтор не несёт никакой ответственности за это, он что, продал вам воздух? – Нет. Стройка, где находится ваш объект остановилась? – Нет. С вашим объектом физически всё хорошо, но, с точки зрения перепродажи, он никому не интересен.
Вообще риелторы всегда в первую очередь, сегодня, предлагают стройки, потому что застройщики ведут статистику продаж между агентствами недвижимости, и агентства, в свою очередь, соревнуются между собой. Все преследуют цель стать первыми по итогу года, и получить главный приз от застройщика. Зачастую это автомобиль бизнес-класса, а зачастую два автомобиля, один получает риелтор, который продал больше других своих коллег, а второй автомобиль получает агентство.
Если, при вопросе риелтору в Сочи, на счёт инвестиций, вам сразу строящийся объект – бегите от этого риелтора. Ничего интересного вам не предложат, потому что такого сейчас в Сочи нет.
Большинство риелторов понятия не имею, что такое на самом деле Инвестиция. Никто не умеет правильно считать прибыль. Они говорят вас, что прибыль составит 50%, но в какой период? 50% — это хорошая прибыль, но если вы будете ждать её в течение Трёх лет, то уже не так уж и хорошо, правда? Вся прибыль всегда считается по году. Если вам будут предлагать инвестиционно-привлекательное предложение, задайте риелтору вопрос: «А ты если не продастся в тот срок, который ты обещаешь, ты сам у меня купишь?» Нет, не купит. Им всем так просто распоряжаться чужими капиталами, потому что это не своё честно-заработанное. Было бы хорошо, если бы агентства несли ответственность перед инвесторами за своих сотрудников. К примеру, риелтор наобещал Высокий процент прибыли, обозначил срок реализации – давайте подпишем с вами договор об обязательствах. «Если не сможете реализовать проект в указанный вами срок – возместите пожалуйста мои затраты, + процент, который вы обещали». Если бы риелторы или агентства, где они работают несли ответственность документально на бумаге за свои обещания – инвестиционные предложения стали бы намного качественнее)).
Как мне недавно сказал один человек: «В Сочи сейчас все предложения от «инвесторов», которым впарили кучу объектов, а теперь они ходят и предлагают их друг другу)), - на самом деле я с ним согласен)).
В заключение – Инвестиционно-привлекательных объектов в Сочи сейчас нет, даже если они и появляются – их продают «своим» инвесторам, а потом предлагают вам по среднерыночной цене.
