Я прогнозировал рост ставки по ипотеке до 15-16% к лету этого года, но геополитика вносит свои коррективы и буквально за несколько дней банки резко пересмотрели свои ипотечные программы.
Банк ВТБ заявил, что стартуют ставки теперь с 15,3% (на субсидированные и льготные ипотеки другая ставка), а остальные банки еще не выступили с официальным заявлением, но по информации с Телеграм каналов и риелторов - уже менее 15% ставку вы вряд ли встретите, поэтому советуют быстрее соглашаться, если вам уже одобрили кредит по еще "низким" ставкам.
Так же все больше банков приостанавливает выдачу ипотеки вообще! Пока от Совкомбанка появилось официальное сообщение, а другие ждут решения по ставке ЦБ, которое ожидают досрочно, а не 18 марта, как было запланировано ранее.
До решения ЦБ, вероятно, будут принимать к рассмотрению ваши заявки на ипотеку, но решение будет после утверждения новой ставки ЦБ.
Вполне возможно, что для спасения рубля и снижения угрозы высокой инфляции могут поднять ставку, как в 2015 году, когда тоже со ставки в 9,5% в течении месяца подняли до астрономических 17% (напомню, что сейчас тоже 9,5%) и ипотека тоже сильно взлетела.
Сегодня созванивался по этому поводу со знакомым риелтором и у нас совпали прогнозы по ситуации на рынке.
Почему ставка ЦБ так важна для ипотеки
Если очень коротко, то ставка по вашим кредитам = ключевая ставка ЦБ + наценка банка. Меньше ставки ЦБ кредит могут дать только в случае субсидий или софинансирования (например, застройщиком).
На потребительские кредиты, особенно в кризис, очень большая наценка, потому что закладываются большие риски невозврата, а на ипотеку меньше, потому что риски меньше.
В стабильное время и в периоды роста экономики, часто банк добавляет всего 3-4% к ставке ЦБ чтобы выдать ипотеку, но в кризис может заложить больше рисков и наценка вполне может достигать 6-7%.
К слову, я писал почему высокая ставка по ипотеке - это хорошо. Учтите, что это частное мнение.
Как это повлияет на цены
Знакомый риелтор уже фиксирует резкий спад продаж, хотя ожидал ажиотажа, как в 2014 году, когда очень много людей на панике покупали "бетон" чтобы сохранить деньги.
Его клиентам уже называли ставку по 18% и то пока не одобрили.
По этой же причине многие застройщики резко повысили цены, ожидая наплыва клиентов, но пока виден только спад спроса. Так же почитал профильные Телеграм каналы и все обсуждают падение продаж.
Думаю, люди еще с прошлого раза смекнули, что за резким ростом идет резкий обвал, а плюсом еще совершенно другая экономическая ситуация.
Посмотрите на график цен
В 2014 году у людей были деньги, а сейчас 2022 и мы уже третью волну падения реальных доходов переживаем, а роста нет и нет, в отличии от периода до 2014 года.
Сейчас сразу несколько негативных факторов:
- сокращение численности населения. Семьи строят самое малочисленное поколение, а самое многочисленное, с сожалению, ускоренно умирает. Пик смертности рисуют на годы с 2020 по 2030 как раз и, соответственно, недвижимость самого многочисленного поколения достанется самому малочисленному
- у людей нет запасов, а доходы только снижались за долго до повышения ставок
- цены на квартиры и так были очень высокие и основные продажи приходились на обмен недвижимости с доплатой
- в 2014 была волна переселения из Украины, а сейчас может быть наоборот из России подальше от военных действий
Есть еще несколько менее существенных факторов.
Каналы риелтор в телеграме, как один, пишут похожие сообщения.
23 февраля они написали, что сейчас повалят продажи, потому что паника и переселенцы из Украины, а 28 февраля уже пишут, что даже звонки прекратились и дают советы как страшилками уговорить клиентов скорее купить.
Какие переселенцы? Люди бегут в другую сторону, в Европу!
Многие эксперты считают, что недвижимость может упасть где-то на 15-20% в цене, но всплеск спроса действительно может произойти в моменте.
Что касается валюты, то я писал как и где купить ее дешевле и быстрее всего, а не переплачивать огромные наценки.
