В первой части интервью директор по развитию сети апарт-отелей YE'S Антон Агапов детально рассказал о преимуществах формата апарт-отелей для инвесторов. Посмотрим теперь, чем интересен этот формат для арендаторов
Итак, причина высокой доходности - интерес к формату с точки зрения арендаторов. Как было сказано в первой части интервью, апарт-отель позволяет разместиться гостям как на короткий, так и на более длительный период.
1. Основа успеха концепции - вариативность по срокам и предоставляемым услугам
К примеру, когда в Санкт-Петербурге проходили «Алые Паруса» или Чемпионат Мира по футболу, и был большой наплыв туристов, большую часть апартаментов мы сдавали посуточно. В низкий сезон мы, наоборот, увеличиваем долю долгосрочного сегмента. Возможность регулировать долю посуточного и долгосрочного сегмента в зависимости от спроса позволяет нам достичь стабильно высокой загрузки объектов и дохода для наших инвесторов.
Рассмотрим детально сроки размещения в апарт-отеле и целевую аудиторию.
Посуточное размещение
Здесь мы фактически работаем как «классические» гостиницы. Кстати, сервисные апартаменты YES - это сертифицированный объект размещения уровня 3*. Под посуточное размещение у нас предусмотрено около 15% от общего номерного фонда. Как я уже отметил ранее, цифра примерная, поскольку она изменяется в зависимости от востребованности объектов. Целевая аудитория апартаментов для посуточного размещения - те же гости, которые приезжают в отели на короткий срок.
Среднесрочное размещение (1-2 месяца)
Учитывая, что в Санкт-Петербурге практически нет вариантов среднесрочного размещения (1-2 месяца), то апарт-отели в этом плане незаменимы. Такой формат очень востребован у компаний, которым необходимо разместить на несколько месяцев командированных сотрудников.
Какие обычно у компании есть варианты:
Классический отель. Но это дорого, учитывая, что стоимость в среднеценовом сегменте в Санкт-Петербурге составляет 3-4 тыс. рублей за ночь - и это не в высокий сезон. При этом сами отели не предназначены для долгосрочного проживания, в частности, в номерах нет кухонной зоны.
Квартира. Но, если компании надо разместить несколько сотрудников, то необходимо будет найти несколько квартир. Разумеется, все они будут различаться: по наполнению, качеству, удаленности от офиса и др. Кроме того, не все собственники готовы работать по «белой» схеме, что создает сложности для бухгалтерии. При этом арендодатели в жилом секторе, как правило, не готовы сдавать на несколько месяцев: их интересует или годовой контракт или посуточная аренда.
Таким образом, наиболее удобным форматом остается размещение сотрудников в апарт-отеле: все проживают в одной локации (при необходимости так проще организовать трансфер для работы), в апартаментах с одинаковыми условиями. Кроме того, апарт-отель позволяет полностью решить вопрос с питанием: есть как кухня в номере, так и фудкорт в лобби. Кстати, корпоративные клиенты - самая большая наша аудитория, которая составляет около 60% от общего числа арендаторов.
Долгосрочное размещение
Если говорить об арендаторах, которые проживают в апартаментах на долгосрочной основе, то это, в основном, молодежь: IT-специалисты, дизайнеры, блогеры, «тик-токеры», студенты, которые выбирают более комфортное размещение, чем общежитие. То есть, целевую аудиторию формируют люди, которые хотят большего комфорта, по сравнению с квартирой.
Что касается услуг для арендаторов, то их «набор» различается в зависимости от срока проживания. К примеру, при долгосрочной аренде гости платят только за проживание в апартаменте, а дополнительные услуги (например, уборка, прачечная, приготовление завтраков, интернет и т.д.) они могут заказать за отдельную плату. Также при долгосрочной аренде не предоставляются такие «опции», как постельное белье и полотенца.
При посуточном проживании многие дополнительные услуги уже включены в стоимость.
2. Стоимость, сервис и конкуренты
Стоимость аренды апартаментов будет различаться в зависимости от срока проживания.
Посуточная аренда
Стоимость размещения сопоставима с отелями уровня 3-4* в Санкт-Петербурге в аналогичной локации. Например, средний тариф на проживание в 2021 году составил около 3600 руб. за ночь. В периоды высокого спроса, например, летом тариф доходил до 8000 руб.
Это значит, что мы «берем» не ценой. Наше преимущество - локация, качественное наполнение апартаментов и апарт-комплекса различными дополнительными услугами и сервисами.
Выше я говорил, что для посуточного проживания в сети апарт-отелей YES в среднем около 15% от всего номерного фонда. Кажется, что это немного. Но учитывая, что у нас 1188 апартаментов (я говорю о YES Marata), то получается более 170 номеров. А это хороший объем номерного фонда «классического» отеля.
Среднесрочная аренда
Поскольку сегмент среднесрочного проживания в Санкт-Петербурге практически не представлен, то здесь у нас фактически нет конкурентов. Исключением могут стать только другие апарт-отели. Но на нашей стороне отлаженные бизнес-процессы и наработанная за 10 лет клиентская база. Когда мы открываем новый объект, мы начинаем не с «нуля» и можем обеспечить соответствующий сервис и качество услуг. Вот почему многие корпоративные клиенты, которые знают наши проекты, уже заранее ждут запуск новых объектов в новых городах и локациях.
Долгосрочная аренда
Апартаменты YE’S дороже, чем предложения по квартирам в аналогичной локации, примерно на 30%. Стоимость проживания в YE'S Marata в месяц составляет порядка 50 тысяч рублей в месяц (вместе с «коммуналкой»).
У нас три основных группы конкурентов: отели (при посуточной аренде), другие апарт-отели (аренда на 1-2 месяца) и квартиры (при долгосрочной аренде). Преимущества формата и наши собственные преимущества приводят к тому, что арендаторы выбирают именно нас: за удобную локацию, красивые общественные пространства, сопутствующий сервис. Например, в фудхолле апарт-отеля YE'S Marata представлены практически все популярные кухни мира: итальянская, грузинская, тайская и др.
3. Проживание в апартаментах на долгосрочной основе как новая потребительская привычка
Проживание в апартаментах - одна из тенденций шеринг-экономики. Даже автомобильные бренды начинают «двигаться» в эту сторону. Так появился car-sharing и подписки на определенные бренды автомобилей. Конечно, таких сфер жизни, где можно услуги взять в аренду, достаточно много.
В настоящее время подрастает новое поколение, молодежи нравится все новое и современное. К примеру, молодые люди не хотят связываться с ипотекой на долгие годы, но при этом хотят жить в комфортных условиях уже сейчас. Логичный выбор в данном случае - апартаменты. Уверен, что этот глобальный тренд сохранится и в ближайшие годы.
