Расскажу вам на собственном опыте, как я при покупке одной из квартир в кризис 2008 года, попал в две из трёх не совсем очевидных “ловушек” при выборе. Дело было в одном из областных городов России. Но актуально и по сей день. Для любого города. Миллионника, или обычного города областного масштаба, или даже меньше.
С тех пор я купил и продал не один объект, и вам поэтому к моим советам стоит прислушаться.
Ранее я уже рассказывал, но чисто теоретически, об этих важных критериях выбора квартиры:
- Внутренняя логистика района, где расположен дом.
- Конструкция дома.
- Управляющая компания и сумма всех выплат ЖКХ.
Сегодня хочу рассказать уже про один конкретный практический пример.
Покупка квартиры в 2008 году
По одному из пунктов - по внутренней логистике - я всё отследил на “отлично”, по остальным - в силу действующих на тот момент вынужденных обстоятельств цейтнота из-за кризисной ситуации в тот год, “отработал” плохо.
Это была срочная покупка в начале кризиса. Надо было постараться успеть вложить стремительно теряющие стоимость “свободные” наличные рублёвые активы в недвижимость.
Поэтому и произошло то, что произошло. Сейчас расскажу, как всё было.
Нужна была большая по площади, соответственно объёму наличных свободных средств, квартира. Это от 3-х комнат и выше. Две поменьше я просто не успевал бы выбрать и купить в той ситуации. Буквально счёт шёл на дни, даже не на недели. На обе стороны дома, “распашонка”. С лоджиями (желательно, чтобы не одна). В доме высокой готовности или уже сданном (на этапе реальной сдачи). Срочная покупка из тех вариантов, что “остались” из готовых на тот момент.
Конструкция дома
Насчёт конструктива дома я сразу дал промах, и не по одной позиции! Ну что говорить, и “на старуху бывает проруха”. Сапожник без сапог. Бывает. Зато вам будет хорошая наука.
Итак, выбиралась квартира в монолитно-кирпичном доме. Нашёлся неплохой вариант. Выехал на осмотр дома. И вроде всё понравилось.
Но я не учёл вот что - кирпичный “пирог” наружных стен на всех более чем 20-ти этажах здания опирается на фундамент! А не на межэтажные перекрытия. Понимаете? А это, скажу я вам, при большой высотности - просто беда! Сейчас весь дом покрыт трещинами в кирпичной кладке. Началось это практически сразу после сдачи дома - внешний контур стен пошёл трещинами! Пока удаётся их и “замазать” и закрепить спец составами - мастиками и крепежом. Но в дальнейшем это - проблема! Да и УК все деньги на подобные доделки и ремонты откуда возьмёт? Из вашего кармана! И ещё захочет заработать на этом. А это не дешёвые высотные работы. Понимаете? И увеличивает платежи ЖКХ. Вот и в том доме сначала пока шли вот такие доделки-переделки, стоимость ЖКХ была на 20-30 % выше средней по городу и району. И только через 5-7 лет снизились до средних величин.
Далее. Свободные квартиры оставались только на крайних этажах - на втором и на последнем. Первый этаж - коммерческий, под магазины. Так что второй этаж - вообще не вариант. Выбрал “верхи”, и это было в целом правильное решение. Но выбрал в подъезде, на которым расположена как раз котельная! А она - шумит. Негромко. Но - слышно. Да, это решается дополнительной изоляцией, но это - “лишние” деньги.
В период доделок - переделок всего дома протекла кровля. И т.к. стена по факту “приставная”, т.е. есть не загерметизированный “стык” стены и межэтажного перекрытия, то затопило и квартиру! Текло не снаружи этой внешней стены, как было бы при опоре наружных стен на межэтажные перекрытия, а по внутренней её части. Причина - неправильно был организован отток и слив с крыши. И ремонтные работы внесли свою лепту. Это уже “косяк” строителей и проектантов. Сложно выявляемый при покупке. И который исправили и устранили полной переделкой. Но потоп-то уже был! И одна из его причин - именно такой конструктив наружной стены дома.
Хорошо - была страховка (и вам всегда советую страховать квартиры) и не было ремонта в квартире на тот момент.
Все окна были самые дешёвые - фактически под обязательную замену. Но главное, даже толком не были сделаны и утеплены проёмы окон. Из всех щелей и зимой и летом буквально свистел ветер!
Один плюс - квартиру я взял в уже фактически готовом доме, были ещё у этого застройщика дома, в меньших % готовности. Взял бы там - вообще, как другие покупатели, ждал бы 5 лет, чтобы дом просто достроили. И семь лет - до того момента, как получили ключи и въехали. Покупатели в других домах этого ЖК чуть ли не письма Президенту писали. Не только губернатору. Чтобы в конечном итоге решить вопрос. И доплачивали за свои уже оплаченные полностью квартиры! Так что в главном я не прогадал - вышел всё равно не самый плохой вариант.
Платежи ЖКХ и работа Управляющей компании
Третье. Платежи ЖКХ. Первые годы платежи были по 8.000-9.000 руб. в мес. круглогодично! Что дорого для тех лет для такого города. Собственники совместными усилиями “воевали” за снижение. И добились своего. Но только спустя наверное лет семь стало по 3.000 - 4.000 руб. летом, зимой - под 5.000 - 6.000 руб. в мес. Но за годы повышенных цен на ЖКХ вышла немалая переплата!
Хорошо, что в целом УК работала неплохо. В эти деньги даже есть консьерж в подъездах. Везде чисто, убирают отлично, цветочки, красота. И важно, что ЖК большой, и при сдаче дальнейших корпусов суммы в платёжках если и не будут сильно падать, хотя бы не будут расти. Т.к. весь ЖК работает на большом масштабе, на всех домах в комплексе, а не на одном доме.
Расположение дома. Логистика района.
А вот здесь я не прогадал! Что и дало мне возможность впоследствии удачно перепродать квартиру в этом доме с очень хорошей премией к цене покупки.
В идеале в радиусе не более 500 метров, максимум - чуть более, это порядка 5-7, ну пусть 10 минут неспешной ходьбы, должны быть максимально все необходимые коммерческие и некоммерческие организации и все мыслимые общественные учреждения.
Что получилось у меня в таком ближнем круге?
Вот смотрите сами: все магазины всех крупных сетей, три ТЦ с кинотеатрами, фитнесом, бутиками и прочим. Автозаправки, отделения нескольких банков, рынок стихийный и современный, абсолютно вся инфраструктура, остановки всех видов транспорта с удобными маршрутами. Недалеко - даже крупная спортивная арена. До ближайшего крупного ТЦ и Леруа Мерлин - не более 10 минут на авто. Отличный район. Школа, детсад, больница и поликлиника также прямо в районе. Недалеко - обустроенный парк с прудом. Подойдёт как для занятий спортом, так и для прогулок.
Далее. Есть три удобных выезда в различных направлениях из микрорайона. На разные городские магистрали, направленный в разные стороны. Удобно. Около дома есть большая, до конца практически никогда не заполняющаяся автостоянка для жильцов дома. Машины есть куда ставить даже зимой.
Так что по этому критерию это был правильный выбор квартиры.
А вот с остальным, как видите, пришлось помучиться.
Желаю вам при выборе своей новой квартиры правильно учесть все три этих важных фактора. Пусть ваша новая квартира радует вас!
Если статья понравилась, поставьте лайк и подпишитесь на канал. Благодарю!
