В связи с текущими событиями рынок аренды начнет переживать бурное развитие. Высокие ставки по ипотеке сделали недоступной покупку квартиры для многих семей.
И аренда становится единственным способом обеспечить себе отдельное проживание. Ну а для тех собственников жилья, которые желают переждать время перемен, аренда становится выходом, благодаря которому они смогут получать доход от своего жилья.
Поэтому сегодня поговорим об аренде и дадим ряд важных практических советов. Мы сделаем чуть больший акцент на арендаторах.
При этом, большинство рекомендаций в настоящей статье будут полезны всем сторонам сделки.
Для начала, обозначим базовые потребности сторон
Основная потребность арендатора — это снять квартиру у вменяемого арендодателя на необходимый срок как можно дешевле и обеспечить себе выезд с получением гарантийного депозита (обеспечительного платежа) назад в полном размере.
Потребность же арендодателя — это сдать квартиру платежеспособному арендатору как можно дороже и получить квартиру назад в состоянии естественного износа, без механических повреждений отделки и имущества.
При рассмотрении потребностей видно, что основное противоречие сторон — это стоимость проживания. Оно совершенно базовое для любых сделок, так как всегда сторона «продающая» хочет продать дороже, а сторона «покупающая», хочет купить дешевле.
Поэтому проработаем главный вопрос.
Имеет ли смысл арендатору торговаться перед заключением договора и как это сделать? И давать ли скидки арендодателю от заявленной цены, или занять позицию «ни шагу назад»?
Торг зависит от класса жилья
Сделки по аренде квартир эконом сегмента очень скоротечные. Если квартира эконом класса выставлена по адекватной цене относительно конкурентов, то шансов у арендатора провести успешные переговоры о снижении цены фактически нет.
Спрос на подобные квартиры, например, в Москве, всегда высокий. И арендодатель вполне может себе позволить подождать 1-2 дня, пока найдёт менее «строптивого арендатора», согласного на условия без обсуждения.
Совсем другое дело — это аренда квартир бизнес класса и элитных квартир
Подобное жильё может простаивать длительное время в поисках жильца, и правильный торг при аренде дорогой квартиры может привести к желаемому изменению цены.
Особенно в условиях сегодняшнего дня. Потому что привычные арендаторы подобного жилья – сотрудники иностранных компаний, — массово прекращают свою деятельность в РФ, а соотечественников с высокими доходами не так много, как бы хотелось.
Но несмотря на объективные сложности торга по квартирам эконом сегмента, даже там есть позиции, которые можно и нужно обсуждать.
Насчёт чего можно торговаться, а в отношении чего это делать совершенно бессмысленно? И как это правильно делать.
Начнём с торга о размере арендной платы
Мы не рекомендуем использовать подход из серии «а можно подешевле» или «а скидочку не сделаете». Результата не будет. У каждой из сторон есть свои интересы, и арендодатель должен понимать, что именно он выиграет от снижения цены конкретному арендатору.
Как мы помним, базовый интерес арендодателя — это платежеспособность арендатора и отсутствие ущерба квартире от его действий.
Простой пример. Арендатор без вредных привычек, маленьких детей и домашних животных, имеющий стабильный заработок, намного более желанен, чем «свободный художник» не имеющий стабильного дохода.
Если доступно и грамотно изложить свои преимущества арендодателю, то это уже основание для того, чтобы заговорить о скидке. Ни один арендодатель не хочет сдавать свою квартиру «абы кому». И сдать чуть дешевле, но зато надежному человеку — это уже неплохое основание, чтобы договориться.
Еще два важных аргумента
В целях получения скидки можно предложить арендодателю сразу оплатить проживание за несколько месяцев вперед. Это хорошее предложение, если позволяют финансы.
Если у арендатора было время осмотреть несколько квартир в районе, которые являются конкурентами между собой и одновременно выставлены на рынке, то можно прибегнуть к аргументированному торгу. Укажите арендодателю на недостатки его квартиры по сравнению с конкурентами, сделайте свое предложение о цене, которая представляется разумной.
Иногда при торге важен срок экспозиции объекта
При аренде квартиры (особенно, дорогой) постарайтесь узнать, как долго она сдается в аренду. Зачастую на сайтах есть данные, по которым можно отследить дату подачи объявления. Возможна ситуация, при которой арендодатель уже настолько устал не получать доход от квартиры, что будет готов принять разумное предложение от того, кто просто не постесняется это сделать.
Какие-либо более сложные переговоры при аренде квартиры вести сложно, ввиду того, что сделки «быстрые». В любой момент может прийти конкурент арендатор и сразу заключить договор на аренду, что обнулит весь переговорный процесс.
Затем вопрос о депозите (обеспечительном платеже)
Снизить его размер от согласованной цены не получится, поскольку это страховка арендодателя. Как от незапланированного съезда арендатора, так и от механических повреждений отделки и имущества. Однако, можно провести переговоры, чтобы разбить его на несколько месяцев.
Советуем помнить, что возмещение ущерба арендодателю не ограничивается суммой депозита. Если во время проживания имуществу или отделке арендодателя был нанесён существенный ущерб, то за последним остается право на обращение в суд. И, поверьте, ущерб могут взыскать. Поэтому бережно относитесь к квартире и всему, что в ней есть.
Далее может возникнуть вопрос с оплатой услуг риэлтора
Часто бывает, когда арендодатель нанимает себе риэлтора и хочет, чтобы его услуги оплатил арендатор. Это любопытный момент и пережиток прошлого. В объявлении, как правило, указывается, что «комиссия риэлтора — такой-то % от месячной стоимости аренды».
На переговорах с арендодателем всегда рекомендуем задавать такой вопрос. «Мы договорились об условиях аренды. Разъясните пожалуйста, какие услуги мне предоставил ваш риэлтор в обмен на то, что я должен оплачивать ему комиссию?».
Произносить этот вопрос рекомендуется спокойным тоном, совершенно не беспокоясь о том, что риэлтор может начать возмущаться. Все фразы риэлтора о том, что «мы же договорились и т.п.» к арендатору не относятся.
Арендатор заключает договор напрямую с арендодателем. С риэлтором его не связывает ничего. Никаких услуг арендатор не получал, а «хитрый ход» арендодателя, который желает сэкономить — это как раз тот момент, насчёт которого можно и нужно жёстко торговаться.
Жалеть риэлтора в этой ситуации не надо. Если он не смог договориться с арендодателем и согласился на схему, когда его услуги должен оплатить тот, кто их не заказывал — это проблема риэлтора.
В общем, если правильно поставите себя в этой ситуации, то возможны варианты, при которых комиссию риэлтора платить не придется. Лично мы считаем практику получения вознаграждения с арендатора варварской и никогда не соглашаемся работать на подобных условиях. Мы всегда работаем только с теми, кто не только «заказывает музыку», но еще и оплачивает её.
Далее — переговоры на стадии заключения договора аренды
К нему мы рекомендуем всем сторонам сделки подойти с максимальной ответственностью.
Глава 35 ГК РФ в полном объеме регулирует взаимоотношения сторон, поэтому не поленитесь ознакомиться с ними перед заключением договора. Помните, заключенный договор не должен содержать в себе положений, противоречащих законодательству РФ.
При заключении договора опишите всё имущество, которое находится в квартире. Сделайте фотографии, направьте их противоположной стороне по электронной почте или мессенджеру, указав в договоре, каким образом фотографии были отправлены. В перечне имущества укажите состояние (новое, б/у), чтобы не возникло споров в случае повреждений имуществу арендодателя.
Например: если в квартире был б/у цветной телевизор «Радуга», выпущенный в СССР, а в графе перечень имущества вы указали просто «цветной телевизор» без указания б/у и не сделали фото, то в случае гибели имущества, с арендатора вполне можно затребовать новый современный цветной телевизор.
Помните, у арендатора не возникает никаких дополнительных обязанностей вроде показа квартиры до выезда новым потенциальным арендаторам
Даже несмотря на то, что арендодатель имеет право посещать квартиру с осмотром (периодичность прописывается в договоре). Также не возникает обязанности показывать квартиру потенциальным покупателям, если арендодатель решил продать квартиру.
Арендатор, конечно, может согласиться, но до момента выезда он вправе отказать арендодателю заниматься обустройством личных дел в оплаченной квартире. Это, кстати, можно прописать в дополнительных условиях к договору, чтобы в дальнейшем не было никаких споров по этому вопросу.
Если арендатор решит съехать, как забрать депозит?
Чтобы получить депозит обратно, арендатор должен полностью следовать условиям договора. Если указано – предупредить за месяц, то это нужно сделать не менее, чем за месяц. Можно письмом, а можно прописать в договоре иные способы связи. Например, мессенджер с номером телефона или эл.почту.
Также следует подготовить квартиру к выезду. На момент передачи квартиры арендодателю из неё должны быть вывезены все личные вещи, а квартира должна быть чисто убрана.
Сумма депозита должна быть передана в момент подписания акта приема передачи. Если арендодатель по каким-то причинам уклоняется от возврата депозита – то это должно быть зафиксировано в акте, чтобы в последующем иметь возможность изъять депозит через суд. При условии, конечно, что квартира надлежаще эксплуатировалась вне нарушений условий договора.
В том случае, когда на руках у арендатора хороший договор, заключенный с приложением перечня имущества и его фотографиями, то шансов отказать в возврате депозита по надуманному поводу у арендодателя не останется.
Иногда бывает, что стороны договариваются использовать депозит для оплаты последнего месяца аренды
Эта стратегия не в интересах арендодателя. Поскольку ему важно иметь на руках средства для компенсации возможных повреждений. Ну а арендатор должен помнить, что даже если депозит израсходован, то это с него не снимает обязанности по возмещению вреда.
И психологически проще оплатить из той суммы, которая еще на руках арендодателя и не передана, чем вытаскивать деньги на оплату из своего кармана.
Из-за чего все проблемы в аренде?
Все проблемы и сложности в аренде возникают из-за невнимательного отношения к заключенным договорам. Хороший договор – залог того, что в процессе аренды ни у одной из сторон не возникнет никаких сложностей.
Мы не рекомендуем шаблоны из интернета. Лучше обратиться к юристу, который за небольшую плату сделает договор, который полностью защищает интересы того, кто заказал его разработку.
И помните: в любых переговорах торг — это нормально
Его имеет смысл применять всегда, если не хотите платить лишнего. Единственное, что в отношении аренды квартир им надо пользоваться с умом. Иначе, если долго торговаться, можно остаться без квартиры, которую снимет конкурент.
Желаем нашим читателям принимать правильные решения!
