В комментариях под моими статьями в Дзене и под видео на моем Youtube-канале много комментариев с одним и тем же посылом: "цены на недвижимость в Москве упадут, причём очень скоро и очень сильно".
Аргументов всего несколько. Перечислю и структурирую аргументы тех, кто это пишет:
- надоел постоянный рост, хочу чтобы цены просели;
- слишком долго растут цены, чем длиннее фаза роста, тем скорее фаза падения. Рост не может быть вечным;
- народ нищает, народ вымирает, некому становится покупать;
- все вокруг виноваты, власть, политики, чиновники, олигархи, кроме тех, кто пишет (так уж повелось у нас в стране: все «успехи», даже случайные, люди склонны считать своими личными достижениями, а в любых неудачах всегда виноват кто-то другой);
- ужесточение КДП, скоро мировой кризис, ключевую ставку подняли, ипотека дорожает, демографический кризис, - все за то, чтобы рынок недвижимости «просел».
Возникает резонный вопрос: почему так много людей ждёт снижения цен на столичном рынке недвижимости, а оно не происходит? Вроде бы и аргументов «за снижение» много, и все логично.
Но рынок действует нелогично.
Ответ и простой и сложный одновременно.
Если у вас маленький доход - о покупке и думать нечего. Ваш удел - аренда жилья. Сейчас минимальная цена аренды квартиры в Москве - 50 -60 тысяч рублей в месяц. Если это не «бабусятник». «Бабусятник» можно найти дешевле. Но не на много.
Обычно арендаторы платят за найм жилья не более 30-40 % от дохода. Значит, минимальный доход многочисленных арендаторов в Москве 120-150 тысяч в месяц. У тех, у кого доход меньше - выбор другой, снимать в Подмосковье. Зависимость такая: много зарабатываешь - мало времени тратишь на дорогу на работу и обратно, мало зарабатываешь - много времени тратишь на дорогу.
Выбор есть всегда. Покупка или аренда. И свой выбор каждый делает сам.
Теперь к теме о перспективах рынка недвижимости.
Начнём с аренды, поскольку на рынок аренды ключевая ставка не влияет.
Сейчас спрос на аренду очень высокий, зарплаты в Москве не падают, значит, спрос на аренду будет только увеличиваться. Значит, и цена аренды будет либо оставаться на нынешнем уровне, либо «ползуче» расти. Ползуче - это значит медленно, без резких изменений.
Если аренда приносит доход, значит покупка недвижимости под сдачу в аренду будет востребованной.
Покупка недвижимости под арендный бизнес сродни банковскому депозиту: кредит не нужен, доход чуть меньше, но деньги гораздо лучше защищены, а с учетом нынешнего роста цен - покупка недвижимости выгоднее. Ведь вклад в банке не индексируется. А цена недвижимости все равно растёт выше инфляции.
Значит, количество покупателей недвижимости под аренду будет сохраняться. Для них ключевая ставка - параметр абсолютно неважный.
Следующая категория покупателей. Покупатели, которые хотят купить для себя, чтобы жить в этой квартире.
Они оказались на распутье.
Для них ставка по ипотечному кредиту очень важный параметр. И он будет стоп-фактором для покупателей с малым первым взносом.
Для тех, кто может внести большой первый взнос, продав другую недвижимость, например, в другом регионе, важна не ставка, а сумма платежа. То есть, те же 50-60 тысяч в месяц, ну может быть 70 тысяч. А это значит, что максимальна сумма кредита в этом случае составит порядка 5-6 миллионов рублей. Если суммы первого взноса достаточно, чтобы ограничиться таким кредитом, такой человек предпочтёт покупку, а не аренду.
Если суммы кредита в 5-6 миллионов недостаточно для покупки ввиду маленького первого взноса, потенциальный покупатель так и останется арендатором. Для таких людей высокая ставка по ипотеке - это непреодолимое препятствие. И при таком раскладе накопить будет трудно. Слишком высока цена аренды.
Такие люди будут стимулировать рынок аренды, а соответственно, и стимулировать тех, у кого есть деньги покупать квартиры для сдачи арендаторам.
Следующая категория покупателей: покупатели-инвесторы.
Например, покупатели для флиппинга с ипотечным плечом. Для них увеличение ставки ипотечного кредита на 2-3% - не имеет значения.
Ведь срок оборота капитала 3-4 месяца. То есть, реальное увеличение стоимости ипотечного плеча будет на 0,5-1 процент.
Для примера, допустим ипотека 5 млн. Удорожание составит 25-50 тысяч рублей. При бизнес-проекте это вообще не деньги.
Значит, покупатели для флиппинга увеличение ключевой ставки, а соответственно, увеличение ставок по ипотеке проигнорируют.
Следующая категория покупателей с ипотечным плечом - это покупатели реновационных квартир. Поскольку доходность сегодня от подобных покупок достаточно высока (она выше, чем банковские депозиты или доходность от покупки новостроек), поскольку купленная реновационная квартира как правило сдаётся, а спрос на аренду довольно высок, - арендаторы перекрывают большую часть платежей по ипотеке. Значит, интерес покупателей к реновационным квартирам с использованием ипотечного плеча сохранится. Даже при увеличении ставок по ипотеке.
Вывод: аренда в столице не подешевеет.
А что же со вторичном рынком?
Повышение ключевой ставки, и соответственно, ипотечных ставок, окажет влияние на вторичный рынок недвижимости. Но катастрофы на этом рынке не будет. Поскольку сейчас спрос превышает предложение и наблюдается определённый дефицит предложений на рынке вторичной недвижимости столицы, - ждать снижения цен в ближайшее время не стоит.