1049 подписчиков

Дом блокированной застройки. Что это?

3 минуты

41 прочтение

26 марта 2022

Здравствуйте, подписчики и читатели канала.

Как-то незаметно заканчивается март...

С связи последними событиями я совсем забыл об одном из интересных законов (об них я упоминал в статье про несколько ВРИ земельного участка) принятых в конце прошлого года.

Судя по всему забыл про него и Росреестр, так как в новостях на его сайте он не упоминается

И закон этот - Федеральный закон от 30.12.2021 N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который, среди прочего, закрепил понятие дома блокированной застройки и многоквартирного дома, размежевав наконец-то законодательно эти понятия.

И так...

Теперь в соответствии п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ

дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок

Помимо введения данного определения закон много чего изменил в сфере, например, нового строительства таунхаусов, но я остановлюсь в данной статье на ст. 16 данного закона, так как именно в ней содержатся ответы на вопросы - что делать с блоками дома блокированной застройки (или квартирой) оформленным до начала действия данного закона.

Так как законопроект, который стал 476-ФЗ разрабатывал Росреестр, то я решил спросить мнение данного ведомства по поводу новых норм

В своем письме от 17.03.2022 г. № ОГ-13-00206/22 Росреестром были даны следующие ответы на мои вопросы

Нужно ли предварительно менять вид объекта недвижимости с квартиры на здание для оформления земельного участка

Частая проблема тех кто оформлял блоки дома блокированной застройки было, то что их ставили на кадастровый учет как квартиры (помещения). А у собственника помещения не возникает исключительного права на оформления земельного участка в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

И вроде участком пользуешься давно и соседи не возражают, но законодательные несостыковки не дают возможности оформить земельные отношения как положено

Теперь согласно ч. 1 ст. 16 476-ФЗ и ответа Росреестра это не является проблемой. Все квартиры, характеристики которых соответствуют п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, в силу закона становятся зданиями и отдельного переоформления в ЕГРН не нужно.

Вы можете на основании имеющихся документов оформить аренду или собственность в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

Как переоформить квартиру (помещение) в дом блокированной застройки (здание)

В ч. 2 ст. 16 476-ФЗ сказано, что сведения в ЕГРН можно поменять по желанию правообладателя, т.е изменить вид объекта недвижимости с помещения на здание.

Но, к сожалению, Росреестр ответ на данный вопрос мне не дал. Поэтому тут нужно действовать как Росреестр рекомендует для "гаражной амнистии" - в заявление о государственном кадастровом учете (в разделе "Иные сведения") указать ссылку на ч. 2 ст. 16 476-ФЗ.

Это то, что касается единичного собственника.

Часто бывает, что некоторые собственники таких домов успели в свое время оформить дом как здание. А у других получилось только как помещение.

Как образовать в ЕГРН здания и земельные участки под ними, если все блоки зарегистрированы как квартиры и участок один

Для это нужно в соответствии с ч. 3-5 ст. 16 476-ФЗ общим решением собственников квартир уполномочить одного собственника на действия по государственному кадастровому учету изменений помещений в здания и разделу участка под образованными зданиями (при этом требования ст. 11.9 Земельного кодекса применятся не будут).

При этом, как указано в ответе Росреестра, подготовка кадастровым инженером технического плана не требуется. А вот межевой план придется у него заказывать.