Добрый день всем, уважаемые друзья!
Сегодня я хочу изложить на бумаге свои мысли касательно перспектив рынка недвижимости и позитива здесь будет крайне немного.
Важно! Думаю, никто не станет со мной спорить, если я скажу, что ценник на объекты жилой и коммерческой недвижимости сейчас находятся на исторических максимумах, а особенно это заметно гражданам, проживающим в Москве и Санкт-Петербурге. Кстати, такая ситуация длится уже достаточно продолжительный период времени и меня это наводит на мысль, что в ближайшее время рынок недвижимости может ожидать стремительное падение. А этого опасаются и сами застройщики, и собственники недвижимого имущества.
И эти опасения неспроста. Высоким ценам на недвижимость уже особо некуда продолжать расти, так как спрос угасает, тем не менее, существуют и другие факторы, которые способны обвалить рынок недвижимости. Здесь первое, что приходит на ум разумному человеку - рост ставок по ипотечным кредитам.
А теперь предлагаю обсудить, какие факторы будут способствовать снижению рынка недвижимости, а какие его росту.
Факторы, из-за которых стоимость недвижимости должна упасть
И здесь я выделю, как минимум, 3 фактора, на которые акции застройщиков будут реагировать снижением цены акций.
❌Во-первых, происходит повышение ключевой ставки Банка России. Центральный банк продолжает повышать ключевую ставку, а вместе с ней растут и ставки по кредитованию физических и юридических лиц, ипотеку также становится взять все тяжелее.
В теории это будет снижать спрос на покупку недвижимости, но этого я пока не наблюдаю, что уже является достаточно необычным фактором для рынка недвижимости. Тут даже стоит отметить тот факт, что в декабре 2021 года объем проданного жилья вырос по отношению к октябрю и ноябрю прошлого года.
Тем не менее, я уверен, что в ближайшем будущем удорожание ипотечных кредитов все равно понизит спрос на приобретение недвижимого имущества, поэтому на текущий момент времени покупка жилья в ипотеку является крайне рискованной идеей.
❌Во-вторых, для населения становится все менее выгодна льготная ипотека от государства. До начала июля 2021 года в Москве и Санкт-Петербурге работала льготная ипотека, если стоимость жилья не превышает 12 миллионов рублей. Для остальных регионов порог составлял 6 миллионов рублей.
И вот тут наметилась проблема. На текущий момент условия предоставления льготной ипотеки резко ухудшились - максимальную стоимость жилья ограничили до 3 миллионов рублей. Друзья, а возможно ли за такие деньги вообще найти квартиру в Москве или Питере? Я думаю шансы стремятся к нулю.
❌В-третьих, снижается ввод в эксплуатация новой недвижимости. И это происходит уже 3 месяц подряд по всей России. По-моему мнению, застройщики начинают закладывать риски в снижение спроса на жилье, поэтому стараются заранее сократить предложение, чтобы была возможность поддержать текущие цены на недвижимость.
Факторы, благодаря которым цены на недвижимость могут увеличиться
Цена на жилье итак на высоте, но есть факторы, которые способны тянуть стоимость квартир еще выше.
👉Во-первых, это растущая инфляция. Если кто не знает, за 2021 год уровень инфляции в РФ составил 8,4%. И далеко не факт, что в 2022 году она окажется ниже. Чтобы замедлять рост инфляции, ЦБ и занимается повышением ключевой ставки.
Как повелось, жилье в России служит традиционным инструментом для инвестиций для множества граждан страны. Именно поэтому даже при высокой инфляции люди будут продолжать покупать жилье (даже в ипотеку), чтобы стараться спасти свои кровные от девальвации. К моему глубокому сожалению, финансовая грамотность населения на достаточно низком уровне, многие просто не знают и не понимают, как лучше сохранить и приумножить свои денежные средства, согласны? В дальнейшем это приведет к закредитованности населения и образованию пузыря на рынке.
Возвращаясь к инфляции - это сейчас основополагающий фактор, почему цены на жилья пока еще не упали.
👉Во-вторых, заманчивые предложения по льготным программам от застройщиков. В результате того, что условия предоставления льготной ипотеки от государства резко ухудшились, застройщики стали предлагать покупателям свои льготные программы. У некоторых таких застройщиков были почти околонулевые процентные ставки, а чтобы их как-то себе компенсировать, застройщик повышает цены на жилье. Получается, что клиент все равно переплачивает, только уже не проценты банку, а застройщику за квартиру.
В итоге чем занимаются застройщики сейчас? Правильно, изо всех сил пытаются поддержать спрос на квартиры. Для этого они:
- придумывают обновленные льготные программы;
- снижают темпы строительства нового жилья;
- снижают рост финансовых затрат на проектное финансирование.
Так стоит ли покупать акции застройщиков сегодня?
Мое твердое мнение на это - нет. На текущий момент стоит избегать застройщиков, которые торгуются по высоким основным мультипликаторам, в которые также заложены темпы быстрого роста. К такой компании можно отнести Самолет, мультипликатор P/E у которой на текущий момент равен около 40.
Другие же глобальные российские застройщики, такие как ПИК, Эталон и ЛСР сейчас торгуются намного дешевле, поэтому могут представлять определенный интерес для потенциальных акционеров.
Статья не является инвестиционной рекомендацией! :)
Тем не менее, я считаю, что сейчас на фондовом рынке России есть намного более интересные и качественные эмитенты, которые можно докупить в свой портфель, поэтому сектор недвижимости в ближайшие месяцы я рассматривать не буду.
Друзья, собственно вот какие мысли я хотел донести до вас сегодня!
Я старался, пожалуйста, не забудьте поставить ЛАЙК под данной статьей, если она была полезна, этим вы помогаете мне быстрее развивать канал! :)
Буду признателен, если подпишетесь на мой канал, чтобы не пропускать новые статьи!
Друзья, поделитесь мнением, стоит ли сейчас покупать акции российских застройщиков? Каковы, по вашему мнению, перспективы акций ПИК, ЛСР, Эталон в 2022 году?
Лайк, подписка, колокольчик!
С наилучшими пожеланиями,
Инвестиционный Друг
#инвестиции #российские акции #пик #лср #недвижимость
