Сколько на самом деле придётся платить налога при продаже жилой недвижимости?
Сначала кому придётся платить, а кому - нет.
Если срок владения квартирой по любым основаниям менее 3 лет, то налог с продажи квартиры платить придётся. Если срок владения более трёх лет и право собственности получено по приватизации, наследованию или дарению от близкого родственника, по договору ренты с пожизненным содержанием или если жильё единственное и куплено по ДКП или ДДУ, - налог платить не надо.
В случае, если жильё не единственное и приобретено по другим основаниям, или куплено по ДКП или ДДУ - срок владения, после которого платить налог не надо, - 5 лет. Данные нормы абсолютно одинаковы для налоговых резидентов и для налоговых нерезидентов. Если вы попадаете под введённую в 2021 году для семей с детьми налоговую льготу, то налог при продаже платить не надо.
Итак, налог с продажи недвижимости (если он есть).
Если квартира приобреталась за деньги.
Для налогового резидента - налог 13%. Подробнее о том, кто является налоговым резидентом смотрите тут.
Рассмотрим несколько вариантов развития событий.
Базовые данные (условные для примера): продаётся квартира, цена продажи - 6 млн, покупалась год назад за 5 млн.
Пример 1: кадастровая стоимость квартиры 7 млн.
Пример 2: кадастровая стоимость квартиры 10 млн. рублей.
ПОЧЕМУ добавлена третья вводная - кадастровая стоимость?
Потому что если цена в ДКП меньше 70 % от кадастровой стоимости, налоги будут считаться не с суммы указанной ДКП, а с 70 % от кадастровой стоимости.
Пример 1:
Продаётся квартира за 6 млн, покупалась за 5.
Кадастровая стоимость - 7 млн. Соответственно, 70 % от 7 млн= 4,9 млн. Эта сумма меньше, чем цена, указанная в договоре, и на неё не обращаем внимания. Налог считается так:
6 млн-5 млн= 1 млн, соответственно 13 % налог - это 130 тысяч рублей.
Пример 2:
Продаётся квартира за 6 млн, покупалась за 5. Но кадастровая стоимость квартиры 10 млн, от неё 70% = 7 млн. Эта сумма больше, чем сумма в ДКП, и налоговая считает налог по ней так:
7 млн - 5 млн = 2 млн, соответственно 13 % налог - 260 тысяч рублей.
Теперь как считать для налоговых нерезидентов.
Для налоговых нерезидентов - налог 30%. Кто является налоговым нерезидентом - подробнее смотрите тут.
Пример 1, но для налоговых нерезидентов. При тех же вводных: цена продажи 6 млн, кадастровая 7 млн. Цена покупки во внимание не берётся.
Считается так: 6 млн налогооблагаемая база, налог 30 % - 1,8 млн рублей.
Пример 2, но для налоговых нерезидентов. Если кадастровая стоимость как во втором примере - 10 млн, а цена продажи - 6 млн, считается не сумма в ДКП, а 70% от кадастровой стоимости, т.е. 7 млн.
Налог с 7 млн по ставке 30% = 2,1 млн. Причём, нет никакой разницы квартира покупалась за деньги или получена бесплатно.
Если квартира получена бесплатно (приватизация, дарение, наследство) - как считать налог?
Для налоговых резидентов - ставка 13 %. Налоговый вычет 1 млн рублей.
Пример 1 для налоговых резидентов, но квартира не куплена а получена например в наследство: 6 млн цена в ДКП кадастровая 7 млн.
6 млн - 1 млн= 5 млн ставка 13 % сумма налога 650 тысяч рублей
Пример 2 для налоговых резидентов, но квартира не куплена, а получена, например, по наследству: 6 млн цена в ДКП, кадастровая 10 млн (70 % от кадастровой - 7 млн).
7 млн -1 млн= 6 млн, ставка 13 %, - сумма налога 780 тысяч рублей.
Итого: продаёте квартиру за 6 млн, - если Вы налоговый резидент, сумма налога может быть (в нашем примере) 130 тысяч, 260 тысяч, 650 тысяч или 780 тысяч рублей. Конкретная сумма зависит от основания собственности, цены продажи, суммы покупки и кадастровой стоимости.
Если ту же квартиру продает налоговый нерезидент, сумма налога (опять же, в нашем конкретном случае) может быть и 1,8 млн, и 2,1 млн. рублей, в зависимости от кадастровой стоимости.
Вообще-то налоговое законодательство сложнее.
Есть ещё нюанс по срокам владения.
Для наследства - считается с даты смерти наследодателя.
Для новостроек - с момента полной оплаты по ДДУ.
Во всех остальных случаях - с момента государственной регистрации перехода права или права в Росреестре.
Кроме этого, если квартира получена в дар от близкого родственника и можно подтвердить, за сколько он её покупал, то одаряемый при продаже подаренной квартиры может получить налоговый вычет в размере цены, уплаченной за неё дарителем.
По простому говоря, от цены продажи отнять не 1 млн, а цену, уплаченную за квартиру дарителем при его покупке этой самой квартиры.
Но эта «опция» только для налоговых резидентов.