Вы являетесь собственником помещения (жилого, нежилого) в многоквартирном доме. Автоматически с приобретением права собственности на это помещение вы в нагрузку получаете право общей долевой собственности на общее имущество в МКД, т.е. долю в праве собственности на общее имущество в МКД. Размер доли пропорционален размеру помещения, принадлежащего собственнику этого помещения в МКД. Государственной регистрации подлежат права собственности в основном на помещения, а вот право общей долевой собственности на некадастрированное общее имущество в МКД регистрации не подлежит. Одним из основных признаком права собственности является то, что его объектом выступает индивидуально-определенная вещь. В отношении права общей долевой собственности на общее имущество в МКД приходится констатировать, что в данном случае право возникает в большинстве случаев без объектов этого права. Если собственник жилого или нежилого помещения в МКД регистрирует право собственности на известную индивидуально-определенную вещь, которую он сначала выбрал сам, то в случае с правом собственности на общее имущество в МКД за собственником помещения в МКД сначала закрепляется право общей долевой собственности, а уже потом подбираются объекты общего имущества в МКД. Здесь законодатель дал возможность собственникам помещений в МКД самим выбирать объекты общего имущества в МКД, за которые они будут нести ответственность. Выбранный собственниками помещений в МКД состав общего имущества, утверждается на ОСС МКД для целей исполнения обязательств по содержанию этого имущества, которое собственники помещений в МКД посчитали своей собственностью в режиме общей долевой собственности, наполнив таким образом навязанное законодателем право общей долевой собственности объектами общего имущества в МКД.
В НПА приводится обширный список объектов в МКД, которые "включаются" в состав общего имущества МКД. Этот список нельзя рассматривать в качестве законченного, неизменного и обязательного к исполнению при определении состава общего имущества МКД лицами, наделенными законодательно полномочиями по его определению. Эти объекты могут стать общим имуществом и принадлежать собственникам помещений на праве общей долевой собственности, при соблюдении критериев отнесения объектов МКД к общему имуществу. В каждом МКД свой состав общего имущества и поэтому законодатель, не имея возможности точно на уровне закона определить обязательный для всех МКД состав общего имущества, предоставил это право другим. Кто и каким образом должен был определять состав общего имущества в МКД ЖК РФ ответа не давал, поэтому через 1,5 года вышло ПП РФ №491, где был дан ответ кто определяет состав общего имущества, но каким образом это делать и где фиксировать результат до сих пор ответа нет. В п.5 вводной части ПП РФ №491 указано - Министерству экономического развития и торговли РФ утвердить до 1 октября 2006 года порядок определения состава общего имущества собственников помещений в МКД и форму документа технического учета такого имущества. Пока ни порядка, ни формы документа нет. Поскольку законодатель говорит, что состав общего имущества в МКД требует определения, то перечень потенциальных объектов общего имущества, приведенный в НПА, является примерным и требуется его уточнение в каждом МКД с идентификацией каждого объекта общего имущества. Расплывчатый критерий отнесения объектов МКД к общему имуществу - "обслуживание более одного помещения в доме" не позволяет однозначно выделить из массы какой-либо объект как общее имущество, т.к. не понятно, что конкретно в данном случае означают слова "обслуживание" и "помещение". Под "помещением" в данном случае следует понимать помещение (жилое, нежилое), имеющее кадастровый номер и собственника, поскольку объекты общего имущества призваны обслуживать именно их помещения. Объекты общего имущества МКД, обслуживающие друг друга, не входят в эту категорию.
Кроме собственников помещений в МКД определять состав общего имущества могут органы государственной власти и органы местного самоуправления и всегда состав общего имущества в одном МКД у них разный, поскольку каждый по-своему понимает слова "обслуживание" и "помещение". В любом случае состав общего имущества утверждается на ОСС МКД простым большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД, кем бы он ни был определен, ведь платить за содержание определенного состава общего имущества придется собственникам помещений в МКД. Поэтому состав общего имущества, определенный сторонними наблюдателями, может корректироваться собственниками по их усмотрению. Никто не вправе навязывать и указывать собственникам помещений в МКД какие объекты они должны включить в состав общего имущества. Собственники могут включить в состав общего имущества только один объект, удовлетворяющий признакам общего имущества, который они смогли идентифицировать (знают линейные размеры, материал объекта, его точное местонахождение в МКД и т.д.) или включить много лишних, но по их мнению подходящих для отнесения к общему имуществу. Инициатор ОСС имеет право представить для утверждения свой вариант состава общего имущества и чем он больше и подробнее, тем в дальнейшем сложнее будет при желании уменьшить размер общего имущества это сделать, поскольку для этого потребуется 100% согласие всех собственников помещений в МКД, да еще через реконструкцию. Для увеличения состава общего имущества собственниками таких преград не существует. В п.3, ст.1 ПП РФ №491 сказано - при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. Там же в п.4 сказано - в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на МКД, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
