Нужно коснуться этой животрепещущей темы, раз уж она опять появилась в инфосфере в статьях у других блоггеров.
Как правило, такие статьи пересыпаны расчетами на 10-20 лет вперед. Проблема таких расчетов в том, что они могут проводиться либо ретроспективно, либо с недостатком информации (мы не знаем со 100% вероятностью, какая будет инфляция за 10 лет, какая будет доходность инвестиций за 10 лет и т.д.).
При этом есть закономерности, что за одинаковый объект ипотека будет в 2-3 раза дороже, чем аренда на весь срок ипотеки, но в конце вы получите квартиру. Опять же некоторые блогеры рекомендуют инвестировать "свободные средства", но как показывает опыт, гарантированная прибыль по депозитам не обгоняет даже инфляцию, а другие инвестиции не дают гарантированной прибыли.
В общем, подход с графиками, стремящимися в будущее, я считаю неверным, и считаю что нужно подойти с другого края, со стороны концепции управления рисками.
1) Во-первых, давайте определимся с ситуацией в целом. Как правило между арендой и ипотекой делают выбор те люди, у которых жизнь сложилась более-менее нормально, им надоело или невмоготу жить с родителями, но тем не менее в случае кризиса можно "сложить крылья" и вернуться в дом к родителям. Сиротам государство вообще дает квартиры, их этот вопрос не особо касается. То есть выбор между ипотекой и арендой - это не вопрос выживания, а вопрос комфорта. Поэтому тут важно не попасть в ловушку, когда кратковременный комфорт приводит к долгосрочным проблемам. Значит нужно выяснить, какие риски мы принимаем и какие ограничения на себя накладываем в обоих случаях.
1) Основной риск аренды заключается в том, что ваш квартиросдатчик вдруг вас попросит "с вещами на выход", а стоимость переезда и поиска новой квартиры могут встать в 3-4 ежемесячных платежа.
2) Основной риск ипотеки заключается в том, что вы пропустите несколько платежей, банк откажется идти навстречу, попросит полную выплату долга и в итоге продаст квартиру "с молотка", и скорее всего вы просто останетесь ничего не должны банку, а он - вам.
Перефразируя, самый худший риск аренды заключается в том, что на 2-3 месяца она может стать такой же дорогой, как ипотека, а самый худший риск ипотеки заключается в том, что через какое-то время может оказаться, что она была просто дорогой арендой.
То есть по сути это явления одного порядка, а раз они одного порядка, то и подход к контролю риска должен быть одинаковый. Основное отличие ипотеки от аренды в плане риска, на которое мы можем повлиять - размер платежа.
Чтобы уменьшить риск ипотеки, нужно уменьшить платеж по ипотеке. При этом уменьшив платеж по аренде (переехав в квартиру поменьше) вы риски неожиданного выселения не уменьшаете. Да, можно судиться, но это будет постфактум и будут тратиться нервы. Вообще, как мне кажется, этот риск при аренде никак нельзя уменьшить.
Теперь сравним основные риски ипотеки и аренды с равными ежемесячными платежами:
1) Основной риск аренды остается тот же.
2) Основной риск ипотеки теперь заключается в том, что вы вдруг захотите переехать куда-то до выплаты ипотеки, и вам придется платить аренду на новом месте и ипотеку на старом. Как этот риск устранить? Ну например можно не переезжать, пока не выплачена ипотека. Можно взять ипотеку в таком месте, откуда не захочется уезжать. Также можно попробовать сдать или продать ипотечную квартиру. Чтобы при этом уменьшить возможные потери, нужно чтобы квартира была хорошая, в хорошем месте, и при этом недорогая. То есть при покупке квартиры в ипотеку нужно задуматься о её продаже.
При этом обратите внимание, что теперь финансовый риск ипотеки стал равным финансовому риску аренды, а остаточный риск в случае аренды по-прежнему зависит от желаний других людей, которые мы контролировать не можем, а в случае ипотеки риск зависит от нашего желания.
За скобками остался риск потери работы, так как он одинаков для обоих случаев. Решение для него тоже одинаковое - держать "подушку безопасности", равную 6-12 месячным платежам. Я также не касался вопроса размера ежемесячного платежа, но давайте будем разумными людьми и не будем превышать 30% от дохода.
Итак, к чему мы пришли?
Риски аренды выше, если:
1) Ежемесячные платежи по ипотеке такие же, как по аренде.
2) Вы не собираетесь никуда переезжать во время ипотеки.
Вывод:
При соблюдении условий выше ипотека менее рискованна, чем аренда, и в конце срока вы получаете приз - квартиру.
Лично у меня, во Владивостоке, в своё время, получилось взять в ипотеку двушку в хрущевке и платить за неё столько же в месяц, сколько я платил до этого за аренду однушки в панельном доме. Но я всегда мог вернуться в мамину однушку и жить у неё, если бы что-то пошло не так. Если вы скажете, что "ну это Владивосток, тьмутаракань какая-то, там наверное квартиры по цене апельсинов стоят", то вот, зацените.
Практические расчеты можете провести сами, но не ожидайте чуда. По общему правилу, если сейчас вы снимаете трешку, то вы сможете взять в ипотеку однушку, если двушку - то студию, если однушку - то комнату.
При этом не забывайте, что ипотеку можно выплатить досрочно, эту квартиру продать и взять квартиру побольше с таким же платежом.
Ну и если вы снимаете студию или комнату, то лучше не лезть в ипотеку, это для вас слишком опасно.
Также, если у вас есть капитал, который приносит пассивный доход в разы больше платежей по аренде, вы не планируете добавлять в портфель инвестиций конкретную жилую недвижимость и вас не пугает перспектива мгновенного выселения - ипотека вам тоже не нужна.
