В деле, о котором я расскажу ниже, затронута масса вопросов, носящих как бытовой, так и исключительно юридический характер. Связано оно с защитой прав приобретателей земельных участков в коттеджных поселках. Не редко администрация таких поселков нарушает права покупателей, а последние не знают как защититься от необоснованных требований.
Например, я уже рассказывал о деле, в котором ДНП пыталось возложить на собственников участков обязанность по содержанию общего имущества. Об этом читайте здесь:
В сегодняшнем деле будут рассмотрены следующие вопросы.
Как обязать администрацию коттеджного поселка предоставить доступ к приобретенным земельным участкам? Можно ли используя судебный порядок обойти процедуру отмены публичного сервитута? Как защищать свои интересы собственникам земельных участков в коттеджных поселках?
Сейчас распространена схема строительства поселков, когда застройщику выделяется большой земельный участок. На участке строятся частные дома, которые продаются "дольщикам". Сам первоначальный участок делится на множество мелких. Те участки, которые располагаются под домами, переходят к покупателям. А участки, на которых расположены дороги, остаются в собственности застройщика.
Как правило, делается это не из добрых побуждений, а для того чтобы потом дополнительно собирать с покупателей деньги угрожая, что в противном случае, они лишатся доступа к своим участкам. В результате эти многочисленные "элитные" поселки превращаются в места проведения различных конфликтов. Если покупатели объединяются, то начинают создавать для застройщика серьезные проблемы.
Примерно это и произошло в сегодняшнем деле.
Собственники нескольких земельных участков через суд обязали администрацию провести процедуру по установлению публичного сервитута на земельных участках, принадлежащих ООО "Ромашка"*. Земельные участки ООО "Ромашка" имеют форму пересекающихся продольно-поперечных линий и фактически являются улицами, сетью непрерывных проездов между земельными участками, проданными гражданам. Доступ к земельным участкам, находящимся в собственности граждан, осуществляется только через земельные участки ООО "Ромашка". Иного доступа к участкам не имеется. Установление публичного сервитута необходимо для обеспечения интересов жителей на благоприятные условия жизнедеятельности.
Суд установил, что граждане, приобретая земельные участки в населенном пункте с видом разрешенного использования «для индивидуального строительства», не могли и не должны были предполагать, что внутрипоселковые дороги находятся в частной собственности, что они и другие жители будут лишены возможности беспрепятственного доступа в любую часть населенного пункта без установления частного сервитута.
В результате публичный сервитут был установлен и зарегистрирован в ЕГРН.
Однако, ООО "Ромашка" не собиралось сдаваться. В арбитражный суд был подан иск об установлении соразмерной платы за пользование земельными участками, полностью обремененными публичным сервитутом. По результатам рассмотрения иска было утверждено мировое соглашение, которым предусматривалось следующее:
1) истец отказывается от исковых требований к Администрации об установлении соразмерной платы за пользование земельными участками;
2) истец обязуется не чинить препятствия при осуществлении прохода и проезда неопределенному кругу лиц через земельные участки;
3) ответчик обязуется снять публичный сервитут с земельных участков;
4) публичный сервитут на один участок был сохранен без предъявления требования соразмерной платы за земельный участок.
Такой исход дела не устроил собственников домов, и они попытались оспорить мировое соглашение. Обосновывая свои претензии они указали следующее:
1. Мировое соглашение нарушает права граждан, поскольку после его утверждения ООО "Ромашка" направило заявителям требование о заключении договора, предполагающего внесение платы за пользование улицами.
2. Основания, по которым был установлен публичный сервитут, не отпали.
Однако арбитражный суд округа почему-то посчитал, что утверждение мирового соглашения не затрагивает интересы собственников. Поэтому оно было оставлено в силе.
* наименование изменено
Подписывайтесь на группу по правовым вопросам недвижимости ВКонтакте:
https://vk.com/zashita_kvartir
и на мою страницу:
телеграмм канал: https://t.me/rightlawyer
