Когда планируется покупка участка, перед покупателем земельного участка встают вопросы:
- разрешат ли строительство на приобретаемом земельном участке?
- нет ли каких-либо ограничений (охранных зон) у участка?
- как можно будет использовать участок и какой объект можно будет построить?
- надо ли вызывать геодезиста для выноса в натуру границ участка и удостоверится, что продавец продает именно этот участок?
На все вопросы мы дадим ответы, обязательно подпишитесь на наш канал в Яндекс-Дзен.
Участок, выбранный вами для покупки, вам очень понравился, но прежде чем подписать договор купли-продажи стоит всё же удостоверится сможете ли вы его использовать по назначению и построить планируемый объект недвижимости.
При планировании строительства надо учитывать градостроительные регламенты, существующие ограничения и требования местных властей. Для этого стоит сверить свои замыслы с градостроительным планом земельного участка (далее – ГПЗУ). Если этого не сделать, то высока вероятность серьезных сложностей: например, окажется, что земельный участок расположен в зоне подтопления или затопления (с 2019 года такие зоны были поставлены в огромном количестве на кадастровый учет в связи с затоплениями в некоторых регионах нашей страны).
Градостроительный план – первый и главный ключ к законности Вашего строительства и безошибочному выбору проекта.
Что содержит ГПЗУ?
Статья 44 Градостроительного кодекса регламентирует составление градостроительных планов. Согласно её содержанию, из ГПЗУ вы узнаете:
- можно ли использовать участок для возведения дома;
- все виды разрешенного использования;
- пятно допустимой застройки, в каком месте можно возводить капитальные постройки, а в каком – нет;
- сколько этажей может насчитывать дом и какова может быть его наибольшая высота;
- какую долю территории участка можно застроить (в процентах);
- где нельзя строить вообще ничего (приаэродромные зоны вблизи аэродрома, места прокладки коммуникации и т.д.);
- есть ли ограничения по использованию земли (публичные сервитуты);
- есть ли у административных структур планы по использованию земельного участка или его части для строительства дороги, инженерных сетей и др.;
- каковы технические условия подсоединения будущего дома и хозпостроек к инженерным сетям.
Кроме того, в градостроительном плане будут указаны минимальные и максимальные размеры земельных участков. Это даст понять, сможете ли вы, например, разделить участок на два самостоятельных участка.
Кому нужен ГПЗУ?
Продавцу, который при его наличии сможет быстрее продать участок.
Покупателю: наличие ГПЗУ исключает риски купить земельный участок с ограничениями в использовании.
Застройщику: если вы владеете участком давно и планируете стройку, закажите или обновите старый ГПЗУ. Огромное количество территориальных зон меняют свои границы, формируются зоны с особыми условиями использования территории (прибрежные, приаэродромные, подтопления и затопления, зоны памятников природы, охранные зоны, месторождения минеральных вод и др.).
Собственнику: при том, что вы не собираетесь ни продавать, ни строить объекты на участке. Зачем? Просто быть проинформированным, вдруг у вашей земли поменяли территориальную зону, например, на общественно-деловую и возможно стоимость на неё взлетела.
При том, что оформление градостроительного плана не будет стоить владельцу земли ни копейки, а процедура получения предельно проста.
Но если ГПЗУ срочно нужен, то администрация его может предоставить в течение 20 дней.
Выбирая на участке место для возведения дома, застройщик, проектировщик или архитектор руководствуются градостроительным планом, чтобы:
- удобно расположить здание в допустимом пятне застройки;
- учесть всю информацию об участке для того чтобы обезопасить строения во время пожара: оставить проходы и проезды для пожарной техники, снизить опасность распространения огня на другие здания;
- обезопасить себя от действия природных явлений (наводнений, осыпей грунта, разрастания оврагов) и техногенных факторов (воздействия ЛЭП, станций мобильной связи, магистральных газопроводов);
- выбрать место в соответствии с общим проектом планировки района, утверждённым местными властями;
- при расположении участка на территории объекта культурного наследия – разработать проект, который будет согласован;
- не нарушить общегосударственные правила, касающиеся застройки участков;
соответствовать местным нормативам, установленным в правилах землепользования и застройки.
Исходя из вышесказанного, становится понятно, что ГПЗУ – важный документ, к получению и использованию которого ни в коем случае нельзя относиться легкомысленно.
Можно ли строиться без ГПЗУ?
Закон не запрещает строится без ГПЗУ, получение ГПЗУ – это возможность, а не обязательство. Не зная допустимых норм строительства, вы осуществляете строительство на свой страх и риск.
Кстати, мы не говорим, что сейчас очень сложно оформить жилые дома с отклонениями от градостроительных норм, но если есть возможность построить дом правильно и никогда не столкнутся с проблемами его регистрации, то лучше делать именно так.
Где и как получить ГПЗУ?
Оформлением и выдачей градостроительных планов на земельные участки занимаются местные власти. Проще всего это сделать через МФЦ или сайт госуслуг.
Оплата услуги
Платить за изготовление и выдачу ГПЗУ не нужно, эта услуга предоставляется государством бесплатно.
Срок подготовки ГПЗУ
В течение 20 дней уполномоченный орган обязан рассмотреть заявление и изготовить градостроительный план вашего участка.
Отказ в предоставлении ГПЗУ
- Не предоставили документы, регламенты и перечень документов для предоставления услуги разрабатывают местные власти;
- Границы земельного участка не установлены в соответствии с действующим законодательством. Другими словами- не проведено межевание.
Вывод
Исходя из вышесказанного, вывод очевиден: лучше потратить немного времени на получение ГПЗУ, чем пренебречь этой возможностью и впоследствии обзавестись множеством проблем при оформлении уже построенного дома в Росреестре.
Делитесь Вашим опытом получения ГПЗУ и подачи уведомления о начале строительства в комментариях. Ваш опыт важен для других читателей!
